界面新聞記者 | 王妤涵
受連日來各地樓市利好政策的密集出臺，房地產(chǎn)開發(fā)板迎來持續(xù)暴漲。
5月16日早間開盤后，A股地產(chǎn)股持續(xù)拉升，板塊整體漲幅超過3%。其中，中天服務、合肥城建、濱江集團等10余股漲停，特發(fā)服務一度漲超10%，招商蛇口、保利發(fā)展、萬科A、金地集團等也紛紛跟漲。
地產(chǎn)股表現(xiàn)火熱，也帶動相關產(chǎn)業(yè)鏈集體走強。鋼鐵、建材、家居、家電等板塊輪番活躍，亞振家居、箭牌家居、建藝集團、三棵樹等漲停。
與此同時，港股房地產(chǎn)板塊也迎來大幅上漲，板塊整體漲幅超過4%。其中，粵港灣控股連續(xù)兩天走強，16日上午更是一度飆漲超300%，股價最高沖至1.5港元/股。
另外，陽光100中國也漲超100%，花樣年控股、易居企業(yè)控股漲超50%，遠洋集團漲超40%，盤中一度漲超50%，世茂集團、旭輝控股集團、領地控股、華南城、佳兆業(yè)集團等多股漲幅也都漲超20%。
國金證券研究指出，地產(chǎn)股價反應了預期變化，轉向要早于基本面的變化。在4月30日政治局會議提出要“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，明確“去庫存”以后，便促使市場預從“房地產(chǎn)基本面持續(xù)下行”轉向了“能預見基本面的筑底”，這也標志著地產(chǎn)股價和估值的底部出現(xiàn)。
政府開始出手“去庫存”
在4月末政治局會議定調(diào)后，5月以來，房地產(chǎn)迎來一波空前大的政策“放松潮”，“去庫存”也成為各地調(diào)控房地產(chǎn)政策的發(fā)力要點。
首先是，多個核心一二線城市對限購政策進行了調(diào)整。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，全國有超50個城市對限購政策進行了松綁，其中西安、成都、杭州等23個城市全面取消了限購政策。
除放開限購外，許多城市也在不同程度地松綁優(yōu)化住房政策，如住房“以舊換新”，放寬公積金貸款政策、購房補貼、取消首套房商貸利率下限等措施。
5月15日，市場再傳出“政府將考慮購買尚未售出的住房”的消息。隨后，杭州宣布在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購一批商品住房用作公共租賃住房，打響了房地產(chǎn)收儲模式的“第一槍”。
這也是在南京提出可以收儲存量作為保障房后，第一個正式出臺文件明確保障房可以通過收儲存量的城市。
同日晚間，合肥發(fā)布房產(chǎn)新政策，進一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施。其中，關于購房補貼政策，凡在合肥市新購買新建商品住房的購房人，給予總房價1%的購房補貼，新市民、進城農(nóng)民、城市公共服務人員新購買新建商品住房的，給予總房價2%的購房補貼。
而各地近期之所以密集出臺新政，除了是對4月末中央政治局會議精神的落實以外，也與各地樓市當前所面臨的去化壓力有關。
從易居研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，我國目前房地產(chǎn)的庫存總量較大。
今年3月，全國百城新建商品住宅庫存規(guī)模約49916萬平方米，環(huán)比下降0.1%，同比下降1.9%；按一、二、三四線城市分類，分別為3586、24163和22167萬平方米，環(huán)比增速分別為3.7%、-0.4%和-0.5%，同比增速達到了11.5%、-4.5%和-0.9%。
從去化周期來看，3月份100個城市中一、二、三四線城市的新建商品住宅存銷比分別為19.2、21.6和33.1個月，而同樣的標本在2019年12月，去化周期只有12.2、8.9和10.2個月。
可以看出，去庫存已成為當前房地產(chǎn)復蘇的當務之急。
“基于這次合肥發(fā)布的系統(tǒng)政策，我們認為后續(xù)政策方向已經(jīng)非常清晰了：在限購逐漸退出的大潮下，各地政策重心會進入到深入落實中央政治局會議精神，尤其在消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房方面落實系統(tǒng)的政策內(nèi)容”，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對界面新聞表示。
嚴躍進繼續(xù)分析稱，“此類系統(tǒng)性政策，實施后還有助于房地產(chǎn)交易市場的進一步活躍，尤其是和限購取消結合后可以發(fā)揮非常積極的組合拳效應，由此也基本上可以預判今年5-6月份全國將迎來一波較好的去庫存態(tài)勢”。
此輪“去庫存”后房價是否會上漲？
在此次房地產(chǎn)開始“去庫存”以后，市場便有“接下來房價會不會上漲”的聲音傳出。
北京大學國家發(fā)展研究院兼職教授徐高也表示，“由于目前國家正經(jīng)歷著房地產(chǎn)市場成立以來最大規(guī)模的供給收縮，所以擔心在未來幾年城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格會明顯上漲。雖然短期內(nèi)房價確實下降壓力很大，但供需的矛盾可能用不了多久就會逆轉，這就導致未來，可能在一兩年、兩三年，城市里房價上漲的壓力會比較大”。
“因為供給大幅收縮，而在需求側，現(xiàn)在老百姓不是不買房，只是不敢買期房。所以，老百姓買房的需求只是暫時被地產(chǎn)開發(fā)商信用風險所抑制，并非真正沒有需求。在這種情況下，未來房地產(chǎn)市場房價的壓力恐怕會相當大”，徐高分析指出。
從數(shù)據(jù)上來看，受近兩年地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的影響，去化周期長期維持高位也確實導致了目前供給端的收縮。
據(jù)中指研究院監(jiān)測，2024年重點22城的供地規(guī)模同比下降約10%；再從新建商品的供應面積來看，今年3月，全國百城新建商品住宅供應面積為2031萬平方米，同比下降約46%，百城新房供應面積已出現(xiàn)連續(xù)10個月的同比下降態(tài)勢。
“但現(xiàn)在說房價上漲還為時過早”，嚴躍進在接受對界面新聞采訪時表示。
嚴躍進指出，“因為在房價上漲之前，市場還有很多問題要解決，比如存量項目的消化，不會簡單的一步到位就被解決，并且老百姓購房的心態(tài)也會隨著市場變化發(fā)生改變，而且現(xiàn)在與10年前那波‘去庫存’時的市場情況是明顯不同的。總體上來說，政策調(diào)控還是希望房價能夠保持在一個穩(wěn)定的狀態(tài)，至于房價是否會上漲，還需看接下來的市場走勢，進行觀察和監(jiān)測”。