文｜睿思網(wǎng)
樂(lè)乎的集中式公寓版圖再次得到擴(kuò)張——就在3月初，樂(lè)乎集團(tuán)在北京昌平新拓個(gè)大型社區(qū)項(xiàng)目，令其管理的長(zhǎng)租公寓數(shù)量一下子新增了1837間。
項(xiàng)目具體落子于北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)海鶄落村地塊，樂(lè)乎計(jì)劃在這里打造樂(lè)乎青年社區(qū)（大社區(qū)），擬建1837間長(zhǎng)租公寓。
實(shí)際上，該項(xiàng)目早已建成多年，原為北七家鎮(zhèn)海鶄落北側(cè)集體土地租賃住房項(xiàng)目，總用地面積約7.55萬(wàn)平方米，總建筑面積約15.82 萬(wàn)平方米，原計(jì)劃部分用房作為懷柔實(shí)驗(yàn)室人才集租房，剩余部分對(duì)外租賃。
不過(guò)該項(xiàng)目自建成后一直未能投入使用，僅在疫情期間作為隔離點(diǎn)短期使用過(guò)。如今，樂(lè)乎的落子，無(wú)疑將有助該項(xiàng)目重新煥發(fā)新生。
全鏈條產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式
據(jù)了解，該項(xiàng)目將以智慧城市為主題，將智能硬件和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等新時(shí)代產(chǎn)物巧妙融入該項(xiàng)目，打造超強(qiáng)體驗(yàn)的智慧新型社區(qū)。
按照樂(lè)乎的計(jì)劃，該項(xiàng)目將采用長(zhǎng)租經(jīng)營(yíng)模式，并融入了“F+EPC+O”的模式，推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)。
所謂“F+EPC+O”，即融合了“募、投、建、管、退”完整的資管能力，并圍繞該五大能力，針對(duì)住房租賃項(xiàng)目全生命周期，提供收購(gòu)服務(wù)、租賃服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)、建設(shè)管理服務(wù)、咨詢(xún)服務(wù)。
這也是樂(lè)乎近年積極探索的全鏈條產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式，以此實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)模式的擴(kuò)張。此前，樂(lè)乎已在多個(gè)項(xiàng)目中進(jìn)行運(yùn)用，樂(lè)乎公寓回龍觀(guān)東大街店就是樂(lè)乎“F+EPC+O”代表項(xiàng)目之一。
該項(xiàng)目前身為酒店業(yè)態(tài)，平均出租率僅68%，樂(lè)乎借助“F+EPC+O”模式對(duì)其進(jìn)行重塑改造，并于2023年2月完成落地，同時(shí)采用長(zhǎng)短(日)租的經(jīng)營(yíng)模式重新面市，僅在籌備期預(yù)訂超30%，開(kāi)業(yè)首月即實(shí)現(xiàn)85%出租率，目前平均出租率達(dá)98%，GOP率超80%，租金更相較改造前實(shí)現(xiàn)翻番。
“F+EPC+O”模式的運(yùn)用令樂(lè)乎嘗到了甜頭，并開(kāi)始逐步在新拓展項(xiàng)目進(jìn)行探索。
不過(guò)，此前“F+EPC+O”主要用于樂(lè)乎公寓、芷岸、懷庭等品牌中，至于類(lèi)似青年社區(qū)、樂(lè)乎起程、保租房等集中式公寓，樂(lè)乎主要提供委托管理服務(wù)，顯然，樂(lè)乎在青年社區(qū)等集中式公寓項(xiàng)目上，也要從源頭開(kāi)始參與產(chǎn)品打造了。這對(duì)于樂(lè)乎而言，是一次新的探索。
從某種程度上來(lái)講，樂(lè)乎的這一轉(zhuǎn)變亦是不得已而為。
長(zhǎng)租公寓競(jìng)爭(zhēng)白熱化
其中一個(gè)原因就是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的劇烈化。據(jù)ICCRA研報(bào)顯示，2023年，除北京以外，其他城市租金均有不同程度的下跌，平均下跌幅度達(dá)到22.3%。該研報(bào)認(rèn)為這源于兩重因素，一方面受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，另一方面則是由于市場(chǎng)供給集中增加。
