界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
2023年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)依然存在，各類政策利好刺激下，市場(chǎng)情緒未見明顯好轉(zhuǎn)。
3月28日晚間，萬(wàn)科發(fā)布了2023年度報(bào)告，從年報(bào)數(shù)據(jù)看，地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整給萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)也帶來了壓力，但好在萬(wàn)科守住了安全底線。
房地產(chǎn)行業(yè)目前仍處于調(diào)整中，對(duì)于如何“活下去”，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在3月29日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表述，有業(yè)務(wù)能力是不夠的，要強(qiáng)化底線思維，做好極限情況下的壓力測(cè)試，做好最充分以及更充分的準(zhǔn)備。
而對(duì)于接下來的行業(yè)走勢(shì)，郁亮則堅(jiān)持“市場(chǎng)超跌”看法沒有改變，“行業(yè)已經(jīng)很難回到過去的高點(diǎn)，但前景依然廣闊”。
在年報(bào)中，萬(wàn)科也指出，隨著近期因城施策支持不斷加強(qiáng)，潛在需求將得到有效激發(fā)，通過自身一段時(shí)間的加倍努力，萬(wàn)科有信心能夠消化歷史包袱，提升經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)交易和融資能力，更好地保障公司安全，支撐長(zhǎng)期發(fā)展。
面向未來，郁亮表示，公司會(huì)全力行動(dòng)，堅(jiān)決不躺平，萬(wàn)科有充分的信心戰(zhàn)勝困難，跨過這個(gè)關(guān)口，在新的行業(yè)發(fā)展階段繼續(xù)成為一家優(yōu)秀的公司。
從營(yíng)收數(shù)據(jù)上來看，2023年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約4657.39億元，同比下降7.56%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約121.63億元，扣非凈利潤(rùn)約97.94億元。每股基本盈利1.03元；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為4.8%，較2022年下降4.47個(gè)百分點(diǎn)。
萬(wàn)科去年的凈利潤(rùn)同比之前有一定幅度下降，至于主要原因，萬(wàn)科解釋稱是由于開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和結(jié)算毛利率下降，部分開發(fā)項(xiàng)目計(jì)提了減值。期內(nèi)，對(duì)公司并表項(xiàng)目計(jì)提減值，2023年資產(chǎn)減值損失34.9億元，較2022年多計(jì)提30.4億元。
在至關(guān)重要的財(cái)務(wù)方面，萬(wàn)科的基本面依然安全，即便在銷售承壓之下，萬(wàn)科依然實(shí)現(xiàn)了正向的現(xiàn)金流。
截止2023年底，萬(wàn)科已連續(xù)15年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內(nèi)到期有息負(fù)債；剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.5%，從2018年76%的高點(diǎn)連續(xù)5年下降。
債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，有息負(fù)債總額3200.5億元，境外負(fù)債占比降至20%以下，短債占比19.5%，較年初下降，債務(wù)期限從22年末的4.79年延長(zhǎng)至5.14年，境內(nèi)新獲融資的綜合成本3.61%，創(chuàng)歷史新低。
對(duì)于資金存量、現(xiàn)金短債比等指標(biāo)出現(xiàn)下行，萬(wàn)科在致股東信中解釋稱，一是由于在規(guī)模過快擴(kuò)張時(shí)期，部分投資判斷過于樂觀，項(xiàng)目消化需要時(shí)間；二是經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)存在資金回收周期長(zhǎng)、占?jí)捍蟮碾y點(diǎn)，需要有關(guān)融資機(jī)制成熟后才能完全解決。
具體來看，萬(wàn)科在開發(fā)性業(yè)務(wù)上保持了較強(qiáng)的韌性，銷售持續(xù)跑贏大市。截止2023年底，萬(wàn)科開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售面積2466萬(wàn)平方米，銷售金額3761億元，銷售額穩(wěn)居行業(yè)第二，同比降幅低于百?gòu)?qiáng)房企全年降幅。
全年新開盤項(xiàng)目首開當(dāng)日去化率近67%，其中13個(gè)項(xiàng)目開盤去化率達(dá)80%。與此同時(shí)，不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)和交付服務(wù)，高質(zhì)量交付28.9萬(wàn)套，交付即時(shí)滿意度97%，客戶售后滿意度97%。
2023年繼續(xù)堅(jiān)持“租購(gòu)并舉”，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓的規(guī)模和效率持續(xù)保持行業(yè)第一，并在成本法的會(huì)計(jì)計(jì)量方式下實(shí)現(xiàn)了整體盈利。
作為全國(guó)最大的集中式公寓提供商，萬(wàn)科泊寓共運(yùn)營(yíng)管理租賃住房23萬(wàn)間，累計(jì)開業(yè)18萬(wàn)間，布局全國(guó)31個(gè)城市，全年出租率達(dá)96%，超過60%客戶選擇續(xù)租。為積極響應(yīng)國(guó)家保障性租賃住房政策，泊寓還在全國(guó)23個(gè)城市納保147個(gè)項(xiàng)目，涉及房源10萬(wàn)間。
與此同時(shí)，伴隨2023年公募REITs試點(diǎn)持續(xù)深入，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)迎來新機(jī)遇。
