界面新聞記者 | 白帆

7月18日，中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下稱為“中金普洛斯REIT”）發(fā)布了2024年第二季度報告。報告期內(nèi)，中金普洛斯REIT實現(xiàn)總收入約1.17億元，可供分配金額約9004.37萬元，達成預(yù)期。

中金普洛斯REIT是2021年首批上市的我國首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一，去年完成了首次擴募。目前其底層資產(chǎn)覆蓋全國多個活躍產(chǎn)業(yè)帶。自2021年6月上市以來，中金普洛斯REIT已完成7次分紅，累計分配金額達到約7.67億元。

中金普洛斯REIT只是這一市場的縮影之一。當前，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs進入平穩(wěn)發(fā)展的階段后，還在持續(xù)捕捉新的市場機遇，進一步培育優(yōu)質(zhì)項目。這兩年備受關(guān)注和政策支持的跨境電商就是其中一例，并成為推動基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs成熟運營的利好因素之一。

乘跨境電商“東風(fēng)”，倉儲物流謀求新機遇

普洛斯青島前灣港國際物流園，作為中金普洛斯REIT首批擴募資產(chǎn)之一，該園區(qū)在2024年第二季度的時點出租率達到89.22%。

普洛斯青島前灣港物流園距離青島前灣港集裝箱碼頭只有500米，這樣的區(qū)位條件以及適配進出口貿(mào)易企業(yè)客戶的高標倉，為普洛斯青島前灣港物流園吸引了諸多客戶，既包括面向全國市場的跨境電商，也包括儲運大宗商品的國際物流企業(yè)。

“目前在這個倉庫，我們的貨值大概是3億元左右，日均大量大約2、3萬單。像618、雙11這種大促節(jié)點，日均單量可以達到10萬單以上，單場直播十幾萬單的操作能力也沒有問題”，一家租賃普洛斯青島前灣港國際物流園的跨境電商企業(yè)告訴界面新聞。

2020年該商家便入駐了普洛斯青島前灣港國際物流園，2021年開始在抖音做跨境業(yè)務(wù)，首選的也是這個位于青島口岸附近的園區(qū)。該商家的業(yè)務(wù)主要是跨境電商保稅進口備貨，通過淘寶、天貓、拼多多、有贊、小紅書、抖音等平臺，依托青島口岸的優(yōu)勢，對接日韓市場。

跨境電商是近兩年頗有發(fā)展?jié)撃艿纳虡I(yè)市場。商務(wù)部的數(shù)據(jù)也顯示，今年一季度，我國跨境電商進出口額達到5776億元，同比增長9.6%，其中，出口額高達4480億元，同比增長14%，跨境電商已成為拉動我國外貿(mào)增長的新動能。在這一趨勢下，TEMU、?SHEIN、?AliExpress和TikTok Shop“跨境電商四小龍”的發(fā)展給其他相關(guān)市場也帶來了機會，倉儲物流便是受益者之一。

界面新聞從普洛斯方面獲得的數(shù)據(jù)顯示，在服務(wù)跨境電商高標倉租賃需求方面，普洛斯大約占40%-50%的市場份額，并計劃在5年內(nèi)更大力度服務(wù)這一市場。尤其在華南地區(qū)，當?shù)乜缇畴娚痰陌l(fā)展更加迅速，截至今年一季度，普洛斯在華南地區(qū)服務(wù)跨境電商新興企業(yè)的園區(qū)總面積已經(jīng)超過130萬平方米，同比增長164%。

普洛斯資產(chǎn)中國區(qū)聯(lián)席總裁趙明琪介紹，國內(nèi)跨境電商主要集中在口岸類的城市，華南地區(qū)主要面向三大空港，山東則主要面向日韓市場，這些都是跨境電商愿意聚集的區(qū)域。

山東省青島市的前灣港區(qū)是中國大陸最大的集裝箱中轉(zhuǎn)港、冷藏箱進出口港，承擔了青島港80%的吞吐量。這幾年跨境電商的發(fā)展契機下，青島港也捕捉到了新的機會。2023年，青島市跨境電商進出口整體規(guī)模超850億元，同比增長約36%，占青島市外貿(mào)進出口總額比重約9.8%。伴隨著直播經(jīng)濟的火熱，當?shù)乜缇畴娚虡I(yè)務(wù)進一步加速拓展。

但也需要關(guān)注的是，商業(yè)機遇總是隨時變化，而倉儲作為固定資產(chǎn)，有相對較長的建設(shè)周期，與客戶的商業(yè)模式之間存在一定的時間差，這對倉儲企業(yè)來說是一個不得不面對的挑戰(zhàn)。對此，趙明琪表示，一方面要選好倉儲園區(qū)的位置，另一方面則要不斷根據(jù)新的時代要求和客戶需求，迭代倉儲物流產(chǎn)品。

趙明琪舉例說，當前中國的物流企業(yè)在自動化方面的投入力度，遠大于其他任何國家，而普洛斯需要在主要的物流節(jié)點上，采用新建或者重建的方式，更新倉儲產(chǎn)品，匹配客戶需求。

她進一步解釋稱，“普洛斯的PE（私募股權(quán)投資）平臺投資了自動化設(shè)備廠商，與我們的業(yè)務(wù)之間存在很大的協(xié)同機會。得益于從這些被投企業(yè)那里及時地了解自動化倉儲的發(fā)展趨勢，我們便知道倉儲空間怎么和自動化設(shè)備方案做嫁接，以適應(yīng)客戶需求的變化。”

公募REITs規(guī)模突破千億，底層資產(chǎn)直面資本市場

從在優(yōu)勢區(qū)域服務(wù)當?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)，到作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)成為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）涵蓋的項目，倉儲物流成為基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品之后，形成了相對完成的鏈條。如今，市場對公募REITs有了更深的認識，擴募動能逐漸形成。

2021年，中國首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市，但由于問世時間較短，這類產(chǎn)品在過去三年多也經(jīng)歷了不同的市場周期，如今市場對其認知更加理性。而作為公募REITs底層資產(chǎn)品類之一，倉儲物流園區(qū)也更直接地面對資本市場的審視。

“總體而言，REITs價格從2021年6月21號上市的第一天的100點基點，經(jīng)過三年的時間，當前落在的位置基本上還是100點，整體上經(jīng)過先揚后抑并最終在今年初取得了修復(fù)，此后進入一個相對平穩(wěn)的階段。”中金公司研究部REITs執(zhí)行小組負責(zé)人、分析師孫元祺介紹了當前公募REITs的發(fā)展情況。

孫元祺認為中國REITs的整體規(guī)模潛力還遠遠沒有被釋放，將來三年應(yīng)該可能是一個利率環(huán)境較為友好的時段，規(guī)模擴張預(yù)期比較高。

中金普洛斯REIT是2021年首批上市的我國首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT，又于一年前完成首次擴募，目前底層資產(chǎn)包覆蓋5大區(qū)域、7個城市，布局在粵港澳大灣區(qū)、長三角、成渝經(jīng)濟圈、京津冀、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)等全國多個活躍產(chǎn)業(yè)帶。

從這些物流園客戶結(jié)構(gòu)來看，中金普洛斯REIT所服務(wù)的租戶數(shù)量約80個，其中來自跨境電商、食品冷鏈、新能源汽車、生物醫(yī)藥等新興行業(yè)的客戶需求相對旺盛。

在今年二季度，中金普洛斯REIT期末平均簽約出租率為89.58%，不含稅有效平均租金單價為38.19元/平方米/月，環(huán)比穩(wěn)中有升。