文｜睿思網(wǎng)

金隅集團旗下產(chǎn)業(yè)園公募REIT的推進有了新突破。

3月1日，據(jù)上交所披露，華夏金隅智造工場產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金正式申報，發(fā)起人為北京金隅集團股份有限公司，管理人為華夏基金管理有限公司，專項計劃管理人為中信證券股份有限公司。

據(jù)披露，金隅集團擬選擇位于北京市海淀區(qū)西三旗核心區(qū)域的金隅智造工場產(chǎn)權一期項目作為本次REIT發(fā)行的標的資產(chǎn)。

金隅集團本次產(chǎn)業(yè)園REIT的發(fā)行，擬定募資規(guī)模約15.31億元。該金額與此前設定的17億元募資規(guī)模有所下降。這背后，土地使用期限較短的“硬傷”以及金隅本身的經(jīng)營壓力，也成為外界關注的焦點。

土地年限只有22年了？

早在2022年8月，金隅集團即啟動基礎設施公募REITs申報發(fā)行工作。

從首發(fā)的底層資產(chǎn)來看，金隅集團為推動本次REIT的順利發(fā)行也向市場展現(xiàn)出其最大的“誠意”，標的資產(chǎn)選定為旗下的“明星”產(chǎn)業(yè)園項目——位于北京市海淀區(qū)西三旗金隅智造工場。

資料顯示，金隅智造工場前身為天壇家具廠，于2018年開園，是金隅集團旗下首個由工廠升級改造的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

項目總占地面積20萬平方米，建筑面積12萬平方米，以中軸線劃分南北兩區(qū)，由金隅集團投資，北京金隅文化科技發(fā)展有限公司運營，定位為以"新材料、新能源、智能汽車、機器人、增材制造裝備以及智能制造基礎保障設施”等智能制造高端產(chǎn)業(yè)為聚集的科技園區(qū)。

在疫情之前，該園區(qū)的平均出租率已連續(xù)數(shù)年達到98%以上。這在一定程度上亦反應了該項目運營的長期穩(wěn)定性。

據(jù)了解，目前園區(qū)的入駐企業(yè)主要為國內(nèi)獨角獸企業(yè)、國家專精特新企業(yè)，包括中節(jié)能天融科技、百度-阿波羅、曠視科技、國新日能、天拓集團、煜鼎增材、云知聲、博銳商格、G7匯通天下、華融普瑞及小米企業(yè)加速器等；另中科智匯工場、中科院北京國家技術轉(zhuǎn)移中心、中國電動汽車百人會、北京市醫(yī)療機器人產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心等國家級技術轉(zhuǎn)移中心和新型研發(fā)機構。

而本次裝進REIT中的主要為產(chǎn)權一期項目，包含多處樓宇及智能AI制造工廠和研發(fā)設施。截至2023年9月30日，標的資產(chǎn)的可租用面積約為84770.20平方米，已出租面積約為81447.94平方米，租用率約為96.08%，每月租金收入約為人民幣1100萬元。

盡管經(jīng)營表現(xiàn)不俗，但該項目也存在一定的“硬傷”。

由于該項目為更新改造型園區(qū)項目，金隅集團在2022年公告披露啟動REIT項目發(fā)行工作時曾提及，相關資產(chǎn)的土地使用年限僅剩余24年，換言之到目前則已僅剩22年。

而當前已上市或即將上市的產(chǎn)業(yè)園REITs，相關底層資產(chǎn)均為一手工業(yè)地上新建園區(qū)資產(chǎn)，土地使用年限為50年，剩余年限一般在40年左右。

受限于土地剩余使用年限，基金期限也僅設定為對應年限，不過金隅集團亦表示，相關期限經(jīng)持有人大會表決可進行延長，具體根據(jù)監(jiān)管審批而定。

然則，這亦帶來一系列新的問題：未來土地使用權延期是否會對用地成本、入池收入計算口徑、資產(chǎn)估值等產(chǎn)生影響，相信將成為市場關注的要點。

眾所周知，REITs的發(fā)行估值包括運營價值和資產(chǎn)價值兩部分，而運營價值還受剩余運營年限的影響。因此有業(yè)內(nèi)判斷，或許涉年限較短的原因，令金隅本次的標的資產(chǎn)估值也受到一定的影響。

