界面新聞?dòng)浾?| 藍(lán)麗琦
4月9日，網(wǎng)傳廣州市規(guī)劃和自然資源局外流一份發(fā)布于4月2日的內(nèi)部文件——《關(guān)于停止審批商務(wù)公寓等類住宅項(xiàng)目的通知》（下稱“通知”）。
4月10日，界面新聞?dòng)浾呦驈V州市規(guī)劃和自然資源局內(nèi)部多個(gè)機(jī)構(gòu)證實(shí)文件真實(shí)性?！斑@個(gè)我們是局內(nèi)工作業(yè)務(wù)的東西，和目前的政策規(guī)章是一致的，也沒有率先‘創(chuàng)新’。”廣州市規(guī)劃和自然資源局一內(nèi)部機(jī)構(gòu)人員解釋。
該人員還表明，實(shí)際上廣州過往從未承認(rèn)過商務(wù)公寓的存在，“也從來沒有在商業(yè)辦公上審批過公寓。”
這份局內(nèi)下發(fā)的文件，其內(nèi)容顯示，為了加強(qiáng)廣州的商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，以及混合用地上建設(shè)的商業(yè)、辦公及新型產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目管理，嚴(yán)遏將上述項(xiàng)目變相改造為具備長(zhǎng)期居住功能的商務(wù)公寓等“類住宅”建筑的行為，并對(duì)此提出4點(diǎn)建議。
具體來看，第一條也是最核心的建議則是：廣州全市范圍內(nèi)停止新的公寓等類住宅項(xiàng)目的規(guī)劃審批，且在編制土地出讓方案時(shí)不能出現(xiàn)有關(guān)“公寓”等類住宅的描述。
同時(shí)，第三點(diǎn)建議強(qiáng)調(diào)，商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的平面功能標(biāo)注不得出現(xiàn)“公寓”“臥室”“客廳”等住宅類描述；建筑應(yīng)采用公共走廊、公共衛(wèi)生間方式布局，不得采用單元式或住宅套型設(shè)計(jì)形式。
不過，建議中還提到，已經(jīng)出讓且規(guī)劃審批通過的公寓等類住宅項(xiàng)目，可以按照原規(guī)定繼續(xù)辦理后續(xù)審批手續(xù)。
商務(wù)公寓的誕生，其本質(zhì)是在過往住宅“水漲船高”，同時(shí)商辦項(xiàng)目開發(fā)過剩的雙因素結(jié)合下，開發(fā)商順應(yīng)市場(chǎng)需求而誕生的產(chǎn)物，俗稱商住兩用房，即為“商住房”。
其土地性質(zhì)一般是集體用地/國(guó)有用地，土地使用權(quán)年限在30年到70年不等。因此，消費(fèi)者購(gòu)入后無法獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，構(gòu)成住宅和公寓之間最大的區(qū)別。也基于此，市面上無論是商務(wù)公寓、商辦公寓、商改公寓，其性質(zhì)都不變。
一位相關(guān)政府部門人員向界面新聞表態(tài)，實(shí)際上，商務(wù)公寓屬于開發(fā)商“自己創(chuàng)造的漏洞”，但某種程度上也屬于自發(fā)的市場(chǎng)行為。
早在2017年，北京、上海就帶頭相繼頒布嚴(yán)打商務(wù)公寓的政策。
2017年3月，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，宣布開發(fā)商的在建、在手商辦類項(xiàng)目，購(gòu)買者不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。
同年5月，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于開展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見》，宣布上海將停止審批公寓式辦公項(xiàng)目，并重新審核尚未上市銷售的項(xiàng)目；對(duì)已批未建的項(xiàng)目要重新審圖，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)依法予以撤銷調(diào)整。
前文政府部門人員向界面新聞表示，過往在北京、上海、廣州、深圳這4座一線城市中，其實(shí)僅有深圳真正承認(rèn)過商務(wù)公寓的存在，還行經(jīng)歷“明確可以搞“，到發(fā)現(xiàn)問題，再到“不可以搞公寓式”的過程。
