文|天下財?shù)?孫曼
日前有媒體稱，華發(fā)股份（600325.SH）高層干部開始降薪了。
傳聞尚未得到證實，高層薪酬能降多少，更暫時無人知曉，公司方面對此也未有明確回應(yīng)。
此前，華發(fā)股份董事局主席李光寧年薪高達(dá)680萬，曾引起媒體廣泛關(guān)注，有報道稱其為“最幸福的地產(chǎn)高管”。
根據(jù)2023年財報，華發(fā)股份董事長李廣寧年薪在一眾房企高管中遙遙領(lǐng)先。
（來源：地產(chǎn)大咖薈）
年報信息還顯示，在董事和高管人數(shù)不變的前提下，華發(fā)股份董事及高管總薪酬由2022年的6453萬元漲至2023年的6756萬。而同在珠三角的保利地產(chǎn)，董事、高管總體薪酬則下降了1000萬。
房地產(chǎn)業(yè)如今面臨的困境已是盡人皆知，這也是業(yè)內(nèi)高管普遍降薪的原因。
可華發(fā)股份高管2023年總體卻加薪了，成了房地產(chǎn)業(yè)的“逆行者”。這到底是什么緣故？是企業(yè)自身經(jīng)營出色嗎？
業(yè)績不佳
華發(fā)股份全稱為珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司，成立于1980年，2004年在上交所掛牌上市。
（來源：同花順I(yè)Find）
然而，雖然上市20年了，如今業(yè)績卻頗為“難看”。
2023年財報顯示，華發(fā)股份歸母凈利潤約18億元，同比下降約30%，扣非凈利潤不到9億元，同比下降64%。
（來源：公司公告）
2024年一季度仍未扭轉(zhuǎn)頹勢。華發(fā)股份一季度營收為70億元，同比下降41%，扣非凈利潤3億多，同比下降39%。
華發(fā)股份解釋稱，營收凈利雙降，是由于一季度房地產(chǎn)項目交付結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模較上年同期減少，相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)利潤減少。
（來源：公司公告）
換句話說，就是“房子賣不動了”、“錢難以收回來了”。
今年一季度華發(fā)股份銷售金額約204億元，同比下降59%，銷售面積不到69萬平方米，同比下降58%。
（來源：公司公告）
銷售回款大幅下降導(dǎo)致今年一季度經(jīng)營性現(xiàn)金流不到6億元，同比下降95%。同時應(yīng)收賬款約16億，較年初增長約26%。
（來源：公司公告）
從存貨信息中也能發(fā)現(xiàn)，華發(fā)股份面臨很大的困境。
根據(jù)年報，2023年末華發(fā)股份存貨高達(dá)2750億元，同比增長13%，占流動資產(chǎn)總額的71%。存貨項目中開發(fā)產(chǎn)品的賬面價值，從2022年末的550億元上升到2023年末的615億元，增幅約11%，總額已經(jīng)占到流動資產(chǎn)的16%。
（來源：公司公告）
此外，華發(fā)股份在2023年年末還對開發(fā)產(chǎn)品計提了近14億元的減值準(zhǔn)備。
（來源：公司公告）
由于業(yè)績欠佳，華發(fā)股份股價自2023年8月高點已下跌近50%。
（來源：銀河證券）
在東方財富股吧里，有投資者甚至擔(dān)心華發(fā)股份會被ST。
努力“搞錢”
5月27日，華發(fā)股份宣布對旗下公司華發(fā)物業(yè)（00982.HK）進(jìn)行私有化。
（來源：公司公告）
2023年，華發(fā)物業(yè)營收約18億元，同比增長11%，歸母凈利潤約2.5億元，同比增長29%。
華發(fā)股份表示，華發(fā)物業(yè)完成退市私有化之后，可以更好地專注于長期戰(zhàn)略，更加精準(zhǔn)地進(jìn)行地產(chǎn)與物業(yè)之間的資源共享和整合，提高物業(yè)服務(wù)對公司歸母凈利潤的貢獻(xiàn)水平。
