3月15日，北京順義新城23街區(qū)空港六期地塊開拍，吸引了37家開發(fā)商參拍，開發(fā)商有中鐵、中鐵建、建工、保利、首開、建發(fā)、龍湖、金茂、住總、中海、綠城等。

在一眾強(qiáng)勢的國央企名單中，最引人注目的一個(gè)名字是貝好家置業(yè)。其最終唯一股東是中國最大的中介平臺——貝殼找房。

貝殼是這兩年攪局房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中最矚目的玩家，手握海量交易數(shù)據(jù)這個(gè)獨(dú)一無二的優(yōu)勢，聲稱要“以客戶為中心的新開發(fā)”模式重新定義房地產(chǎn)開發(fā)。

此前自稱手握海量數(shù)據(jù)進(jìn)入房地產(chǎn)的，還有互聯(lián)網(wǎng)玩家阿里、京東等，但他們嘗試均不算成功。

憑借更多優(yōu)勢，貝殼會是房地產(chǎn)開發(fā)市場的一條鯰魚嗎？

去年7月，貝殼正式宣布戰(zhàn)略布局調(diào)整為“一體三翼”，貝好家與惠居、整裝成為三翼中的一翼。半年多過去，3月15日是貝好家第一次公開現(xiàn)身土拍市場。

這宗地塊最終被北京建工奪走，總價(jià)11.6725億，溢價(jià)率15%，成交樓面地價(jià)34514元/平米。

貝好家雖然沒有競拍到地塊，但似乎向外界傳遞了強(qiáng)信號：“我要下場拿地開發(fā)了”。

不過貝殼一位內(nèi)部人士對界面新聞?dòng)浾弑硎?，貝殼做新業(yè)務(wù)一向謹(jǐn)慎，目前貝好家業(yè)務(wù)還在探索階段，順義報(bào)名拿地也是試試水。

入場房地產(chǎn)開發(fā)

2023年7月，貝殼董事長兼首席執(zhí)行官彭永東發(fā)布公開信《翻越第二座山，吹響集結(jié)號》，宣布啟動(dòng)“一體三翼”戰(zhàn)略升級并進(jìn)行相應(yīng)的組織架構(gòu)調(diào)整。

從此，貝好家成為“一體三翼”中的一翼。

貝殼上述內(nèi)部人士稱，貝殼在內(nèi)部判斷，盡管房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期，但在“房屋回歸居住屬性”的大背景下，“以客戶為中心的 新開發(fā)”將崛起，此時(shí)入場正是好時(shí)機(jī)好時(shí)機(jī)。

除了看準(zhǔn)外部環(huán)境的時(shí)機(jī)，貝殼認(rèn)為自身切入房地產(chǎn)開發(fā)有以下三個(gè)優(yōu)勢。

根據(jù)上述人士，貝殼優(yōu)勢在于數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)優(yōu)勢、資金優(yōu)勢和去化優(yōu)勢。

數(shù)據(jù)優(yōu)勢上，貝殼連接了國內(nèi)主要城市購房意向客 戶，擁有海量的客戶交易數(shù)據(jù)和行為數(shù)據(jù)，通過大數(shù)據(jù)和AI技術(shù)，在C2M產(chǎn)品定位、意向客戶精準(zhǔn)觸達(dá)等方面都將形成獨(dú)一無二的優(yōu)勢。

資金優(yōu)勢方面，貝殼稱現(xiàn)金及等價(jià)物達(dá)數(shù)百億元。

去化優(yōu)勢方面，貝好家參與建造新房的，一半由貝殼渠道去化，只需動(dòng)用貝殼渠道去化能力的百分之幾，就可實(shí)現(xiàn)千億級的年銷售額。

貝好家業(yè)務(wù)由貝殼集團(tuán)副董事長、貝好家CEO徐萬剛負(fù)責(zé)，組織架構(gòu)下設(shè)投資發(fā)展中心、客戶與市場研究中心，設(shè)計(jì)研發(fā)中心，運(yùn)營中心、營銷中心、數(shù)據(jù)產(chǎn)品中心、財(cái)務(wù)中心、法務(wù)風(fēng)控中心、人力資源中心。

各個(gè)中心挖來的都是地產(chǎn)商高管。比如，貝好家事業(yè)部客研中心總經(jīng)理由原金地集團(tuán)客研負(fù)責(zé)人羅酬劍擔(dān)任；運(yùn)營中心總經(jīng)理由原合景泰富集團(tuán)工程總經(jīng)理?xiàng)顚殑倱?dān)任；設(shè)計(jì)研發(fā)中心總經(jīng)理由前龍湖集團(tuán)研發(fā)部總經(jīng)理郭旌擔(dān)任；投資中心總經(jīng)理由前龍湖鄭州城市總嚴(yán)亙暉擔(dān)任；財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理由原萬科東北大區(qū)財(cái)務(wù)總經(jīng)理肖錚擔(dān)任。

