界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯
4月16日，杭州規(guī)劃和自然資源局公示了一則商業(yè)商務(wù)用房項(xiàng)目總平面圖、主要立、剖面及鳥瞰圖，該項(xiàng)目腳下的土地為杭政儲(chǔ)出[2023]61號(hào)地塊。
一位杭州知情人士稱，該項(xiàng)目為平安的養(yǎng)老項(xiàng)目。
2023年5月31日，杭政儲(chǔ)出[2023]61號(hào)地塊開拍，該地塊名為上城區(qū)景芳三堡單元JG1203-75地塊，地塊東至運(yùn)河西路，南至錢江路綠化，西至三新路，北至景芳三堡單元JG1203-73、景芳三堡單元JG1203-A2/R22-74地塊。
根據(jù)土拍信息，該地塊為商業(yè)用地，出讓面積18092平米，容積率3.5，可建面積63322平米。
該地塊被上海創(chuàng)玳實(shí)業(yè)有限公司以總價(jià)8.19億、樓面價(jià)12946元/平米和1.2%的溢價(jià)率竟獲。
根據(jù)天眼查，上海創(chuàng)玳實(shí)業(yè)有限公司，成立于2023年，系中國(guó)平安保險(xiǎn)成員，是一家以從事批發(fā)業(yè)為主的企業(yè)，企業(yè)注冊(cè)資本1000萬(wàn)人民幣。
上海創(chuàng)玳實(shí)業(yè)的股東為杭州蕭山平安康養(yǎng)壹號(hào)股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）和平安創(chuàng)贏資本管理有限公司，兩者分別持股99.999%和0.001%。
上海創(chuàng)玳對(duì)外投資了杭州匯翼企業(yè)管理有限責(zé)任公司，該公司所屬行業(yè)為衛(wèi)生和社會(huì)工作行業(yè)。
上海創(chuàng)玳拿的這宗景芳三堡地塊位置頗好，直看京杭大運(yùn)河、錢塘江、摩天輪、絲綢人行橋等，適合平安打造高品質(zhì)康陽(yáng)社區(qū)平安臻頤年。
根據(jù)平安官微，平安臻頤年是平安集團(tuán)旗下的高品質(zhì)康養(yǎng)品牌。其核心產(chǎn)品頤年城，在國(guó)內(nèi)一線城市核心打造旗艦級(jí)康養(yǎng)社區(qū)。
2021年5月，中國(guó)平安發(fā)布了康養(yǎng)品牌”平安臻頤年”及首個(gè)高端產(chǎn)品線“頤年城”，提出通過“金融+醫(yī)療+康養(yǎng)”結(jié)合的創(chuàng)新發(fā)展模式，整合金融、醫(yī)療與科技領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)資源，布局康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。
平安臻頤年2021年成立以來(lái)，堅(jiān)持布局核心城市核心區(qū)位，以獲得便利豐盈的醫(yī)療、文化及商業(yè)資源，目前已相繼在深圳、上海、杭州落地，并在佛山落子“逸享城”項(xiàng)目。
去年11月，平安臻頤年康養(yǎng)3.0品牌盛典在杭州舉辦，平安依托“專業(yè)人員、品質(zhì)服務(wù)、自建社區(qū)”的養(yǎng)老模式，推出CCaH （ Continuing Care at Home ）權(quán)益，享有這項(xiàng)權(quán)益的年長(zhǎng)者不僅可以享受社區(qū)的居家上門照護(hù)，也可以在平安臻頤年康養(yǎng)社區(qū)接受醫(yī)療、康復(fù)、健管等整合式照護(hù)服務(wù)。
除了平安，泰康、太平、合眾等均入局了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。平安的一份研究報(bào)告顯示，頭部險(xiǎn)企具有資金和客戶資源方面的先天優(yōu)勢(shì)，布局養(yǎng)老社區(qū)多為高客購(gòu)買保險(xiǎn)產(chǎn)品的增值服務(wù)。重資產(chǎn)模式更易維持經(jīng)營(yíng)質(zhì)量、塑造品牌形象；輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式短期內(nèi)不會(huì)占用大量資金、資金回流較快，因此中小險(xiǎn)企多采用輕資產(chǎn)或輕重結(jié)合方式布局養(yǎng)老社區(qū)。然而輕資產(chǎn)模式收入較低、利潤(rùn)較薄，物業(yè)持有人穩(wěn)定性弱，可能影響合作關(guān)系。
目前已布局養(yǎng)老社區(qū)的險(xiǎn)企均采用保險(xiǎn)結(jié)合養(yǎng)老社區(qū)的模式，即購(gòu)買旗下保險(xiǎn)產(chǎn)品可享受免押金入住權(quán)、優(yōu)先選房權(quán)等特權(quán)，實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)與養(yǎng)老相結(jié)合。
從運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看，主流險(xiǎn)企多采用自建或合作建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式入局，合眾及太平則采取輕重結(jié)合的模式入局。從社區(qū)類型來(lái)看，險(xiǎn)企多借鑒CCRC社區(qū)模式，但側(cè)重點(diǎn)各有不同。從收費(fèi)模式來(lái)看，險(xiǎn)企普遍采用租賃的盈利模式。從目標(biāo)客戶來(lái)看，險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)大多針對(duì)高客，門檻為200萬(wàn)元保費(fèi)以上；僅中國(guó)平安針對(duì)高凈值客戶，保費(fèi)門檻達(dá)1000萬(wàn)元；合眾人壽針對(duì)中端客戶，門檻為30萬(wàn)元。
值得注意的是，雖然平安臻頤年一直都在宣傳落地杭州，但平安官方?jīng)]有披露過杭州項(xiàng)目地址及項(xiàng)目進(jìn)展。
同時(shí)，該地塊出讓時(shí)規(guī)定，打造集商務(wù)辦公、商業(yè)于一體的特色商業(yè)商務(wù)建筑，不得設(shè)置專業(yè)市場(chǎng)，不得建設(shè)公寓式辦公、消店式辦公等帶居住功能用房，最小分割單元不小于800平方米，且最小分割單元應(yīng)在同一平面。
也就是說，如果平安臻頤年要落地，居住功能用房、養(yǎng)老專業(yè)領(lǐng)域是否符合土地出讓規(guī)定仍需解決。