界面新聞?dòng)浾?| 白帆

針對離異人士的限購和限貸政策都取消了。

4月22日晚間，一則北京樓市松綁的消息傳出，即離婚不滿一年的房貸申請人，如家庭名下在北京市無成套住房，執(zhí)行首套房信貸政策。

離異后購房貸款政策松綁

據(jù)《中國基金報(bào)》報(bào)道，4月22日，中國人民銀行北京市分行、國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行口徑的通知》（以下簡稱為《通知》）。

《通知》提出，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，為更好支持居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，現(xiàn)就北京市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行口徑作出如下通知：2024年4月23日后簽訂購房網(wǎng)簽合同，且離婚不滿一年的房貸申請人，如家庭名下在本市無成套住房，執(zhí)行首套房信貸政策。各銀行結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。 

對于這一政策，有房地產(chǎn)中介告訴界面新聞，目前已收到上述通知，今天起開始執(zhí)行。在中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜看來，此舉是對離婚購房政策的進(jìn)一步優(yōu)化和完善。 

該政策落地后，北京夫妻離異后家庭名下無房，即按首套資格、首套貸款計(jì)算，即在城六區(qū)/非城六區(qū)購房，利率由4.55%/4.5%降至4.05%/3.95%，首付比例由50%/40%降至30%，購房門檻和購房成本較之前明顯降低。

而從3月27日開始，北京居民離婚后購房不再受離婚年限限制，北京市住建委官網(wǎng)關(guān)于“離婚限購”的這一政策已經(jīng)標(biāo)注“失效”，這也意味著這一政策不再執(zhí)行。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍解釋稱，離婚限購的政策，是過去幾年管控“借離婚騙取購房資格”的一項(xiàng)措施，當(dāng)時(shí)雖然有爭議可能誤傷，但總體在執(zhí)行?，F(xiàn)在各地購房政策進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化，且一線城市在去年底和今年初限購政策放松的基礎(chǔ)上，本身會有新的政策動(dòng)向。離婚限購政策的取消，具有積極的導(dǎo)向，也充分說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場的政策面進(jìn)一步寬松。

至此，離婚購房的限購和限貸政策都取消了。

限控政策靈活調(diào)整，釋放合理需求

不論是取消“北京夫妻離異后3年內(nèi)限購”的政策，還是“離婚不滿一年且名下無房，可按首套房貸款”，都是對既往政策的調(diào)整，可進(jìn)一步釋放居民合理的購房需求。

2017年3月，中國人民銀行營業(yè)管理部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會北京監(jiān)管局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京住房公積金管理中心曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，其中規(guī)定離婚一年內(nèi)貸款買房，商貸和公積金貸款政策都需按照二套房執(zhí)行。這一從嚴(yán)防控信貸風(fēng)險(xiǎn)政策的背景，是當(dāng)時(shí)購房家庭通過離婚的方式享受首套住房貸款政策的情形有所增加，既影響了調(diào)控政策效果，也容易產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)糾紛、還款能力下降等問題，增加商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)。

而“北京夫妻離異后3年內(nèi)限購”的政策則起源于2021年。北京市住建委政策曾規(guī)定，從2021年8月5日開始，北京夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合本市商品住房限購政策規(guī)定的，自離異之日起3年內(nèi)，任何一方均不得在本市購買商品住房。當(dāng)時(shí)，北京樓市火爆，連年上漲的房價(jià)也讓大家看到了投資樓市的機(jī)會。為了在北京以最低首付購入兩套及以上住房，不少居民想出了“假離婚”的方式。上述對夫妻離異采取的限購政策，正是在這樣的背景下誕生的。 

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此表示，前幾年，為了堵住投資炒房的漏洞，不斷“打補(bǔ)丁”，現(xiàn)在則是要把這些“補(bǔ)丁”去掉。

他進(jìn)一步分析稱，在當(dāng)下的市場環(huán)境下，針對離異人士的兩則限購限貸政策都顯得不合時(shí)宜。一方面，現(xiàn)在市場上留存的購房需求，都是剛需和改善，也就是合理購房需求，過去樓市火熱期間，想法子投資的動(dòng)機(jī)都沒有了，比如通過離婚獲得購房資格、獲得首套資格。

