文|空間秘探 武爽

近期，溫德姆酒店集團宣布推出第25個品牌WaterWalk Wyndham Extended Stay。該品牌以混合經(jīng)營模式為特色，60%為長期住宿酒店客房，40%的客房為短期租賃客房，這是繼推出經(jīng)濟型長租酒店品牌后的又一嘗試。近年來，住宿產(chǎn)品的邊界正在不斷打破，酒店搶灘長租業(yè)務(wù)，長租公寓也做短租產(chǎn)品，長短租混合經(jīng)營模式也在不斷被嘗試，那這種經(jīng)營模式可不可行？

溫德姆推出混合經(jīng)營品牌

近日，溫德姆酒店集團正式推出第25個品牌WaterWalk Extended Stay by Wyndham。據(jù)了解，WaterWalk品牌由11家酒店組成，通過簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，為溫德姆生態(tài)系統(tǒng)增加了1500多間客房。WaterWalk以混合經(jīng)營模式為特色，60%房間供長租，40%房間供短租。但該品牌暫未引進中國市場。

資料顯示，WaterWalk 定位于高檔市場，以其獨特的 LIVE|STAY模式為傳統(tǒng)的長住提供全新的體驗。STAY單元家具齊全，迎合了尋求傳統(tǒng)長期住宿、住宅式體驗的客人，而LIVE單元則沒有家具，讓客人創(chuàng)造一個真正像家一樣的長期空間。該模式的靈活性是可以根據(jù)市場和客戶需求進行實時轉(zhuǎn)換和調(diào)整，從而使業(yè)主、運營商和客人都受益。

早在2022年3月，溫德姆酒店集團就已經(jīng)推出一個全新的經(jīng)濟型長租酒店品牌，稱為“ECHO項目”，并已簽訂了首批50家門店的建設(shè)合同。

溫德姆酒店集團稱，“過去兩年間，經(jīng)濟型長租酒店的業(yè)績表現(xiàn)超過所有其他板塊，2021年該板塊的入住率、ADR和RevPAR創(chuàng)下了新紀(jì)錄，而且對住宿的需求在持續(xù)上升?！睖氐履肪频昙瘓F認(rèn)為，此時是進入這個“充滿潛力的領(lǐng)域”的理想時機。

隨后不久，溫德姆酒店及度假村就宣布在德克薩斯州開設(shè)第一家La Quinta和Hawthorn Suites雙品牌概念酒店。該雙品牌酒店提供103間客房，其中73間為La Quinta品牌設(shè)計的短租型客房，30間為Hawthorn Suites品牌風(fēng)格的長租型客房。客房之外，酒店大堂、健身中心、酒吧等休閑功能區(qū)屬于雙品牌共享區(qū)域，有效簡化了酒店的開發(fā)和運營成本。

此外，溫德姆還提出計劃在德克薩斯州其他城市布局36家“公寓+酒店”雙品牌概念店，同樣由La Quinta和Hawthorn組合。據(jù)溫德姆介紹，之所以要將提供精選服務(wù)的中高端酒店品牌與長住型品牌結(jié)合在一起，一方面是為了滿足消費者與日俱增的穩(wěn)定長居需求，另一方面也是拓寬兩大品牌未來的發(fā)展空間。

長短租模式相結(jié)合成為了近年來備受關(guān)注的一種模式。這種模式結(jié)合了長租模式的穩(wěn)定性和短租模式的靈活性，為租客和投資者都提供了更多的選擇和機會。除了溫德姆，還有一些其他品牌也在嘗試長短租混合經(jīng)營模式。

新鴻基地產(chǎn)推出全新靈活租住品牌“TOWNPLACE本舍”，旗下的“TOWNPLACE WEST KOWLOON”作為全港最大規(guī)模專為年輕才俊打造的高質(zhì)量租住項目，首度引入創(chuàng)新性“APARTHOTEL”長短租賃酒店混合模式，推出短租酒店服務(wù)，租期短至日租或一星期租，長至月租或年租，租期彈性，為一眾消費者提供更安心合意的多元租住服務(wù)。

綠地集團旗下千居樸宿公寓酒店在傳統(tǒng)長租公寓領(lǐng)域之外謀求新的嘗試，探索公寓酒店短租運營新模式，希望通過長、短租相結(jié)合的運營模式彌補租房市場“冷熱不均”現(xiàn)象，實現(xiàn)長短租邊界融合，提升存量房運營效率。

近年來，不少酒店+服務(wù)式公寓雙品牌的項目接連簽約落地，也在說明各大酒店集團想要長租、短租兩條腿走路的決心。在新的租賃市場趨勢下，無論是長租、短租、還是長短租產(chǎn)品的出現(xiàn)都是為了迎合消費需求出現(xiàn)的，雖然沒有長短租混合經(jīng)營模式的具體數(shù)據(jù)，但相信有需求就有市場，有市場就有收入。

