文｜時代財經(jīng)App

泓盈城市服務(wù)打破了港股物企的IPO“空窗期”。

5月17日上市第一天，泓盈城市服務(wù)開盤報3.46港元/股，最高達到3.65港元，最低3.10港元/股，最終以3.21港元/股收盤，市值為5.14億港元。對比發(fā)行價3.2港元/股，上市首日股價漲幅僅約0.31%，跑輸港股物業(yè)服務(wù)及管理板塊整體走勢。

根據(jù)Wind金融終端，5月17日，港股物業(yè)服務(wù)及管理板塊股價集體走高，收盤漲超1%的物企達到44家，在港股上市物企中的占比超過64%。

盡管首日跑輸物管板塊，泓盈城市服務(wù)的成功上市依然具有破冰意味。房地產(chǎn)進入深度調(diào)整期，物管行業(yè)也受到持續(xù)影響，去年7月18日眾安智慧生活在港交所掛牌之后，港A兩市已經(jīng)長達10個月沒有物企IPO。

近三個月，多家物企的IPO計劃陸續(xù)取得進展，與兩年前的物企上市潮以民企為主不同，如今仍然活躍在IPO市場的物企多為國企。成功上市的泓盈城市服務(wù)，亦是一家國有城市服務(wù)及運營提供商。

不過，從泓盈城市服務(wù)IPO的最終結(jié)果看來，房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)面情緒的影響仍然存在。

長沙微型物企赴港“破冰”

配發(fā)結(jié)果顯示，泓盈城市服務(wù)全球發(fā)售4000萬股股份，香港公開發(fā)售占30%，國際配售占70%，最終發(fā)售價每股3.2港元，為發(fā)售價格范圍3.20至3.60港元的下限，全球發(fā)售籌款總額為1.28億港元，扣除預(yù)計應(yīng)付上市費后籌約8638萬港元。

泓盈城市服務(wù)以下限定價，一方面與物管行業(yè)隨行就市有關(guān)，另一方面或歸結(jié)于它的規(guī)模與布局。

2023年，僅有兩家物企成功上市，且最終都以發(fā)售價格范圍的下限定價。其中，潤華服務(wù)最終發(fā)售價為1.70港元，發(fā)售價格范圍是1.70至2.00港元；眾安智慧生活的最終發(fā)售價格為1.18港元，發(fā)售價格范圍為1.18至1.48港元。

從目前的收入、利潤規(guī)模來看，泓盈城市服務(wù)是一家小型的地方型物企。根據(jù)招股章程，2023年，泓盈城市服務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入6.52億元，毛利潤1.52億元，凈利潤7017.8萬元，對應(yīng)的毛利率、凈利率分別為23.29%、10.77%。

Wind金融終端顯示，港A兩市將近70家物企發(fā)布了2023年年度報告，營業(yè)收入高于泓盈城市服務(wù)的超過50家。而在泓盈城市服務(wù)6.52億元的年度收入當(dāng)中，長沙市場貢獻了將近99.18%，約為6.47億元。

泓盈城市服務(wù)的主營業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理服務(wù)、城市服務(wù)、商業(yè)運營服務(wù)。

三大業(yè)務(wù)板塊中，對收入貢獻最大的是城市服務(wù)。具體來看，物業(yè)管理服務(wù)在2023年實現(xiàn)營業(yè)收入2.38億元，在總收入中的占比是36.5%；城市服務(wù)收入3.53億元，占比54.2%；商業(yè)運營服務(wù)6068.3萬元，占比9.3%。

截至2023年12月31日，泓盈城市服務(wù)在管物業(yè)管理項目68個，在管建筑面積1110萬平方米；城市服務(wù)板塊在管項目157個；商業(yè)運營服務(wù)板塊在管項目50個，在管建筑面積為76.6萬平方米。

上市之后的泓盈城市服務(wù)也有繼續(xù)擴張的計劃。按照5月8日發(fā)布的招股章程的假定，泓盈城市服務(wù)計劃將所籌款項凈額用于五大方面，其中，約29.2%用于收購，約21.0%用于購買市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)及照明系統(tǒng)運營服務(wù)作業(yè)車輛及設(shè)備。

國企成IPO主力

不過，從資金用途安排來看，泓盈城市服務(wù)對收購的態(tài)度相對審慎。，而據(jù)時代財經(jīng)了解，過去幾年IPO物企用于收并購或擴大規(guī)模的比例往往超過了所籌資金的一半。

比如在2022年上市的東原仁知服務(wù)，計劃用于戰(zhàn)略投資、合作及收購的資金比例達到65%；在2021年上市的越秀服務(wù)，計劃用于收并購和投資的資金比例達到了60%；在2020年上市的正榮服務(wù)，計劃用于戰(zhàn)略收購及投資的資金比例為55%。

在房地產(chǎn)進入調(diào)整期，物管行業(yè)在許多方面迎來了淡季，包括收并購和IPO，資本對物企的興趣也大不如前。

根據(jù)克而瑞物管的不完全統(tǒng)計，2023年上市物企收并購數(shù)量為42起，同比下降21%，披露收并購金額約33.73億元，同比下降68%；2021年、2022年的收并購數(shù)量均為53起，收并購金額分別為355.88億元、106.09億元。

在物企紛紛剎停追逐規(guī)模的腳步后，IPO所募資金也有限地發(fā)揮了它的收購作用。越秀服務(wù)在上市時立下三年內(nèi)在管面積突破1億平方米，期限將在今年年中屆滿，而截至2023年末，越秀服務(wù)在管面積僅約6520萬平方米，距離目標(biāo)仍有不小距離，管理層曾回應(yīng)稱原因是收并購沒有達到預(yù)期。

近兩年，IPO物企數(shù)量隨行就市地減少。2023年，僅有潤華服務(wù)和眾安智慧生活兩家物企成功上市，而2020年至2022年，每年成功IPO的物企數(shù)量分別為17家、13家和6家。

去年7月18日，眾安智慧生活在港交所掛牌之后，港A兩市便進入了長達10個月的物企IPO“空窗期”，直到泓盈城市服務(wù)的出現(xiàn)對“空窗期”予以終結(jié)。

近三個月，多家物企的IPO計劃陸續(xù)取得進展，除了泓盈城市服務(wù)，經(jīng)發(fā)物業(yè)、深業(yè)物業(yè)均收到了中國證監(jiān)會的境外發(fā)行上市備案通知書，瑞景城市服務(wù)亦在近日啟動H股上市相關(guān)主要中介團隊的招標(biāo)。

值得一提的是泓盈城市服務(wù)、經(jīng)發(fā)物業(yè)、深業(yè)物業(yè)、瑞景城市服務(wù)均為地方國企，站在它們身后的，分別是長沙市國資委、西安經(jīng)開區(qū)管委會、深圳市國資委、無錫市國資委。

與兩年前的物企上市潮以民企為主不同，如今仍然活躍在IPO市場的以國企為主。