財(cái)報(bào)顯示，2023年，萬(wàn)科商業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收91.1億元，同比增長(zhǎng)4.6%，合計(jì)開業(yè)203個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，在管運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目布局在一二線城市占比超過90%；萬(wàn)科物流業(yè)務(wù)自2015年開啟全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)布局至今，目前冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模保持全國(guó)第一，2023年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收41.8億元，同比增長(zhǎng)17.2%，其中冷鏈?zhǔn)杖胪仍鲩L(zhǎng)33.9%。
經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)素有資產(chǎn)過重、投資回收周期過長(zhǎng)等難題，在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs推出之前，像購(gòu)物中心這樣的商業(yè)地產(chǎn)融資渠道一直比較單一和匱乏，主要靠一些短貸。REITs能夠幫助經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式閉環(huán)，推動(dòng)房企從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)商。
而萬(wàn)科有望成為業(yè)內(nèi)唯一一家實(shí)現(xiàn)三種經(jīng)營(yíng)性REITs突破的企業(yè)。
此前，萬(wàn)科旗下印力集團(tuán)發(fā)布的中金印力REIT已正式進(jìn)入詢價(jià)階段，萬(wàn)緯物流REIT已于交易所正式發(fā)布，長(zhǎng)租公寓REIT目前也在積極申報(bào)中。
業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的REITs突破將助力萬(wàn)科打通經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)“投、融、管、退”的商業(yè)模式閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和資金更高效、更良性的運(yùn)轉(zhuǎn)，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)上的能力優(yōu)勢(shì)也有望進(jìn)一步顯現(xiàn)。
國(guó)金證券研究指出，綜合財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)萬(wàn)科未來開發(fā)業(yè)務(wù)收縮下，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)將穩(wěn)步提升，有利于穩(wěn)固基本盤。
此外，能夠平穩(wěn)度過2023年，除了萬(wàn)科自身的全力以赴外，也離不開國(guó)資大股東深鐵的力挺和支持。
自2017年深鐵入股萬(wàn)科以來，深國(guó)資與萬(wàn)科已在多領(lǐng)域開展合作。2023年5月，萬(wàn)科與深鐵合作的深圳灣睿印RAIL IN項(xiàng)目在深圳灣超級(jí)總部基地正式開業(yè)。
在去年11月，萬(wàn)科遭遇做空危機(jī)時(shí)，深圳市國(guó)資委就曾給予積極表態(tài)，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)信心起到關(guān)鍵作用。
深圳地鐵董事長(zhǎng)辛杰當(dāng)時(shí)表示，“萬(wàn)科背后是深圳地鐵，深圳地鐵背后是深圳國(guó)資”。并表示將根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行有序釋放以支持萬(wàn)科，包括以市場(chǎng)化、法治化方式，承接萬(wàn)科在深圳的部分城市更新項(xiàng)目，幫助萬(wàn)科盤活大宗資產(chǎn)，為萬(wàn)科注入新的流動(dòng)性，交易金額預(yù)計(jì)超過100億元。
進(jìn)入2024年以后，大股東的支持力度也在不斷加強(qiáng)。先是在1月，深國(guó)資旗下投資平臺(tái)深投控斥資向萬(wàn)科子公司收購(gòu)深圳高新投6.16%的股權(quán)。
而后在3月，在印力REIT詢價(jià)公告顯示，深鐵集團(tuán)擬通過戰(zhàn)略配售方式認(rèn)購(gòu)中金印力消費(fèi)REIT，認(rèn)購(gòu)份額為該基金募集份額總額的29.8%，認(rèn)購(gòu)金額約10億元。
除了大股東的支持外，在行業(yè)整體融資顯著收縮之下，萬(wàn)科也獲得了各大金融機(jī)構(gòu)的信任和支持，2023年在境內(nèi)外合計(jì)新獲取的融資近900億元，其中境內(nèi)新增融資766億元，新增融資的綜合成本3.61%。
2024年接下來如何推動(dòng)公司平穩(wěn)渡過模式轉(zhuǎn)型，萬(wàn)科提出將著力在以下3個(gè)方面開展工作：
1.確保安全底線。在銷售端將堅(jiān)守跑贏大勢(shì)目標(biāo)，保持經(jīng)營(yíng)層面現(xiàn)金流為正。對(duì)未來可能出現(xiàn)的不確定性預(yù)估更充分，通過大宗資產(chǎn)、股權(quán)交易兌現(xiàn)“蓄水池”，大規(guī)模增厚安全墊，2024年實(shí)現(xiàn)交易回款不低于300億元。
2.堅(jiān)定降杠桿。未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，主動(dòng)推進(jìn)融資模式的轉(zhuǎn)型。
3.在“保交付”的基礎(chǔ)上為社會(huì)提供好產(chǎn)品、好服務(wù)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的內(nèi)生發(fā)展。
除了這三大行動(dòng)，為確保萬(wàn)科盡可能“活下去”，財(cái)報(bào)中還指出，自年報(bào)發(fā)出當(dāng)日萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝、監(jiān)事會(huì)主席謝凍，自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬(wàn)元，進(jìn)行集體降薪。