長短租邊界正在融合

長短租結(jié)合一直以來都是業(yè)內(nèi)經(jīng)常提及的話題，但是關(guān)于“多久算長？多短算短？”業(yè)內(nèi)卻是沒有定論的。通常所講的長租公寓，以面向穩(wěn)定的租戶，以較長的租期命名。而對于短租來說，涉足更多的是酒店和民宿行業(yè)。但面對租賃市場租期需求變化，雙方的邊界已經(jīng)不再那么清晰，而且這些界限或許并不是很重要了。

近年來，在小紅書、微博等社交平臺上，與酒店長租相關(guān)的帖子數(shù)量急劇攀升，甚至成為了一些年輕人的生活方式。熱門帖的背后，是酒店開始加入長租房的競爭，中長租客群已經(jīng)逐漸成長為酒店行業(yè)收入來源的一種補充。從酒店角度而言，拓展“長租模式”既是一種“自救”，也是后疫情時代的“新消費趨勢”。

在酒店競爭激烈的大背景下，得益于對高品質(zhì)長期租住的需求不斷增加，酒店長租模式正逐漸成為酒店的一大趨勢，為酒店業(yè)帶來了新的商機。酒店從業(yè)者們也是看準(zhǔn)了未來高品質(zhì)租住需求的井噴，在市場出現(xiàn)缺口之際，布局長租。

凱悅酒店集團推出Hyatt Studios，前不久萬豪國際集團正式宣布名為StudioRes的長住酒店品牌；溫德姆酒店集團推出ECHO Suites Extended Stay by Wyndham......近期，就連知名酒店品牌希爾頓集團也宣布推出長住品牌LivSmart Studios by Hilton，新品牌將會進一步推動集團的業(yè)務(wù)拓展。

這些酒店集團除了推出自有的長住品牌外，還紛紛進軍服務(wù)式公寓市場來搶灘更多業(yè)務(wù)。除了早期進入中國市場的萬豪、洲際、希爾頓、凱悅等“第一梯隊”國際酒店集團外，近年來進入中國的凱賓斯基、四季、都喜、雅閣等“第二梯隊”國際品牌也紛紛加入了酒店式公寓市場競爭。此外，本土酒店品牌錦江、華住等也在積極擴張公寓業(yè)務(wù)。可以說，市場競爭正進入白熱化階段。

在中國，服務(wù)式公寓或酒店式公寓此前一直被視為長租公寓市場的高端產(chǎn)品。但隨著國內(nèi)長租公寓市場的不斷發(fā)展，一些酒店背景的企業(yè)也開始逐漸進入中端乃至低端的長租公寓市場。例如，城家（華住旗下）、繽潤亞朵（亞朵酒店旗下）等品牌都是酒店背景長租公寓企業(yè)的代表。這些企業(yè)以其酒店管理和服務(wù)經(jīng)驗為基礎(chǔ)，為長租公寓市場帶來了更多的競爭力。

其他長租公寓運營商同樣感受到了這種市場風(fēng)向的變化，為了提高房源的利用率和適應(yīng)日益激烈的市場競爭，紛紛效仿并探索長短租結(jié)合的經(jīng)營模式。他們通過優(yōu)化房間配置、提升服務(wù)質(zhì)量、打造差異化特色等方式吸引不同租期需求的租戶，同時也尋求與企業(yè)客戶合作，為企業(yè)員工提供短期過渡性的住房解決方案。這也迫使租賃市場進一步“內(nèi)卷”，一些長租公寓的租期正在變短。

此前，據(jù)萬科泊寓表示，泊寓平均租期從之前的9個月縮短至7個月，3個月內(nèi)租期占比更高達40%。對此，泊寓對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)做出調(diào)整，推出長短租結(jié)合的業(yè)務(wù)模式，包括對B端客戶推出隨心短租，最短租期從一年調(diào)整成一個月。

不止萬科泊寓，越來越多的長租公寓運營商嗅到了租賃市場的變化，自如、城家、恒泰星寓、冠寓、途趣等越來越多的長租公寓運營商推出了短租、“安心住”、“隨心住”等主打靈活性的“短”產(chǎn)品。但無論是哪種產(chǎn)品，都是長租公寓運營商針對消費者需求轉(zhuǎn)變以及適應(yīng)短租市場所做出的積極調(diào)整和嘗試。

