文|酒管財經

本期看點

今年以來，酒店資產拍賣市場一直相當活躍。尤其最近，越來越多的酒管公司開始加入對外出售股權的序列。

5月31日，湖南南華大酒店100%股權及土地使用權等資產（不含公司債務）將以4.13億元的起拍價拍賣。

5月30日，內蒙古鵲橋酒店管理有限公司100%股權掛牌轉讓，轉讓底價為7604.88萬元。

5月20日，海南天利度假酒店有限公司以約8.29億元的轉讓底價掛牌轉讓75%股權及相關債權。

股權轉讓只是酒店資產退出路徑之一，屬正常的市場行為。并且，相比美國每年出售酒店資產金額超過1000億元量級，國內整體酒店交易金額大約在100億到150億元，流動性較低。

不過，即便如此，仍有不少酒店處于賣不出去的窘境。

當賣家越來越多，接盤者卻依舊有限，整個酒店行業(yè)資產交易領域亟待破局之路。

01、酒店生意難做？

近年來，國內酒店市場進入“存量時代”，酒店數(shù)量激增加劇酒店之間的競爭。

研究表明，酒店在63%出租率基礎上的平均房價增長，給酒店帶來的貢獻率最高。如果低于63%，平均房價增長對每間可供房收入增長帶來的效益的貢獻僅為48%。

據(jù)邁點研究院發(fā)布的報告顯示，2023 年全國星級酒店平均出租率為51%。

對此，旅游酒店行業(yè)高級經濟師趙煥焱曾指出，國內星級酒店的年度平均出租率沒達到63%，這是中國酒店業(yè)供大于求情況下業(yè)績不理想的原因所在。

他認為，酒店供給過剩、需求錯位，是當下酒店資產難出售的原因之一。

《酒管財經》注意到，上述幾家酒店中，多數(shù)因經營壓力走向股權轉讓。

先說海南天利度假酒店。其轉讓方為康旅集團下屬的云南康啟企業(yè)管理有限公司，該公司持有海南天利度假酒店有限公司75%股權，而2014年開業(yè)的?？谌f豪酒店為海南天利度假酒店有限公司名下資產。

值得一提的是，康旅集團擁有對標的公司近12億元的債權，并且即將到期，可此次轉讓的底價尚不足債權金額的7折，堪稱大甩賣。

據(jù)其公告披露，海南天利度假酒店有限公司2023年度營收約1.06億元，虧損6595萬元。資產評估情況為：資產總額11.31億元，負債總額16.34億元，凈資產-5.03億元，已嚴重資不抵債。轉讓標的股權對應評估值已清零，債權對應評估值為8.3億元。

資料顯示，內蒙古鵲橋酒店管理有限公司旗下經營的內蒙古鵲橋大酒店位于內蒙古自治區(qū)呼和浩特市，定位為舒適型酒店，2014年開業(yè)，后因經營困難在2022年至2023年多次被掛牌拍賣，但都因無人拍賣而流拍。

湖南南華大酒店的遭遇，更令人唏噓。

湖南南華大酒店有限公司是上世紀90年代永州招商引資的第一家高星級酒店，在永州乃至湖南積累了深厚的企業(yè)文化和民眾影響力。酒店是由香港惠聯(lián)投資有限公司獨資經營、自主管理的一家豪華酒店。

據(jù)悉，湖南南華大酒店破產原因主要是其投資人用長豐置業(yè)跟南華酒店作抵押貸款到伊朗投資，最終結果并不理想，導致南華大酒店走向破產。

通過梳理發(fā)現(xiàn)，上述酒店股權出售轉讓的原因主要是為了回籠資金、盤活資產，減輕企業(yè)負擔。

不難看出，上述幾家酒管公司持有的多為經營十年甚至十年以上的酒店。

受困于產品老化、營銷滯后或資金投入制約，造成當下生存空間被壓縮，發(fā)展舉步維艱，也就難以避免股權轉讓或拍賣的命運。

《酒管財經》梳理發(fā)現(xiàn)，僅2022年，100%股權全部轉讓的酒管公司至少有6家，分別是鄱陽縣瑞峰酒店有限公司、寧波開元名都大酒店有限公司、桂林市凱威國際大酒店有限責任公司、上海嘉奕酒店管理有限公司、朔州市海苑酒店有限公司。