根據(jù)深圳市政府2014年頒布的《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》，“商務(wù)公寓”的用途范圍是為商務(wù)人士提供中短期商務(wù)與住宿服務(wù)，不提供學(xué)校、幼兒園等居住配套的辦公類建筑。在2018至2020年，這三年期間深圳多次出臺(tái)商務(wù)公寓的相關(guān)政策，政府不斷下場(chǎng)調(diào)控。
2018年7月31日，深圳市住房和建設(shè)局出臺(tái)“深四條”調(diào)控政，其中規(guī)定開發(fā)商在各類新供應(yīng)用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設(shè)的商務(wù)公寓“只租不售”。
到了2019年12月12日，深圳市住房和建設(shè)局向媒體披露，已取消前一年出臺(tái)的商務(wù)公寓“只租不售”限制。意味著商務(wù)公寓可以作為商品流通。
但新政頒布僅7個(gè)月后，2020年7月31日，深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住房和建設(shè)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于停止商務(wù)公寓的審批通知》，宣布全市范圍（含深汕特別合作區(qū)）停止新的商務(wù)公寓項(xiàng)目審批，并且鼓勵(lì)已批商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)為可售型人才房。
由于市場(chǎng)反應(yīng)激烈，彼時(shí)深圳官方還對(duì)新政進(jìn)行解讀。深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住房和建設(shè)局解釋，2019年11月住建部批準(zhǔn)新的《辦公建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ/67-2019），自2020年3月1日起實(shí)施，原《辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ67-2006）同時(shí)廢止。新標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)取消了公寓式辦公樓。
上述兩個(gè)部門表示，商務(wù)公寓早期在一定程度上發(fā)揮了商務(wù)辦公區(qū)配套的作用，但在近年來商務(wù)公寓呈現(xiàn)出明顯的類住宅化傾向，已偏離“服務(wù)商務(wù)人士”“短期住宿”的目的。
不過此前已批示的項(xiàng)目仍能繼續(xù)進(jìn)行，深圳依然有存量商務(wù)公寓項(xiàng)目。此前《深圳特區(qū)報(bào)》曾于2022年4月報(bào)道，2022年二季度計(jì)劃入市的36個(gè)商品住宅及商務(wù)公寓項(xiàng)目中，南山區(qū)的5個(gè)項(xiàng)目中就有2個(gè)項(xiàng)目為商務(wù)公寓。
去年9月，深圳市非住宅類的商業(yè)辦公物業(yè)、商務(wù)公寓等，還對(duì)港澳居民“不限套數(shù)”放開。
但隨著廣州也迎來政策收緊，商務(wù)公寓似乎迎來了尾聲。結(jié)合前文內(nèi)部機(jī)構(gòu)人員提到廣州從未承認(rèn)商務(wù)公寓的舉措來看，此次廣州市規(guī)劃和自然資源局在內(nèi)部發(fā)布文件，更像是對(duì)過往不規(guī)范的市場(chǎng)行為畫上最后的句號(hào)。
“目前已經(jīng)誕生的商務(wù)公寓等類住宅項(xiàng)目，價(jià)格下跌幅度比住宅價(jià)格大很多，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格體系產(chǎn)生巨大的沖擊，去化難度較大，給投資者、開發(fā)商造成巨大損失，不利于招商引資。”廣東省城規(guī)院住房政策研究李宇嘉對(duì)此次廣州新政表示，明確了不再審批新項(xiàng)目，對(duì)穩(wěn)定存量?jī)r(jià)格有積極作用。
李宇嘉表示，未來不再有橫跨住宅、非住宅之間的商辦類，以后住宅就是70年產(chǎn)權(quán)的用地上建設(shè)，要按照生活需求配套公共設(shè)施。非住宅就是40或50年產(chǎn)權(quán)用地出讓建設(shè)的實(shí)體空間。