文｜睿思網(wǎng)

之前一度被認(rèn)為風(fēng)雨飄搖的萬科，2024年 1-5月累計(jì)銷售額已然達(dá)到1022.1億元，在當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)中仍可占據(jù)前三房企的位置。

不過，與去年相比，萬科今年前5月的銷售錄得了近四成的降幅。特別是萬科2024年的銷售均價(jià)已較去年有了14%左右的折讓，銷售額依然大幅下降，可見萬科的銷售業(yè)績確面臨不小的壓力。

在今年4月底舉行的年度股東大會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮就表示，為扭轉(zhuǎn)運(yùn)營困境，萬科已制定聚焦主業(yè)、瘦身健體的一攬子方案。主動(dòng)降負(fù)債、降杠桿、完成融資模型的轉(zhuǎn)型。未來，萬科將退出除綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大主業(yè)外的其他業(yè)務(wù)，并清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資。

同時(shí)，萬科還將大力度推動(dòng)自持類商辦等大宗資產(chǎn)的盤活和交易，計(jì)劃每年完成200億元。根據(jù)萬科的削債計(jì)劃，未來兩年其有息債務(wù)將降低1000億元以上，未來五年有息債務(wù)總規(guī)模降一半以上。

萬科近期的一系列操作，基本可以清晰反映出這一思路。

如萬科2017年以31.37億元購入的深圳灣超級(jí)總部基地T208-0053宗地，不久前由深圳地鐵和深圳市南山區(qū)國資委下屬企業(yè)以22.35億元接手，若計(jì)及萬科7年來投入的資金和建安成本，此次交易可謂打“骨折”。

另外，以杭州西溪印象城購物中心為底層資產(chǎn)發(fā)起的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT同樣在不久前于深交所上市，融資32.6億元，在一定程度上，這亦可視作退出相關(guān)資產(chǎn)的舉動(dòng)。

除了商辦不動(dòng)產(chǎn)，基于退出三大主業(yè)外其他業(yè)務(wù)的大原則，萬科旗下諸如酒店度假、食品、倉儲(chǔ)物流等其他多元業(yè)務(wù)未來若被擺上貨架，亦不足為奇。

不過在有息債務(wù)削減方面，由于現(xiàn)金流壓力，萬科近期的相關(guān)表現(xiàn)可謂“南轅北轍”。這并不難理解，先通過長債借貸充實(shí)現(xiàn)金流，以扛過短期的資金壓力，企業(yè)活過來了再逐步降低有息債務(wù)，這與削債的中長期目標(biāo)并不抵觸。

這也是萬科近期融資動(dòng)作頻頻的重要原因。如5月以來，萬科就公告披露過新增郵儲(chǔ)銀行13億元，農(nóng)業(yè)銀行22億元、中國銀行18.9億元、交通銀行17億元的借貸，以及未公布具體銀行名稱的88億元借貸。

另外，有媒體報(bào)道指萬科通過抵押旗下萬緯物流股權(quán)，從招商銀行等獲得約200億元銀團(tuán)貸款。近期更有消息指，萬科已與國有銀行洽談涉及69億美元（約合500億元人民幣）的借貸融資，不過該消息未經(jīng)證實(shí)。

融資渠道的暢順維持以及近期行業(yè)政策的不斷優(yōu)化升溫，萬科或許真的迎來走出困境的曙光。

就5月業(yè)績而言，盡管整體出現(xiàn)較大幅度的下滑，但5月單月實(shí)現(xiàn)了環(huán)比上升11.7%至233.3億元，惟銷售均價(jià)進(jìn)一步下探到1.2萬元/平米，較1-5月平均售價(jià)低9%。

而且，萬科在5月再次購入了新的土地儲(chǔ)備，均位于沈陽，分別為丹霞山路北側(cè)地塊、鴨綠江北街西地塊，權(quán)益占比均為51%，權(quán)益建筑面積分別為2.7萬平方米、2.3萬平方米，需支付權(quán)益地價(jià)分別為1.33億元、1.15億元。

地塊體量并不大，不過這是萬科在土地收并購方面停頓3個(gè)月后的重啟，或許多少有點(diǎn)風(fēng)向標(biāo)意味。