以上海為例，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年，全市新增集中式住房租賃項(xiàng)目近7萬(wàn)套，其中保租房共計(jì)4.8萬(wàn)套，占比高達(dá)68%。而且供應(yīng)速度還在加快，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)官網(wǎng)發(fā)布2024年度擬供保障性租賃住房用地項(xiàng)目信息顯示，年內(nèi)擬供應(yīng)19個(gè)保租房項(xiàng)目，分布于海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)等區(qū)域。深圳、廣州擬新增目標(biāo)則較2023年分別提升14.32%和33.33%。
所謂保租房，其定價(jià)參照市場(chǎng)價(jià)格制訂，一般為不高于同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場(chǎng)參考租金的90%。而另一方面，近年各大城市保租房大量上市，這無(wú)疑對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)造成了巨大壓力，繼而倒逼經(jīng)營(yíng)者不得不采用差異化競(jìng)爭(zhēng)策略。
據(jù)了解，樂(lè)乎的產(chǎn)品80%以上為剛需型單身公寓產(chǎn)品，主要針對(duì)C端市場(chǎng)。隨著更多長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品的推出以及保租房市場(chǎng)的擴(kuò)大，樂(lè)乎所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，運(yùn)營(yíng)壓力飆升。相較于C端人群，B端客戶(hù)的流動(dòng)性則顯得更為穩(wěn)定，通過(guò)對(duì)B端客源的集中管理和統(tǒng)一服務(wù)，不僅減輕了運(yùn)營(yíng)壓力，也可獲得穩(wěn)定的收益和回報(bào)。這也是越來(lái)越多資管機(jī)構(gòu)和服務(wù)商更傾向于專(zhuān)注集中式公寓業(yè)態(tài)發(fā)展的核心原因。
而租戶(hù)的個(gè)性化需求，也進(jìn)一步促使服務(wù)商們要從產(chǎn)品的源頭開(kāi)始參與。所幸是，正是通過(guò)這一“從客到房”的轉(zhuǎn)變，也令樂(lè)乎拿到了國(guó)電、華電、網(wǎng)易云音樂(lè)等眾多機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)期訂單，從而找到了構(gòu)筑自身護(hù)城河的新突破口。
“很多項(xiàng)目的價(jià)值從最開(kāi)始的定位和策略就決定了?！睒?lè)乎創(chuàng)始人兼CEO曾表示。為此，樂(lè)乎把更多精力放在“投”上，通過(guò)參與項(xiàng)目的投資研判、產(chǎn)品生產(chǎn)、合規(guī)把握等，尋覓中長(zhǎng)期參與項(xiàng)目的可能性，化被動(dòng)為主動(dòng)。
“CCB建融家園真武社區(qū)”是個(gè)典型例子，該項(xiàng)目為建信住房的舊房改造項(xiàng)目，樂(lè)乎參與了該項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)、落地及后期運(yùn)營(yíng)。據(jù)了解，樂(lè)乎在該項(xiàng)目中摒棄了“競(jìng)品定價(jià)法”，而是通過(guò)制定針對(duì)性的供給策略和定位，向金融總部獲取B端訂單，令該項(xiàng)目70%是企業(yè)客戶(hù)，不僅保證了出租率，也提高了坪效。
正是該項(xiàng)目的成功，令樂(lè)乎順勢(shì)成立了服務(wù)式公寓事業(yè)部，并開(kāi)始把目光投向養(yǎng)老型公寓、保租房項(xiàng)目等。公開(kāi)資料披露，截至2023年底，樂(lè)乎公寓集團(tuán)已落地保租房項(xiàng)目17個(gè)，在管房源2萬(wàn)+，覆蓋城市更新、城中村改造等多元業(yè)態(tài)。
據(jù)了解，當(dāng)前，樂(lè)乎約70%的項(xiàng)目均為保租房，還在北京、上海等核心城市持續(xù)供應(yīng)保租房房源。這亦為其通過(guò)REIT等資本運(yùn)作方式實(shí)現(xiàn)退出打了下基礎(chǔ)。
盡管構(gòu)建了“募、投、建、管、退”全資管鏈條，樂(lè)乎至今仍堅(jiān)持“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)的打法。據(jù)了解，樂(lè)乎的業(yè)務(wù)主要集中在投、建、管維度，募和退則由基金端負(fù)責(zé)。
然而，長(zhǎng)租公寓的長(zhǎng)續(xù)運(yùn)營(yíng)，更需要時(shí)間來(lái)積累行業(yè)信譽(yù)和打磨能力，這是一個(gè)慢工出細(xì)活的過(guò)程。樂(lè)乎要想得以長(zhǎng)足發(fā)展，仍要把做好產(chǎn)品和服務(wù)作為前提。