文 | 杠桿游戲 張銀銀
編輯 | 欣欣然
對(duì)于當(dāng)下的房地產(chǎn)形勢(shì)而言，別說(shuō)什么增收不增利，能增收的都不多。
當(dāng)然，也有少數(shù)房企表現(xiàn)相對(duì)不錯(cuò)，比如一些央企房地產(chǎn)巨頭。2024年4月22日晚間，保利發(fā)展發(fā)布了其2023年的財(cái)報(bào)，首先是正式坐上了“銷冠”，然后增收了，當(dāng)然確實(shí)沒(méi)增利。
今天，杠桿游戲“拆年報(bào)”欄目，談?wù)劮科笾斜憩F(xiàn)最好的系列之保利發(fā)展吧，看看它的2023年戰(zhàn)績(jī)?cè)斍椤?/p>
1、何以登頂銷冠？
2023年，央企保利發(fā)展登頂房地產(chǎn)銷售銷冠。
按照此前市場(chǎng)機(jī)構(gòu)克而瑞 《2023年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜報(bào)告》，2023年保利發(fā)展的全口徑銷售金額為4246億元，超出第二名萬(wàn)科491億元，超出第三名中海地產(chǎn)1148億元。
年報(bào)披露，保利發(fā)展2023年實(shí)現(xiàn)銷售金額4222億元——該數(shù)據(jù)和之前市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)出入很小，位居行業(yè)第一；實(shí)現(xiàn)銷售面積2386萬(wàn)平米。
回溯近年，按照克而瑞歷史數(shù)據(jù)，2019年-2022年，保利發(fā)展全口徑銷售額分別為4702億元、5028億元、5385億元、4573億元，排名從第五逐年提升，2022年超越萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)，拿下亞軍，當(dāng)時(shí)與銷冠碧桂園的差距僅有70億元。
2023年民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售普遍繼續(xù)下滑，保利發(fā)展順利登頂。
同時(shí)，杠桿游戲注意到，該司連續(xù)15年保持房地產(chǎn)行業(yè)央企第一。
按照保利發(fā)展年報(bào)的披露，該司在確定性強(qiáng)的核心38城銷售貢獻(xiàn)近9成，同比提升2個(gè)百分點(diǎn)。珠三角、長(zhǎng)三角銷售貢獻(xiàn)分別超1100億元、1400億元、廣佛合計(jì)超800億元、上海超500億元，深耕效果顯著。
2023年市占率3.6%，同比提升0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中，核心38城市市占率達(dá)6.8%，同比提升 0.7個(gè)百分點(diǎn)；市占率超過(guò)10%的城市共27個(gè)，單城市占率天花板不斷突破提升。
值得一說(shuō)，如果分片區(qū)看，西部、東北地區(qū)2023年的營(yíng)收下滑較大，特別是西部。
另外杠桿游戲認(rèn)為值得一說(shuō)的是，保利發(fā)展的存量項(xiàng)目去化成效顯著。
存量項(xiàng)目簽約金額2575億元，占2023全年銷售金額的61%；簽約面積1643萬(wàn)平米，占全年銷售面積的69%。
2023年，保利發(fā)展新開(kāi)工面積1491萬(wàn)平米，同比下降37%；集中資源保障品質(zhì)交付，竣工面積4053萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)2%，完成29.1萬(wàn)套品質(zhì)交付，同比增長(zhǎng)12%。
2、營(yíng)收大增、凈利驟降、分紅慷慨
2023年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3468億元，同比增長(zhǎng)23.42%。年報(bào)特別說(shuō)：
公司始終保持謹(jǐn)慎的收入確認(rèn)政策，項(xiàng)目完成交付后才確認(rèn)收入，因此，公司報(bào)告期末合同負(fù)債3772億元，未來(lái)收入保障度高。
這個(gè)說(shuō)法似乎意有所指。
營(yíng)收較快增長(zhǎng)同時(shí)，2023年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)178.99億元，同比下降33.68%；歸母凈利潤(rùn)120.67億元，同比下降34.13%。
2023全年結(jié)轉(zhuǎn)毛利率16.02%，同比下降5.99個(gè)百分點(diǎn)，主要因低利潤(rùn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)占比提升，符合行業(yè)趨勢(shì)。
此外，杠桿游戲看到，保利發(fā)展說(shuō)，其長(zhǎng)期采取保守的會(huì)計(jì)政策，投資性房地產(chǎn)堅(jiān)持成本法計(jì)量，并每年計(jì)提折舊；出于謹(jǐn)慎性原則，對(duì)存貨和長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)提減值合計(jì)約50億元……
如下圖，2023年四季度時(shí)，保利發(fā)展的歸屬凈利潤(rùn)為負(fù)值，這和該司的有關(guān)財(cái)務(wù)安排不無(wú)關(guān)系。
說(shuō)完銷售物業(yè)方面，我們看資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況。
保利發(fā)展年報(bào)說(shuō)，2023年對(duì)公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)等重點(diǎn)業(yè)態(tài)進(jìn)行資源整合，加速經(jīng)營(yíng)規(guī)模化，切實(shí)提升資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，已開(kāi)業(yè)資產(chǎn)回報(bào)率2.7%，同比提升0.5個(gè)百分點(diǎn)。