可以看到，酒店搶灘長租業(yè)務(wù)，有的月租價格比同區(qū)域的租房價格更便宜。同樣的，長租企業(yè)也盯上了短租業(yè)務(wù)，拉高收益。無論是酒店做長租，還是長租公寓做短租，其實大家都是為了隨行就市，增加收入、保證現(xiàn)金流、避免空置。雙方的邊界已經(jīng)不再那么清晰，一切由市場說了算。

長短租模式的可行性有多大？

其實，“長短租”究竟能不能結(jié)合，時至今日都有爭議。部分人認(rèn)為通過靈活調(diào)整長短租比例，以適應(yīng)市場需求變化，從而提高物業(yè)空間價值和經(jīng)濟收益。一些長租公寓可以嘗試用適合酒店物業(yè)的項目，做一些像酒店“Long Stay”一樣的事情。把“Long Stay”做得更大，收益、坪效更高，來彌補大體量物業(yè)、酒店出租率有限的問題。但也有人認(rèn)為，長短租模式在物業(yè)改造和運營過程中，面臨的挑戰(zhàn)也不少。

從受眾群體來看，長短租模式可以滿足不同類型租客的需求，可以全覆蓋旅游者、出差人士、新就業(yè)者等，受眾基盤進一步擴大。在某些時間段，如旅游淡季、學(xué)生放假等，提供短租服務(wù)可以吸引更多的短期租客，提高房屋的利用率和減少空置率。

從收益來看，如果進行長短租結(jié)合，收益就會由單一模式變多模式，可獲得收益會增加。如部分公寓受疫情影響，空置率上升，沉沒成本不斷增加，如果加入短租，那么收入會增加十幾個點。

長短租模式的優(yōu)勢吸引著越來越多的參與者和投資者，住房租賃行業(yè)變成了熱門賽道，從前運營商體系中僅僅有開發(fā)商和運營商系，現(xiàn)在的運營商標(biāo)準(zhǔn)變得更加多元，隨著更多行業(yè)玩家進入，很多投存量甚至PE的機構(gòu)，開始愿意嘗試國內(nèi)不動產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2023年全國長租公寓大宗交易大增，投資額達110億元，保租房公募REITs申報發(fā)行節(jié)奏也在加快。

雖然更多入局者的加入，讓租賃市場競爭更加激烈，但市場仍是“藍?！薄Ｄ壳白畲蟮膬?yōu)勢就是中國的住房租賃市場足夠大。從市場表現(xiàn)來看，住房租賃市場似乎只在一線城市火熱。但事實上，上至一線城市下至四五線城市，都存在大量的住房租賃需求。

2030年我國租房人口將達到2.6億，住房租賃市場規(guī)模將達近10萬億元，住房租賃行業(yè)將迎來發(fā)展的“黃金十年”。相對于發(fā)達國家機構(gòu)化租賃房源50%~60%的水平，我國長租機構(gòu)運營的房源占比僅為5%，市場發(fā)展?jié)摿τ葹榫薮蟆?/p>

然而，長短租并非簡單的租期“縮短”或“延長”，它涉及運營管理、成本控制、風(fēng)險評估以及收益模型等多個層面的重構(gòu)。長短租十分考驗品牌方的運營能力，短期租賃意味著更高的周轉(zhuǎn)率和頻繁的服務(wù)交互，運營商必須加強內(nèi)部管理流程，保證房源清潔維護、預(yù)訂管理、客戶服務(wù)等方面的高效運轉(zhuǎn)，同時還要面對因租期縮短可能導(dǎo)致的租金收入波動性增大等財務(wù)挑戰(zhàn)。

對于長租公寓來說，短租的收益固然高，但挑戰(zhàn)也是巨大的。選擇房源物業(yè)的體量一定不能太少，不能只拿兩三間房源“試水”，產(chǎn)品定位找準(zhǔn)后還要對硬裝和軟裝進行改造，更要配備專門管理短租的團隊負(fù)責(zé)運營，這會增加企業(yè)的管理難度和成本。

同時，酒店在做長租也面臨一些問題。一方面，酒店相對傳統(tǒng)長租有更多靈活性，但仍然受到酒店房間預(yù)訂情況的限制，某些時段可能需要提前預(yù)約，很可能面臨無房情況。且相較于傳統(tǒng)長租房源，價格通常較高，租客需要支付更多的租金，長期下來，費用可能過高。

一方面，酒店房間通常是標(biāo)準(zhǔn)化裝修，租客無法進行個性化的裝修和布置，不能滿足個性化需求。對于尋求家庭氛圍的租客來說，如此環(huán)境不夠溫馨。因此，無論是長租變“短”，還是短租變“長”，都有著一定的局限，想要靈活實現(xiàn)長短租調(diào)整，還需要根據(jù)市場需求和自身情況不斷嘗試。