在2023年，酒管公司賣股權的動作依然還在延續(xù)。

2023年1月，綠地控股擬轉讓酒店管理公司52%股權給明宇商旅，股權轉讓對價為6.24億元。

2023年8月，北京首都旅游集團有限責任公司249.2305萬元掛牌轉讓安嵐（北京）酒店管理有限公司30%股權。

2023年9月，徐州國泰太平洋酒店有限公司掛牌轉讓100%股權。

2023年11月，華天酒店擬轉讓控股子公司婁底華天酒店管理有限責任公司11%股權。

2023年12月，京投發(fā)展擬公開掛牌轉讓上海禮仕酒店全部55%股權。

此外，由于產品力低下、人員老化、服務缺少靈魂、營銷管理滯后等一系列“隱形憂患”，最終使許多老酒店在拍賣平臺上不僅虧本轉讓股權，還一直處于流拍狀態(tài)。

就比如，2023年以1萬元轉讓底價掛牌轉讓100%股權的河南迪美商務酒店有限公司。

據(jù)悉，成立于2014年的河南南迪美商務酒店有限公司，發(fā)展至今已算得上是河南當?shù)氐妮^有名的老牌酒店，但仍逃不過淪為“不良資產”被轉讓拍賣。

商業(yè)世界，總會有斷舍離。

02、酒店交易的最佳時機？

近幾年，酒店倒掉一大批，有人想賣的同時，也有人想買。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2023年上海大宗交易市場中酒店成交金額占比達11%，而在2022年這一數(shù)字僅為1%。

進入2024年，投資者對酒店資產的熱情依舊不減。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2024年一季度全國酒店交易總額約為31.4億元人民幣，較去年同期增長41%。

另據(jù)仲量聯(lián)行估計，2024年，國內酒店交易總額有望突破200億元，而過去幾年，國內酒店大宗交易平均交易總額一直維持在150億元水平。

可能會有人問，現(xiàn)在是酒店交易的最佳時機嗎？

談及此，一位有著多年酒店資產處置經驗的行業(yè)人士表示，不能說是最好的時間，現(xiàn)在只能說是酒店資產交易比較活躍的時間。酒店資產交易頻繁發(fā)生，也是酒店資產管理開始成熟的表現(xiàn)。

為什么很多酒店在資產交易中都偏愛轉讓股權？

據(jù)酒店產權網披露，國內酒店交易多采用股權轉讓，原因是可以減少納稅，如資產轉讓的轉讓方稅包括土增稅（轉讓價減去原成本的30%-60%）、所得稅（25%）、城建稅、印花稅等，受讓方稅為契稅（3%），而股權轉讓只需投資方所得稅（轉讓價減去原成本的25%）。

近兩年，比較有意思的是，酒店交易市場呈現(xiàn)兩級分化態(tài)勢，用“冰火兩重天”來形容也不為過。

待出售的酒店資產名單在持續(xù)增加，盡管酒店資產流拍現(xiàn)象時有發(fā)生但售價依然處在高位。

對此，一位資深酒店投資人表示，現(xiàn)階段凡是還能有如此大額現(xiàn)金拿出手的投資者都是謹慎型玩家。畢竟，投資人抄底的前提是酒店資產值得收購，這需要投資人在前期謹慎評估存量酒店的價值、物業(yè)的價值。

鑒于當下市場處于謹慎型買方和樂觀型賣方之間的持續(xù)拉扯，業(yè)內人士推演出了市場后續(xù)幾個局面：

1、大量資產在甩賣，依然沒人在成交。

2、最先成交的那批，一定是做出了合理價格讓步的資產。

3、因待售量太大，還能出手買的那一波在第一批已掃完貨，市場又進入一波冷靜期，出不了手的只能繼續(xù)被動持有了。

4、酒店資產價格開始大規(guī)模歸回理性，酒店交易間歇性活躍。

基于此，國際知名酒店顧問機構合縱顧問指出，結合當前的經濟及房地產形勢，國內酒店資產估值較低，酒店資產轉讓成功的案例較少，許多掛牌出售的酒店資產面臨流拍的困境。投資者需注意市場風險和資產流動性問題，審慎評估投資機會。待經濟復蘇、市場出清之后，可能會有新的投資機會。

趙煥焱提醒道，酒店行業(yè)的股權轉讓已成為一種趨勢，以現(xiàn)在行業(yè)情況下的項目估值來說，還是值得有實力的并購方考慮下手的，但前提是需要綜合判斷好標的的整體情況，如果項目本身負債太高且不具備產品優(yōu)勢，盡管資本市場活躍度升高，也很難尋到合適的資方、難達成交易。

資產頻繁買賣的背后，往往預示著一個行業(yè)正邁入變革期。

未來的酒店投資，我們有理由相信會有投資人一直秉持“長期主義”，不過在面對新的市場變化下，除了選擇暫時“分手”，或許還需要更加脫胎換骨的創(chuàng)新精神。

統(tǒng)籌丨勞殿 編輯丨阿思