界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
受連日來(lái)各地樓市利好政策的密集出臺(tái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板迎來(lái)持續(xù)暴漲。
5月16日早間開(kāi)盤(pán)后，A股地產(chǎn)股持續(xù)拉升，板塊整體漲幅超過(guò)3%。其中，中天服務(wù)、合肥城建、濱江集團(tuán)等10余股漲停，特發(fā)服務(wù)一度漲超10%，招商蛇口、保利發(fā)展、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)等也紛紛跟漲。
地產(chǎn)股表現(xiàn)火熱，也帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈集體走強(qiáng)。鋼鐵、建材、家居、家電等板塊輪番活躍，亞振家居、箭牌家居、建藝集團(tuán)、三棵樹(shù)等漲停。
與此同時(shí)，港股房地產(chǎn)板塊也迎來(lái)大幅上漲，板塊整體漲幅超過(guò)4%。其中，粵港灣控股連續(xù)兩天走強(qiáng)，16日上午更是一度飆漲超300%，股價(jià)最高沖至1.5港元/股。
另外，陽(yáng)光100中國(guó)也漲超100%，花樣年控股、易居企業(yè)控股漲超50%，遠(yuǎn)洋集團(tuán)漲超40%，盤(pán)中一度漲超50%，世茂集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)、領(lǐng)地控股、華南城、佳兆業(yè)集團(tuán)等多股漲幅也都漲超20%。
國(guó)金證券研究指出，地產(chǎn)股價(jià)反應(yīng)了預(yù)期變化，轉(zhuǎn)向要早于基本面的變化。在4月30日政治局會(huì)議提出要“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，明確“去庫(kù)存”以后，便促使市場(chǎng)預(yù)從“房地產(chǎn)基本面持續(xù)下行”轉(zhuǎn)向了“能預(yù)見(jiàn)基本面的筑底”，這也標(biāo)志著地產(chǎn)股價(jià)和估值的底部出現(xiàn)。
政府開(kāi)始出手“去庫(kù)存”
在4月末政治局會(huì)議定調(diào)后，5月以來(lái)，房地產(chǎn)迎來(lái)一波空前大的政策“放松潮”，“去庫(kù)存”也成為各地調(diào)控房地產(chǎn)政策的發(fā)力要點(diǎn)。
首先是，多個(gè)核心一二線城市對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了調(diào)整。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)有超50個(gè)城市對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了松綁，其中西安、成都、杭州等23個(gè)城市全面取消了限購(gòu)政策。
除放開(kāi)限購(gòu)?fù)猓S多城市也在不同程度地松綁優(yōu)化住房政策，如住房“以舊換新”，放寬公積金貸款政策、購(gòu)房補(bǔ)貼、取消首套房商貸利率下限等措施。
5月15日，市場(chǎng)再傳出“政府將考慮購(gòu)買尚未售出的住房”的消息。隨后，杭州宣布在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購(gòu)一批商品住房用作公共租賃住房，打響了房地產(chǎn)收儲(chǔ)模式的“第一槍”。
這也是在南京提出可以收儲(chǔ)存量作為保障房后，第一個(gè)正式出臺(tái)文件明確保障房可以通過(guò)收儲(chǔ)存量的城市。
同日晚間，合肥發(fā)布房產(chǎn)新政策，進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施。其中，關(guān)于購(gòu)房補(bǔ)貼政策，凡在合肥市新購(gòu)買新建商品住房的購(gòu)房人，給予總房?jī)r(jià)1%的購(gòu)房補(bǔ)貼，新市民、進(jìn)城農(nóng)民、城市公共服務(wù)人員新購(gòu)買新建商品住房的，給予總房?jī)r(jià)2%的購(gòu)房補(bǔ)貼。
而各地近期之所以密集出臺(tái)新政，除了是對(duì)4月末中央政治局會(huì)議精神的落實(shí)以外，也與各地樓市當(dāng)前所面臨的去化壓力有關(guān)。
從易居研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)目前房地產(chǎn)的庫(kù)存總量較大。
今年3月，全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存規(guī)模約49916萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.1%，同比下降1.9%；按一、二、三四線城市分類，分別為3586、24163和22167萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為3.7%、-0.4%和-0.5%，同比增速達(dá)到了11.5%、-4.5%和-0.9%。
