界面新聞記者 | 王妤涵
4月30日下午，萬科在深圳舉行了2023年度股東大會，深圳地鐵董事長辛杰、萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝等悉數出席。
在會上，萬科方面回應了目前外界關切的萬科股價和融資等問題，并披露了其制定的一攬子穩(wěn)定經營方案進展。
進行“瘦身健體”，改善公司基本面
“股價目前表現(xiàn)肯定達不到股東要求，完全接受股東批評，目前正制定增持管理團隊股票計劃方案”，郁亮在股東會中表示。
對于近期萬科股價的波動問題，他坦言，管理團隊的命運和公司命運綁在一起，自1994年成為萬科董事后，30年間只買入，從未賣出。
在郁亮看來，想要提振股價最關鍵的還是要把公司做好，降風險、改善基本面，謀求長期健康發(fā)展。對此，萬科制定了“瘦身健體”一攬子方案，以實現(xiàn)三項目的：
1.“降負債”，未來兩年削減付息債務1000億元以上，未來五年付息負債總規(guī)模要降一半以上；
2.完成“融資模式轉型”，從統(tǒng)借統(tǒng)還、主體信用為主的模式，逐步轉向以項目、資產信用為主的融資模式；
3.完成“聚焦主業(yè)”，騰出有限資源、做好做強綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務、租賃公寓三大主業(yè)。因為未來房地產高質量發(fā)展的主要內容是好房子、好社區(qū)、好服務。萬科聚焦的三大業(yè)務，市場有前景，社會有需求。
具體而言，一攬子方案主要包括兩個階段：
第一階段是堅定瘦身，調整融資模式，降解風險。具體來說，萬科未來除綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務、租賃公寓三項主業(yè)外，將退出其他業(yè)務，清理和轉讓非主業(yè)的財務投資；將堅決大力度推進商辦等大宗資產交易，計劃每年完成200億元；同時，主動完成融資模式轉型。
第二階段就是聚焦主業(yè)，做精業(yè)務，成為行業(yè)產品標桿、服務標桿。對于錨定的三大優(yōu)勢業(yè)務，萬科將集中資源和管理精力做好做強，保持持續(xù)領先。
郁亮表示，目前行業(yè)經歷深刻調整走向新發(fā)展階段，勢必是一個“瘦身健體”的過程，過程絕不容易，但結果是通向更健康和高質量發(fā)展。當前的壓力是階段性的，未來兩年會初見成效，統(tǒng)籌好降負債和高質量發(fā)展，公司才能可持續(xù)發(fā)展。
今年首季度虧損3.6億元
據萬科4月29日披露，2024年一季度萬科實現(xiàn)營業(yè)收入615.9億元，同比下降10.0%；其中，房地產開發(fā)業(yè)務貢獻營業(yè)收入466.7億元，同比下降13.8%；經營服務業(yè)務貢獻營業(yè)收入109.5億元，同比增長12.0%。
一季度受結算規(guī)模下降和開發(fā)業(yè)務毛利率下滑的影響，萬科實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損3.6億元，而去年同期為盈利14.46億元。
主要原因為開發(fā)業(yè)務貢獻營業(yè)收入同比下降了13.8%，結算毛利率同比降6.7pct至10.5%；一季度期間費用同比下滑5.8%至43.9億元，但因收入下滑導致期間費率同比升0.3pct至7.1%；期末合并報表范圍內有2323萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額3502億元，為后續(xù)結轉奠定基礎。
截至報告期末，扣除預收款后的負債率為64.9%，相比2023年底下降0.6個百分點，凈負債率59.3%；持有貨幣資金830.7億元，可以覆蓋短期借款和一年內到期有息負債。
在融資方面，萬科總裁祝九勝在此次股東大會上表示，得益于銀行支持和自身努力，目前公司的融資已逐漸好轉，并對后續(xù)進展充滿信心。
為應對萬科當前的階段性流動性挑戰(zhàn)，祝九勝指出，萬科正在執(zhí)行三項重點工作：一是不折不扣落實房地產融資協(xié)調機制（白名單），目前已有59個項目申請納入白名單；二是大力推進經營性物業(yè)貸；三是銀團貸款，萬科目前已取得了眾多銀行的支持，可以提升銀企合作的效率，目前正在積極推進中。
據悉，2024年以來萬科已新增融資提款168億，境內新增融資平均成本3.33%，公司銀行端的融資渠道保持通暢。
平安證券研究指出，隨著政策持續(xù)發(fā)力，地產基本面有望逐步改善，萬科的銷售經營有望向好。預計萬科2024-2026年歸母凈利潤分別為126億元、117億元、120億元，當前市值對應PE分別為7.2倍、7.7倍、7.5倍。
大股東深鐵再次表態(tài)支持
在此次股東會上，萬科的第一大股東深鐵集團的董事長辛杰表示，萬科的一攬子舉措體現(xiàn)了管理層堅決的態(tài)度，作為萬科公司的長期股東，深鐵集團的態(tài)度和立場一直沒有變，會一如既往支持萬科的良性發(fā)展，不會因市場波動而動搖。
而深鐵對于萬科的支持也體現(xiàn)在了“真金白銀”的實際行動上。4月30日上午，中金印力公募基金在深交所成功上市，深鐵集團認購占比29.7%。
REITs作為重要的戰(zhàn)略性平臺，將為萬科帶來新的流動性支持，也為大量商業(yè)資產的盤活變現(xiàn)提供了平臺。
業(yè)內人士指出，經營性業(yè)務的REITs突破將助力萬科打通經營性不動產“投、融、管、退”的商業(yè)模式閉環(huán)，實現(xiàn)資產和資金更高效、更良性的運轉，萬科經營性業(yè)務上的能力優(yōu)勢也有望進一步顯現(xiàn)。
另外，辛杰還透露，深鐵與萬科的其他合作項目，目前都在以市場化、法治化的方式，積極謀劃和推進之中，一旦落地，萬科將予以公告。
此前在去年三季度萬科召開的線上會議上，深鐵方面曾表示為萬科準備了豐富的“工具箱”，將根據市場情況進行有序釋放以支持萬科，包括以市場化、法治化方式承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產，為萬科注入新的流動性，交易金額預計超過100億元。