另一方面，現(xiàn)在離婚率居高不下，離婚、單身、獨(dú)居人群較多，必須要考慮這部分人群的合理住房需求。未來，選擇獨(dú)居、單身的人群會越來越多，包括京滬在內(nèi)，對這類人群的住房限制已經(jīng)取消，而且還要加大支持的力度，因?yàn)檫@是人口結(jié)構(gòu)變化的一大特征。

政策接連出招，北京樓市企穩(wěn) 

從去年9月取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策至今，北京還接連推出了通州取消“雙限”、“離婚限購”政策廢止等一系列的松綁政策，同針對綠色建筑、改造后的老舊小區(qū)提供更高的公積金貸款，這對帶動(dòng)市場交易、提振購房信心起到了重要作用，也在一定程度上降低了居民的購房成本。

據(jù)北京市住建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月北京二手房網(wǎng)簽量14280套，環(huán)比上漲125.5%，遠(yuǎn)高于1.2萬套的“榮枯線”；新房成交2853套，環(huán)比上漲150.7%。一些房產(chǎn)中介也告訴界面新聞，今年小陽春北京的成交量還不錯(cuò)，而且居民看房的積極性也在提高。

但他們也提到，目前北京樓市松綁政策對于穩(wěn)定市場起到了較好的作用，但對實(shí)際的成交量影響并不明顯，成交的房源基本都是“以價(jià)換量”。麥田房產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，從成交結(jié)構(gòu)來看，春節(jié)過后，500萬以下房源成交占比上升明顯，二手房市場“對價(jià)格更為敏感”的剛需市場率先啟動(dòng)。

從去年開始計(jì)劃在北京購置一套“老破小”的柳欣告訴界面新聞，分析下來，這些政策通常只對部分群體有效果，對自己購房并沒有起到什么作用，但也期待松綁優(yōu)化政策能夠繼續(xù)出臺，比如下調(diào)利率，降低購房成本。此外，她更看重的，還是住房價(jià)格是否還會有變動(dòng)，“從春節(jié)至今，基本上關(guān)注的房源都在降價(jià)，原本掛牌價(jià)很高的房源，降價(jià)的力度也很大?！绷勒f。

界面新聞也了解到，在業(yè)主與買家談判的過程中，大家普遍認(rèn)為松綁調(diào)控政策讓樓市更加穩(wěn)定，但對市場的預(yù)期依舊不高。不過，一些業(yè)主看到持續(xù)釋放的政策利好，也在一定程度上減輕了降價(jià)的力度，而一些原本擔(dān)心房價(jià)持續(xù)下跌的買家，逐漸堅(jiān)定了購房的信心。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，針對離異人士的松綁政策，理論上只有極少數(shù)已經(jīng)有房、還想再購房的北京戶籍家庭可能會被這個(gè)政策影響。而從整體看，樓市政策在不斷小步放松，一個(gè)月一次政策，市場在這些政策影響下維持基本平穩(wěn)。

對于未來，北京樓市仍在期待松綁優(yōu)化。陳文靜對此表示，今年兩會政府工作報(bào)告為房地產(chǎn)定調(diào)，提出要“優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，3月22日國常會提出“系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給”，此前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹在兩會民生主題記者會上也明確提出“城市政府要用好調(diào)控自主權(quán)”。北京針對離異人士的松綁政策，是落實(shí)中央精神的重要舉措，也向市場釋放出進(jìn)一步優(yōu)化政策的積極信號，對市場情緒有望產(chǎn)生有利影響。 

她分析稱，“短期來看，北京限制性政策存在繼續(xù)優(yōu)化預(yù)期，包括優(yōu)化大戶型限購、優(yōu)化郊區(qū)限購、降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等，同時(shí)結(jié)合人口、人才政策，給予多孩家庭、老年家庭更多住房支持也存在空間。”陳文靜說。 

（應(yīng)受訪者要求，柳欣為化名）