華發(fā)物業(yè)2023年的利潤相當(dāng)于華發(fā)股份同期利潤的14%，正如公告所說，私有化確實可以提升華發(fā)股份的利潤水平，但即使將華發(fā)物業(yè)的全部利潤收入囊中，華發(fā)股份的利潤水平也遠(yuǎn)不及2021年。
（來源：同花順I(yè)Find）
值得注意的是，華發(fā)股份去年底剛剛才獲得50億元增資。
2022年12月，華發(fā)股份公布了60億元的定向增發(fā)方案，用于補充流動資金和房地產(chǎn)項目投資。
2023年11月，定向增發(fā)計劃正式實施。但有效認(rèn)購家數(shù)不足35家，最終只募集到50億元。
（來源：公司公告）
從增資、子公司私有化，以及財報來看，華發(fā)股份是真的缺錢，但高管拿的高薪有點嚇人，而普通員工，就沒有這么幸福了。
2023年財報顯示，華發(fā)股份員工人數(shù)同比增加6770人，然而銷售費用、管理費用、研發(fā)費用中的職工薪酬和人力成本卻都同比下降，三項總和不到14億元，同比下降19%。
（來源：公司公告）
投訴頻仍
就在不久前，有自媒體反映華發(fā)股份所開發(fā)項目存在的問題。
而據(jù)權(quán)威信息平臺顯示，類似投訴還有不少。
全國12315消費投訴信息公示平臺顯示，有消費者投訴華發(fā)股份在產(chǎn)品中以假充真、以次充好。
黑貓投訴平臺顯示，華發(fā)股份在北京房山開發(fā)的“華發(fā)中央公園”小區(qū)，曾被業(yè)主爆料精裝修房存在質(zhì)量問題。
除了交付產(chǎn)品質(zhì)量問題，華發(fā)股份在房地產(chǎn)開發(fā)過程中還存在違法建設(shè)的情況。
信用陜西官網(wǎng)顯示，2023年11月，西安市蓮湖區(qū)城市管理和綜合執(zhí)法局發(fā)現(xiàn)華發(fā)股份旗下公司在建項目存在違法建設(shè)，并對其罰款55萬元。
長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站顯示，今年2月，華發(fā)股份旗下公司因未取得施工許可證而擅自開工建設(shè)，被處以罰款25.5萬元。
另據(jù)中國消費者報的報道，華發(fā)股份旗下公司存在未按規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，違法建設(shè)面積達(dá)2萬平方米的違法事實。今年2月，威海市自然資源和規(guī)劃局責(zé)令其限期改正，補辦建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)，并處455萬元罰款。
天眼查信息顯示，華發(fā)股份自身風(fēng)險和周邊風(fēng)險合計超2500項。其中經(jīng)營糾紛產(chǎn)生的風(fēng)險較多，另外還包括股權(quán)質(zhì)押、債權(quán)債務(wù)等方面的風(fēng)險。
當(dāng)然，華發(fā)股份也有自己的長項所在。截至2023年末，華發(fā)股份土地儲備及在建面積高達(dá)1623萬平方米。
今年1月，華發(fā)股份開始在全國各地陸續(xù)施行“以舊換新”計劃，其所采取的“直收+幫賣”并舉模式引發(fā)市場一定程度的反響。
有業(yè)內(nèi)人士向《天下財?shù)馈繁硎?，?dāng)前房地產(chǎn)市場整體仍處于調(diào)整過程中，地產(chǎn)企業(yè)要走出當(dāng)前困局，需要綜合運用多種手段，從內(nèi)部管理到外部環(huán)境都要進(jìn)行全面優(yōu)化和調(diào)整。包括調(diào)整銷售策略、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、加強風(fēng)險管理等，如此才有可能逐漸走出低谷。