從去化周期來(lái)看，3月份100個(gè)城市中一、二、三四線城市的新建商品住宅存銷比分別為19.2、21.6和33.1個(gè)月，而同樣的標(biāo)本在2019年12月，去化周期只有12.2、8.9和10.2個(gè)月。
可以看出，去庫(kù)存已成為當(dāng)前房地產(chǎn)復(fù)蘇的當(dāng)務(wù)之急。
“基于這次合肥發(fā)布的系統(tǒng)政策，我們認(rèn)為后續(xù)政策方向已經(jīng)非常清晰了：在限購(gòu)逐漸退出的大潮下，各地政策重心會(huì)進(jìn)入到深入落實(shí)中央政治局會(huì)議精神，尤其在消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房方面落實(shí)系統(tǒng)的政策內(nèi)容”，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)界面新聞表示。
嚴(yán)躍進(jìn)繼續(xù)分析稱，“此類系統(tǒng)性政策，實(shí)施后還有助于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的進(jìn)一步活躍，尤其是和限購(gòu)取消結(jié)合后可以發(fā)揮非常積極的組合拳效應(yīng)，由此也基本上可以預(yù)判今年5-6月份全國(guó)將迎來(lái)一波較好的去庫(kù)存態(tài)勢(shì)”。
此輪“去庫(kù)存”后房?jī)r(jià)是否會(huì)上漲？
在此次房地產(chǎn)開(kāi)始“去庫(kù)存”以后，市場(chǎng)便有“接下來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲”的聲音傳出。
北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院兼職教授徐高也表示，“由于目前國(guó)家正經(jīng)歷著房地產(chǎn)市場(chǎng)成立以來(lái)最大規(guī)模的供給收縮，所以擔(dān)心在未來(lái)幾年城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)明顯上漲。雖然短期內(nèi)房?jī)r(jià)確實(shí)下降壓力很大，但供需的矛盾可能用不了多久就會(huì)逆轉(zhuǎn)，這就導(dǎo)致未來(lái)，可能在一兩年、兩三年，城市里房?jī)r(jià)上漲的壓力會(huì)比較大”。
“因?yàn)楣┙o大幅收縮，而在需求側(cè)，現(xiàn)在老百姓不是不買房，只是不敢買期房。所以，老百姓買房的需求只是暫時(shí)被地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)所抑制，并非真正沒(méi)有需求。在這種情況下，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的壓力恐怕會(huì)相當(dāng)大”，徐高分析指出。
從數(shù)據(jù)上來(lái)看，受近兩年地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的影響，去化周期長(zhǎng)期維持高位也確實(shí)導(dǎo)致了目前供給端的收縮。
據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2024年重點(diǎn)22城的供地規(guī)模同比下降約10%；再?gòu)男陆ㄉ唐返墓?yīng)面積來(lái)看，今年3月，全國(guó)百城新建商品住宅供應(yīng)面積為2031萬(wàn)平方米，同比下降約46%，百城新房供應(yīng)面積已出現(xiàn)連續(xù)10個(gè)月的同比下降態(tài)勢(shì)。
“但現(xiàn)在說(shuō)房?jī)r(jià)上漲還為時(shí)過(guò)早”，嚴(yán)躍進(jìn)在接受對(duì)界面新聞采訪時(shí)表示。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，“因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲之前，市場(chǎng)還有很多問(wèn)題要解決，比如存量項(xiàng)目的消化，不會(huì)簡(jiǎn)單的一步到位就被解決，并且老百姓購(gòu)房的心態(tài)也會(huì)隨著市場(chǎng)變化發(fā)生改變，而且現(xiàn)在與10年前那波‘去庫(kù)存’時(shí)的市場(chǎng)情況是明顯不同的?？傮w上來(lái)說(shuō)，政策調(diào)控還是希望房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)，至于房?jī)r(jià)是否會(huì)上漲，還需看接下來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，進(jìn)行觀察和監(jiān)測(cè)”。