截至2023年末，保利發(fā)展在管的酒店、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、公寓類等商業(yè)經(jīng)營(yíng)類資產(chǎn)項(xiàng)目新增28個(gè)至135個(gè)，管理面積達(dá)435萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)12%。
在資產(chǎn)回報(bào)率和運(yùn)營(yíng)規(guī)模雙重提升下，2023年內(nèi)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類收入41.7億元，同比增長(zhǎng)超三成。
2023年資本市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)低迷，保利發(fā)展實(shí)施不超過(guò)20億元回購(gòu)方案。
現(xiàn)金分紅比例從20%提升至40%，擬10派4.1元（含稅），預(yù)計(jì)派現(xiàn)金額合計(jì)為48.65億元。派現(xiàn)額占凈利潤(rùn)比例為40.31%。這是保利發(fā)展上市以來(lái)，累計(jì)第18次派現(xiàn)。
3、令人羨慕的利率
與此同時(shí)，保利發(fā)展繼續(xù)開(kāi)源節(jié)流，2023年，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~139億元，連續(xù)6年為正。
2023全年回籠金額4304億元，銷售回籠率102%，其中當(dāng)年銷售回籠率78.3%，同比提升11.2個(gè)百分點(diǎn)。
通過(guò)加速參股項(xiàng)目投資回收、多種方式盤(pán)活預(yù)售監(jiān)管資金、加快退稅等，累計(jì)增加可動(dòng)用資金529億元。
截至2023年末，保利發(fā)展的貨幣資金余額1480億元，保持在總資產(chǎn)10%左右的合理水平。
此外，截至2023年末，并表口徑已售待回籠資金（含銷項(xiàng)稅）966億元，未來(lái)可動(dòng)用資金充裕。
資產(chǎn)負(fù)債率為76.55%、扣預(yù)收資產(chǎn)負(fù)債率67.14%、凈負(fù)債率61.20%，分別較2022年末下降 1.56、1.34和2.37個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比1.28。
1年內(nèi)到期的債務(wù)余額為737億元，占有息負(fù)債比重為20.82%，較期初下降0.46個(gè)百分點(diǎn)。
截至2023年末，保利發(fā)展的有息債務(wù)余額3543億元，較期初減少271億元，綜合融資成本約3.56%，較2022年末下降36個(gè)BP——看了這一組數(shù)據(jù)，羨慕不。
直接融資占有息負(fù)債比重16.31%，杠桿游戲看到，保利發(fā)展認(rèn)為仍有較大提升空間。
僅2023年，保利發(fā)展新增融資1371億元，綜合成本僅3.14%，其中，三年期直接融資成本最低降至3.0%。
低利率和財(cái)務(wù)相對(duì)健康背后，和保利發(fā)展的戰(zhàn)略布局不無(wú)關(guān)系。
2023年，保利發(fā)展共拓展項(xiàng)目103個(gè)，總地價(jià)1632億元，權(quán)益地價(jià)1359億元，同比提升26%，拓展權(quán)益比提升16個(gè)百分點(diǎn)至83%——看似驚人，但看布局：
新拓展金額中99%位于核心38城，住宅業(yè)態(tài)貨值占比95%，新增項(xiàng)目樓面均價(jià)15187元/平米。開(kāi)發(fā)效率和去化速度高，2023年新獲取項(xiàng)目中40%當(dāng)年開(kāi)盤(pán)并貢獻(xiàn)簽約金額超300億元，2022年新獲取項(xiàng)目年內(nèi)收回全部股東投入。
年報(bào)說(shuō)，41個(gè)新拓展項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)2023當(dāng)年開(kāi)工，平均首開(kāi)時(shí)長(zhǎng)為5.2個(gè)月，首開(kāi)效率提高3.7 個(gè)月。
值得注意，新增項(xiàng)目稅前成本利潤(rùn)率平均在15%以上，具有較強(qiáng)盈利能力。
截至2023年末，保利發(fā)展土地儲(chǔ)備計(jì)容建面7790萬(wàn)平米，其中存量項(xiàng)目6608萬(wàn)平米，增量項(xiàng)目1182萬(wàn)平米，存量項(xiàng)目占比下降8個(gè)百分點(diǎn)；核心38城面積儲(chǔ)備占比近7成，提升2.4個(gè)百分點(diǎn)，資源結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。
截至2023年末，保利發(fā)展在建擬建項(xiàng)目占地面積9,008萬(wàn)平米、總建筑面積26,537萬(wàn)平米、2023年在建面積11,921萬(wàn)平米、2023年新開(kāi)工面積1,491萬(wàn)平方米、竣工面積4,053萬(wàn)平米。
這一組霸氣的數(shù)字，現(xiàn)在很少見(jiàn)了，杠桿游戲都還有點(diǎn)不適應(yīng)。
展望2024年，保利發(fā)展計(jì)劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3350億元，計(jì)劃新開(kāi)工面積1800萬(wàn)平米，計(jì)劃竣工面積3400萬(wàn)平米。
保利發(fā)展認(rèn)為，自己具有穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理能力，現(xiàn)金流管理能力突出，銷售回籠率長(zhǎng)期保持行業(yè)較高水平，連續(xù)六年保持經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為正，且具有合理的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)和低成本優(yōu)勢(shì)。
本文未標(biāo)注出處的財(cái)務(wù)圖表，均源自保利發(fā)展有關(guān)公告，特此說(shuō)明并致謝