最新數(shù)據(jù)顯示，標的資產(chǎn)的價值約為人民幣15.3億元，較2022年時的17億元估值略降。

金隅長期運營能力存疑

除了資產(chǎn)本身，市場似乎對運營方金隅集團的經(jīng)營存續(xù)能力也有所顧慮。

盡管具有國資背景，但受水泥及房地產(chǎn)兩大主業(yè)表現(xiàn)疲軟影響，金隅集團眼下的經(jīng)營正備受挑戰(zhàn)。

根據(jù)金隅集團最新發(fā)布的2023年業(yè)績預告，期內(nèi)公司將錄得凈利為2000萬元到1.5億元，同比大降87.6%-98.4%。

至于業(yè)績變動的原因，金隅集團解釋為主要受市場影響，水泥市場價格大幅下降，即使成本費用已下降，但亦難以彌補價格下降；至于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務受政策、市場等影響，結轉(zhuǎn)面積和結轉(zhuǎn)毛利率同比亦有所下降。

成長穩(wěn)定性不強，是市場對金隅集團的評價。分析指出，金隅集團扣非凈利潤常年負增長，盈利能力較弱，利潤近5年來更有過萎縮跡象。

經(jīng)睿思網(wǎng)查閱，金隅集團凈利在2019年達到歷史峰值高位，達36.94億元，此后一路探低，2019至2022年間，金隅集團分別錄得凈利36.94億元、28.44億元、29.33億元、12.13億元，同比增幅分別為13.3%、-23%、3.1%、-58.7%。

按照該盈利下跌趨勢，金隅集團2024年的凈利或?qū)⒚媾R虧損局面。

此外，近5年來，金隅集團的業(yè)務體量也從中速增長逐漸變?yōu)槁僭鲩L。數(shù)據(jù)顯示，2019至2022年間，金隅集團分別錄得營收約918億元、1080億元、1236億元、1028億元。

其2023年營收目標為1150億元，但截至到三季度，其僅實現(xiàn)營收725.95億元，相比上年同期的795.76億元亦有所減少。

如何挽救該萎靡的局面，是金隅當前必須解決的首要課題。畢竟沒有投資者希望由一家虧損的公司來管理相關資產(chǎn)。

金隅集團曾表示，相關REIT發(fā)行上市后，其下屬企業(yè)將擔任項目的基礎設施運營管理機構，繼續(xù)負責金隅智造工場產(chǎn)權一期項目的運營管理。

另一方面，經(jīng)營表現(xiàn)的不佳亦在不斷加重金隅集團的資金鏈壓力。截至2023年三季度，金隅集團經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為89.96億元，低于上年同期的130.95億元；經(jīng)營活動現(xiàn)金流入為835.46億元，相比上年同期的878.03億元也有所減少。

這也令金隅集團難得降下來的資產(chǎn)負債率再度回升。截至2023年三季度，其資產(chǎn)負債率已上升至66.57%，年中更一度高達67.08%，而上年度末為66.29%。盡管仍處于低位，但已呈現(xiàn)出走高趨勢。

截至2023年三季度末，金隅集團的總資產(chǎn)為2826.04億元；負債合計為1881.4億元，相比上年度末的1866.24億元有所增加；凈資產(chǎn)為944.64億元，相比上年度末的948.96億元有所減少。

降債同樣是金隅集團當前的核心任務之一。

毫無疑問，發(fā)行REIT可為金隅集團打開新的融資通道。金隅集團亦表示，建議分拆將使得公司透過創(chuàng)新資本運作模式，提升公司資本市場影響力及拓寬投融資管道，盤活基礎設施存量資產(chǎn)。

但無論如何，金隅集團都需要向市場證明可持續(xù)經(jīng)營的實力，如此一來融資通道打開的“雪中送炭”才有意義。