長短租模式會向何處去？

總的來說，長短租模式結(jié)合可以為租賃行業(yè)帶來更多的機遇和挑戰(zhàn)，填補了租賃市場的部分空白，證明了租賃市場是根據(jù)市場需求與競爭趨勢發(fā)展變化的。目前來看，雖然市場上對“長短租”做了各種嘗試，但仍處于起步階段。從當(dāng)前住房租賃市場需求端來看，長短租模式未來又將如何發(fā)展？

精細(xì)化運營管理

靈活的租期選擇、高品質(zhì)住宿體驗、便利的設(shè)施服務(wù)、租住安全有保障，這些都是酒店長租模式的殺手锏，讓酒店長租成為不少人的選擇。這也給原有的長租提出了更高的要求，也就是說在很多生活設(shè)施、健身、交通出行各種配套上，要向酒店業(yè)看齊，因為酒店業(yè)比長租公寓行業(yè)更早進入了標(biāo)準(zhǔn)化的時代，星級分得也很清楚。

在市場的快速發(fā)展下，大量長租公寓公司逐漸發(fā)展起來，但是長租公寓公司的發(fā)展歷史較短，缺乏具體的運營管理經(jīng)驗，具體的運營管理中存在嚴(yán)重的問題。事實上酒店給客戶帶來的居住體驗確實要更高一些，所以長租公寓如果能夠更多地借鑒酒店標(biāo)準(zhǔn)化管理運營經(jīng)驗的話，實際對行業(yè)發(fā)展是有利的。

產(chǎn)品服務(wù)更加細(xì)分

其實，住宿市場出現(xiàn)更多長短租結(jié)合的背后是運營資源的跨界。長短租產(chǎn)品出現(xiàn)的本質(zhì)是客戶需求的細(xì)分化，隨需而變，定制出高低錯落的產(chǎn)品序列。因此，未來住宿產(chǎn)品的賽道一定會越來越細(xì)，無論是長租公寓還是酒店式公寓，每個不同賽道里面的這些品牌其實是為細(xì)分賽道里面的某一類客戶需求服務(wù)的。未來的酒店和長租之間的行業(yè)邊界一定是越來越模糊，居住形態(tài)越來越靈活。

尤其值得注意的是，頂尖的租賃企業(yè)不僅在規(guī)模上做文章，更是在產(chǎn)品和服務(wù)上持續(xù)創(chuàng)新。他們針對租客多樣化的需求，提供了一系列多元化的租房產(chǎn)品，并不斷升級服務(wù)體系。

更多增值服務(wù)

隨著行業(yè)發(fā)展成熟度的提高，市場參與者紛紛回歸理性競爭狀態(tài)。酒店和長租公寓目前已進入全新發(fā)展階段，行業(yè)的競爭也從野蠻增長向精細(xì)化運營轉(zhuǎn)變。 除了追求規(guī)模和利潤外，各個品牌開始注重通過產(chǎn)品與服務(wù)迭代尋求居住體驗感的提升，以此形成獨有的品牌標(biāo)簽和軟實力。

服務(wù)細(xì)分以及租戶體驗問題是后起之秀們首要考慮的問題，也是它們贏得市場的利器。增值服務(wù)做得好，租客才能積極“掏腰包”。企業(yè)可以圍繞租客的全生命周期、全生活場景的多元化生活服務(wù)需求來匹配租客深層次的內(nèi)在需求。

比如，魔方公寓非常注重增值服務(wù)，已經(jīng)推出的「公寓+」戰(zhàn)略，線上線下齊頭并進，并在組織架構(gòu)上成立了獨立的“多金”事業(yè)部。線下可提供以場地經(jīng)營為主的共享辦公，咖啡輕餐，健身娛樂等，線上則以便利生活為主，包括生鮮配送，快遞外賣，洗衣清潔等，滿足租客對于品質(zhì)生活的需求。

隨著租賃住房的快速發(fā)展，行業(yè)發(fā)展勢頭兇猛，租賃住房企業(yè)規(guī)模在穩(wěn)步提升，越來越多的企業(yè)開始跨界進入住宿賽道。對于酒店、長租公寓品牌來說，“長短租”是否是一門好生意，因地理位置、因時而異。

同時，多方玩家涌入長租賽道，勢必會導(dǎo)致行業(yè)的蛋糕越分越小，因此，除了卷產(chǎn)品，卷服務(wù)外，勢必也有部分企業(yè)開始突破自身的租期界限，推出更新的產(chǎn)品，來打造多元化的產(chǎn)品體系。而面對市場環(huán)境變化，租期界限逐漸模糊的新趨勢下，是否會有企業(yè)逆勢而出，率先開啟一條全新賽道，仍值得我們關(guān)注。