界面新聞記者 | 張熹瓏
4月18日，全國首張城中村改造項目房票在廣州開出。
首批房票安置試點于黃埔區(qū)五村七片城中村改造項目。廣州市黃埔區(qū)九佛街道辦事處副主任陳云鋒介紹指，首期房票補償安置計劃規(guī)模為3.33萬平方米，預(yù)計房票補償安置金額不低于2.6億元。目前已有12名意向村民完成簽約。
今年1月，廣州在荔灣區(qū)開出首張房票。盡管當(dāng)時并未涉及城中村改造，事實上是為舊改做鋪墊。
根據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局官方解讀，“房票安置”是現(xiàn)有貨幣補償和實物安置模式的一種補充形式。房票持有人或其直系親屬可以用房票購買納入“房源超市”的商品房。廣州房票明確可全市通用。購房時，購房人需優(yōu)先全額使用房票支付購房款，再補齊差額部分。
至此，廣州形成了“給房”（回遷房安置）、“給錢”（貨幣安置）、“給票”（房票安置）三種舊改模式。而城中村改造，也從市場化運作逐步過渡至政府主導(dǎo)的時代。
房票金額怎么定？
城中村是“大城市病”的典型表現(xiàn)，存在功能混合度高、人口密度高、開發(fā)強度高、配套設(shè)施不足、基層治理不足等情況。
廣州是全國城中村規(guī)模最大的城市，對城中村改造起步于2000年代，但目前已完成全面改造的不足3%。國海證券測算的數(shù)據(jù)顯示，廣州是21個超大城市中城中村總建面最大的城市，達到6280萬平方米。
4月12日，《廣州開發(fā)區(qū) 廣州市黃埔區(qū)城中村改造項目房票安置實施細則》正式印發(fā)實施，對房票使用做出更具體的規(guī)定，包括政策性獎勵不超過5%；購房后房票仍有余額，房票記載人可在房票到期后申請領(lǐng)取余額；房票允許實名轉(zhuǎn)讓一次，不得分割轉(zhuǎn)讓。
廣州開發(fā)區(qū)城市更新局建設(shè)服務(wù)科科長石磊接受界面新聞采訪時表示，房票金額由兩部分構(gòu)成，一個是基礎(chǔ)金額，一個是政策性獎勵。基礎(chǔ)金額參照集體土地房屋征收標準確定，政策性獎勵按照不超過5%的比例確定，結(jié)合每個項目的具體情況在房票方案具體確定。
“只要買房，都會有獎勵性金額。不買房的話， 18個月到期以后，可以憑房票拿基礎(chǔ)性金額，但沒有政策性獎勵的部分。”石磊指出，房票有一個區(qū)別在于，村民安置房上市交易有限制，而納入房源超市的房子可以正常上市、流通交易。
黃埔區(qū)九佛街蓮塘村村民陳靜（化名）是12名“率先吃螃蟹的人”之一。他告訴界面新聞，被征收面積是107平方米，補償價格為每平方2.67萬元。
陳靜在“知識城·悅辰壹號”選了一套三房一廳的戶型。他表示，自己對商品房有剛需，房票最大的優(yōu)勢是快，“買商品房需要3年才交房，以往安置可能需要10至15年。而房票購房，年底之前可以交房。房票也免去了銀行貸款、供房的步驟?！?/span>
服務(wù)產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向
市場運作、“野蠻生長”的城中村改造模式正讓位于政府主導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的開發(fā)模式。
“五村七片”指的是位于知識城北部九佛街道轄內(nèi)的蓮塘村、蟹莊村、燕塘村、重崗村、山龍村一二社、山龍村石窩洞社、山龍村九佛社這5條村在內(nèi)的7個片區(qū)，涉及的主要是集體土地，與國有土地上房屋征收相比存在較大價格差異。按照五村七片項目原棄產(chǎn)價格8000元/平方米標準計算，100平方米的安置面積，如果選擇房票安置可以多獎勵1.6萬元。
廣州開發(fā)區(qū)城市更新局建設(shè)服務(wù)科科長石磊告訴界面新聞，這一批城中村改造房票與以往房票最大的不同在于，主要面向集體用地征收補償，“涉及到集體土地，里面有一個創(chuàng)新點，房票騰出來的土地交回政府收儲，用于建設(shè)保障房或服務(wù)產(chǎn)業(yè)升級?！?/span>
