界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
今年4月30日政治局會(huì)議指出，要統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策，目前已有超20個(gè)城市發(fā)布收儲(chǔ)措施，進(jìn)入8月份以來，多地收儲(chǔ)商品房工作進(jìn)程不斷加快。
8月10日，華發(fā)股份發(fā)布公告稱，該公司擬與華發(fā)集團(tuán)或其子公司開展存量商品房及配套車位交易業(yè)務(wù)，交易方式包括但不限于直接出售商品房、出售房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)，總交易金額不超過120億元，本次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。
公開資料顯示，收購方華發(fā)集團(tuán)的大股東為珠海市國資委（持股比例為93.5%），同時(shí)珠海安居集團(tuán)也為華發(fā)集團(tuán)的全資子公司，所以華發(fā)集團(tuán)既是珠海市場的收儲(chǔ)主體，也是華發(fā)股份的大股東，具有雙重身份。
關(guān)于收購價(jià)格，公告中顯示將根據(jù)具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評估公司評估價(jià)確定，收購價(jià)格會(huì)更為市場化，充分保護(hù)雙方利益。
對于交易的目的和影響，華發(fā)股份在公告中表示，本次交易是為積極響應(yīng)黨的二十屆三中全會(huì)關(guān)于“加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的工作部署，助力珠海市加快建立租購并舉的住房制度，完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系，同時(shí)盤活公司存量資產(chǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)銷售，穩(wěn)定現(xiàn)金流。
實(shí)際上，早在此份公告發(fā)布之前，華發(fā)股份就已出表了旗下“以舊換新”平臺(tái)至華發(fā)集團(tuán)，用來鋪墊后續(xù)的收儲(chǔ)工作。
7月31日，華發(fā)股份發(fā)布公告稱，擬通過轉(zhuǎn)讓其全資子公司珠海華奔投資有限公司100%股權(quán)的方式，將華奔公司名下存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給珠海市安居集團(tuán)有限公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣2.66億元。
據(jù)了解，華奔公司主要開展“以舊換新”的房源收購工作，截至目前，該公司共計(jì)收購了79套住宅物業(yè)，經(jīng)審計(jì)的最新凈資產(chǎn)為2.65億元。
“目前華發(fā)在存量資產(chǎn)的盤活方面，有比較系統(tǒng)的一個(gè)組織架構(gòu)操作模式，120億這樣大規(guī)模的資金對于后續(xù)的盤活以及金融創(chuàng)新，都具有非常好的導(dǎo)向，同時(shí)也有利于引領(lǐng)類似企業(yè)積極推動(dòng)收儲(chǔ)行為，與當(dāng)前黨中央盤活存量、優(yōu)化增量等政策措施非常吻合”，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對界面新聞表示。
在公司層面，華發(fā)股份與母公司之間開展收儲(chǔ)業(yè)務(wù)，也有利于其報(bào)表現(xiàn)金流與資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的改善。
方正地產(chǎn)研究指出，開發(fā)商將庫存現(xiàn)房出讓給地方收儲(chǔ)平臺(tái)，于開發(fā)商的角度能夠盤活公司存量資產(chǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)銷售，穩(wěn)定現(xiàn)金流，改善負(fù)債結(jié)構(gòu)；而于地方政府角度，收儲(chǔ)的現(xiàn)房將轉(zhuǎn)化為保障房，加快構(gòu)建租售并舉的房地產(chǎn)新模式。
只是需要注意的是，作為交易雙方，對收儲(chǔ)價(jià)格的博弈將使得談判流程較長，開發(fā)商角度將爭取更高的收儲(chǔ)價(jià)格以保障公司利益，地方政府將爭取更低的收儲(chǔ)價(jià)格以提升保障房的租金收益率。
據(jù)最新財(cái)報(bào)顯示，2023全年，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入721.45億元，同比增長19.35%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤18.38億元，同比下降29.58%；截至去年年末，該公司合同負(fù)債930.2億元，較2023年初803.9億同比增長15.7%，可覆蓋2023年?duì)I收1.3倍，業(yè)績蓄水池維持高位。
除珠海以外，此前在8月7日，深圳官方也宣布入場收購商品房用作保障房，開啟“以購代建”模式，去庫存以穩(wěn)定商品房市場。
政策端，在7月30日的政治局會(huì)議中再次指出，要堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進(jìn)一步做好保交房工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
申銀萬國研究表示，考慮到近期政策再次強(qiáng)調(diào)積極支持收儲(chǔ)，預(yù)計(jì)后續(xù)收儲(chǔ)節(jié)奏將有望加快，也有利于房企估值的修復(fù)。從目前各地落實(shí)情況看，伴隨近期珠海、深圳收儲(chǔ)政策相繼落地，預(yù)計(jì)后續(xù)地方收儲(chǔ)也有望加速。
并且，其認(rèn)為在房地產(chǎn)基本面經(jīng)歷了深度調(diào)整之后，當(dāng)前按揭負(fù)擔(dān)比、租金回報(bào)率、千人開工套數(shù)等三大底部信號(hào)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)的自然需求底有望來臨。