一位地產(chǎn)商人士對界面新聞?dòng)浾弑硎?，貝殼出去跟地產(chǎn)商合作交流時(shí)都說自己有不少資金，而且招募的人才都是從各大房企來的。

此次公開市場拿地也是貝好家團(tuán)隊(duì)的一次臺前亮相。

遺憾的是沒能如愿拿地，這個(gè)團(tuán)隊(duì)目前還不能大展拳腳，團(tuán)隊(duì)的融合也就沒能對外顯現(xiàn)。

貝殼的野心

根據(jù)上述貝殼內(nèi)部人士，貝殼的客群定位是重點(diǎn)城市的主流改善型客戶。

城市選擇上，10號項(xiàng)目即股權(quán)類項(xiàng)目(同股同權(quán))，聚焦頭部十城的主力圈層板塊，十城分別是北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、南京、合肥、成都和西安。

9號項(xiàng)目即投資類項(xiàng)目(明股實(shí)債/優(yōu)先股)，聚焦重點(diǎn)二十城的主力圈層板塊，除頭部十城外，還有武漢、長沙、重慶、寧波、無錫、東莞、佛山、濟(jì)南、青島、天津。

具體實(shí)現(xiàn)新開發(fā)的路徑有兩種，一種是業(yè)務(wù)委托模式，貝殼做的主要是營銷操盤；另一種是開發(fā)操盤模式，也是完全的新開發(fā)。

兩種模式的差別是，業(yè)務(wù)委托模式下，貝殼輕出資；開發(fā)操盤模式下，貝殼投資拿地并操盤并表。

貝殼要做的是從全程營銷操盤過渡到完全的新開發(fā)。

據(jù)上述貝殼人士透露，貝好家要做的是攜手合作伙伴在2029年共創(chuàng)千億級銷售額。

另一位貝殼內(nèi)部人士則對界面新聞?dòng)浾弑硎荆惡眉覙I(yè)務(wù)去年已經(jīng)有試點(diǎn)，但都是投資角色，主要負(fù)責(zé)營銷。

根據(jù)天眼查，貝好家的股東為貝殼旗下一家基金管理公司——貝翼創(chuàng)業(yè)投資基金管理（海南）有限公司。

目前，貝翼創(chuàng)投基金已經(jīng)在北京、西安、成都出資設(shè)立了三家房地產(chǎn)企業(yè)，均以貝好家命名，還合伙成立了山西佳潤德企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）。

其中，山西佳潤德成立的時(shí)間最早，成立時(shí)間為去年8月2日。佳潤德是貝翼創(chuàng)投基金與保利地產(chǎn)旗下的信?；鸷献鞒闪⒌墓?，他們通過基金投資的方式在太原做了中鐵置業(yè)·逸宸首府，中鐵是該項(xiàng)目的代建方。

根據(jù)一位知情人士，按照貝殼的規(guī)劃，貝殼只做投資，不做開發(fā)，由代建方或合作方做開發(fā)。

貝殼對外也表示，貝好家的定位不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，而是數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)型住宅開發(fā)服務(wù)平臺，宗旨是以C2M（Customer to Manufacturer，從消費(fèi)者到制造者）為核心理念，與合作伙伴及客戶共筑好產(chǎn)品、好服務(wù)，推動(dòng)房屋供給側(cè)升級。目前貝好家處于前期探索階段，希望通過前期小型項(xiàng)目的探索，打磨和驗(yàn)證C2M的新房產(chǎn)品定位能力，也希望與各類行業(yè)伙伴合作，攜手探索打造滿足居民美好居住需求的“好房子”。

不過一位代建方對界面新聞?dòng)浾弑硎?，目前市場下，貝殼拿地后交給代建方代建的邏輯不成立，當(dāng)下市場下行，品牌溢價(jià)的空間沒有，如果沒有自己的開發(fā)團(tuán)隊(duì)，不敢輕易拿地。

順義下場拿地，也一定程度上說明貝殼團(tuán)隊(duì)、資金已經(jīng)做好準(zhǔn)備。但團(tuán)隊(duì)能力、重資產(chǎn)的資產(chǎn)考驗(yàn)以及團(tuán)隊(duì)最引以為傲的海量數(shù)據(jù)優(yōu)勢能不能真正助力地產(chǎn)開發(fā)，也將隨著未來成功拿地迎來檢驗(yàn)。

上述地產(chǎn)商人士對界面新聞?dòng)浾叻Q，用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)的邏輯作線下的房屋建設(shè)和市場開發(fā)，是一股新思維。從掌握客戶需求往開發(fā)端延伸，這理論上是成立的。但是現(xiàn)實(shí)的需求，不僅僅體現(xiàn)為大數(shù)據(jù)。過于信仰大數(shù)據(jù)，會容易忽略對于復(fù)雜人性、個(gè)人化需求的把握，畢竟起點(diǎn)就是幾十萬、幾百萬的投資。

貝好家官宣成立近9個(gè)月了，現(xiàn)在新開發(fā)業(yè)務(wù)還沒項(xiàng)目落地。距離貝殼千億目標(biāo)還有5年，貝殼還有時(shí)間，但市場已經(jīng)迫不及待要看到貝殼的答案了。