以往，城中村改造以樓盤開發(fā)為主，由開發(fā)商牽頭，屬于市場運作、商業(yè)操作。當(dāng)下，政府有意將土地性質(zhì)變更為國有來進行配套設(shè)施建設(shè)工作，改造過程中更考慮與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相輔相成。
首期試點的五村七片片區(qū)是廣州正在規(guī)劃中的生物醫(yī)藥世界級創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群和中國集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展第三極核心承載區(qū)，周邊布局了灣區(qū)半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園、國際生物醫(yī)藥價值創(chuàng)新園等新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。根據(jù)設(shè)想，房票政策實施后，將建設(shè)配置型的保障性住房以及產(chǎn)業(yè)用地，以滿足周邊高端人才及產(chǎn)業(yè)工人的住房需求。
根據(jù)《廣州市城中村改造專項規(guī)劃（2021-2035年）》，至2027年廣州計劃累計推進城中村改造約90平方公里，重點推進活力創(chuàng)新軸、重點功能片區(qū)核心區(qū)、綜合交通樞紐、重要民生改善以及促進歷史文化保護的城中村改造項目。到2030年，累計推進城中村改造約120平方公里，重點推進涉及南沙新區(qū)、東部中心、北部增長極等重點地區(qū)的城中村改造項目。
對接受度不能太樂觀
不過，像陳靜一樣對商品房有剛需的村民只是少數(shù)。城中村改造房票安置仍存在很大的不確定性。
從區(qū)位來看，首批城中村改造房票落地的片區(qū)坐落于廣州北部的知識城，此處位于郊區(qū)，距離市中心約50公里，人口密度和開發(fā)強度并不大。
房票安置能否推廣到市區(qū)城中村仍有待觀察。一方面，“老三區(qū)”和天河區(qū)的城中村吸納了大量外來人口，并在此基礎(chǔ)上衍生出龐大的產(chǎn)業(yè)鏈和從業(yè)人口，歷史遺留問題和違法建筑多。
例如海珠區(qū)的鷺江村和康樂村，已經(jīng)成為華南重要的紡織生產(chǎn)地，這兩個片區(qū)的舊改提出若干年來，始終是“雷聲大雨點小”。廣州有意將中大紡織服裝圈轉(zhuǎn)移至清遠，但不少作坊和工廠的負責(zé)人遷移意愿并不大，本地成熟便捷的產(chǎn)業(yè)鏈不是一時半會能被取代的。
另一方面，村民和開發(fā)商、政府之間的利益博弈，也隨著市中心距離縮短而增加。越靠近CBD區(qū)域，越有升值價值，“坐地起價”的情況也更容易發(fā)生。以天河冼村為例，最早計劃在2009年完成改造，但直到2023年底還有9戶未簽約。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向界面新聞分析指，國有土地上拆遷安置采取房票安置模式更容易通過。而城中村改造而言，由于評估價格低、商品房價格有下跌預(yù)期，對接受度不能太樂觀。
“廣州的村民、村集體見證并分享了40多年的紅利，權(quán)利意識強。前期部分村民已捕獲這種紅利，因此對納入改造計劃的村，村民補償預(yù)期很高?！崩钣罴握J為，集體土地上房屋征拆的補償金額加政策性獎勵，相比過去三舊時代的補償標準要低，短期內(nèi)接受程度不高。但是，由于三舊模式式微，很多項目停頓，臨遷費都難以持續(xù)發(fā)放，高額補償難以為繼，被拆遷戶的接受程度會慢慢提升。