界面新聞記者 | 王妤涵
2月20日晚間，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“領(lǐng)展”）在港交所發(fā)布公告稱，公司已于當日完成了對上海七寶萬科廣場剩余50%權(quán)益的收購。
上海七寶萬科廣場于2016年開業(yè)，原由萬科和新加坡投資公司GIC合作投資打造，二者各占50%股權(quán)。
2021年4月，領(lǐng)展曾以27.72億收購了GIC所持有的七寶萬科廣場50%的股權(quán)，當時的物業(yè)整體估值為65.8億元，交易協(xié)議價為64億元。在交易完成后，商場的實際運營權(quán)仍在萬科旗下的印力集團手中。
而此次領(lǐng)展則以更大的折扣收購了該物業(yè)剩下50%的股權(quán)。
根據(jù)購股協(xié)議，此次交易的協(xié)議價為52億元，商場的估值則為70.6億元，算下來折讓了26.3%，領(lǐng)展將支付相當于最終基礎(chǔ)價款的金額，預計為23.84億元，作為收購代價。
收購完成后，領(lǐng)展將成為上海七寶萬科廣場的唯一擁有者，萬科則完全退出。據(jù)悉，商場現(xiàn)有的零售管理人將留任六個月，以確保順利整合。然后領(lǐng)展方面會接掌商場的營運，并會在適當時間重塑品牌。
據(jù)領(lǐng)展方面透露，在收購完成后的12個月內(nèi)，任何由于該物業(yè)引入戰(zhàn)略合作伙伴而出現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓予第三方的情況，領(lǐng)展將會按照預先訂立的算式，與萬科分享相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得收益。
據(jù)資料顯示，七寶萬科廣場位于上海市閔行區(qū)的七寶鎮(zhèn)，零售總面積約為148853平方米，設有1477個停車位，是一座五層高的商場連同地庫三層為商場及停車場的大體量項目。
據(jù)領(lǐng)展此前披露，七寶萬科廣場已在去年走出了新冠疫情所帶來的滯后影響，迎來快速復蘇。
數(shù)據(jù)顯示，2023年七寶萬科廣場全年客流量約2150萬人次，約為所在行政區(qū)常住人口的8倍，相較2021年及2022年，該商場的客流量分別按年增長11%及45%。且該物業(yè)擁有優(yōu)質(zhì)及多元化的商戶組合，物業(yè)出租率一直穩(wěn)定地維持于高水平約95%。
2024年1月該物業(yè)的凈收入達到4060萬元人民幣，截至今年1月的最新估值報告，七寶萬科廣場的總估值為70.60億元人民幣。
“七寶萬科廣場是一座大型高質(zhì)量區(qū)域性商場，具備長遠增長潛力，同時，這項收購也可為公司的投資組合增加收益，領(lǐng)展自2021年起已是該物業(yè)的共同擁有人，由領(lǐng)展取得商場管理控制權(quán)會令場內(nèi)商戶更能預視其業(yè)務經(jīng)營的延續(xù)性”，領(lǐng)展的行政總裁王國龍表示。
領(lǐng)展是亞洲市值最大的房地產(chǎn)投資信托基金，于2015年進軍內(nèi)地，拋開此次收購的七寶萬科廣場，領(lǐng)展目前在內(nèi)地共擁有7個物業(yè)項目。
其中包括6個零售物業(yè)項目和1個辦公樓物業(yè)項目，全部位于四個一線城市：北京的領(lǐng)展購物廣場·中關(guān)村、領(lǐng)展購物廣場·京通；上海的領(lǐng)展企業(yè)廣場、七寶萬科廣場；廣州的領(lǐng)展購物廣場、天河領(lǐng)展廣場以及深圳的領(lǐng)展中心城。
據(jù)交銀國際方面預測，該交易對于領(lǐng)展而言將是一筆增息交易。
按照七寶萬科廣場1月公布的凈收入來算，估計年化收入為487200萬元。根據(jù)議定交易參考價52億元來計算，收益率約為9.4%，與領(lǐng)展最新的借貸成本相比，收購的成交收益率具吸引力，并可為每股派息提升約1-2港仙。
在公司經(jīng)營狀況上，截至去年9月，領(lǐng)展共擁有131億港元的閑置現(xiàn)金，并在2023-2024財政年度無更多未償還債務。
雖然領(lǐng)展已于今年1月開始回購基金單位，但交銀國際方面認為，由于潛在靜默期或資本市場情況的任何限制，可以使用的資金有限。并且，此次收購也對基金單位持有人有利，證明領(lǐng)展有能力透過收購增加股東派息，并繼續(xù)擴大其投資組合。
查閱萬科近兩年的財報，七寶萬科廣場也是萬科目前商業(yè)體系中最賺錢的項目。
2020年—2023年，七寶萬科廣場的營收分別為3.68億、4.42億、4.08億、5.03億，四年均位列萬科商業(yè)項目第一位。即便是受疫情影響最嚴重的2022年，其營收也遠高于第二名的深圳印力中心。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，此次交易或可視為萬科對于旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的一次梳理，以在當下的市場環(huán)境下實現(xiàn)效益最大化。
值得關(guān)注的是，在此次交易前，萬科曾在2024年開年進行了一次大規(guī)模的組織架構(gòu)調(diào)整，其中就包括商業(yè)條線的變動。
具體為：新成立了商業(yè)事業(yè)部，將萬科原有七個大區(qū)的商業(yè)業(yè)務、印力集團統(tǒng)一并入商業(yè)事業(yè)部，原南方區(qū)域首席合伙人（區(qū)首）孫嘉出任商業(yè)事業(yè)部首席合伙人，丁力業(yè)繼續(xù)擔任印力集團董事長，兼商業(yè)事業(yè)部首席顧問，王海武為商業(yè)事業(yè)部核心合伙人。
萬科方面表示，此次組織調(diào)整是匹配公司戰(zhàn)略發(fā)展需要。一方面，消費類基礎(chǔ)設施REITs試點為商業(yè)業(yè)務迎來了重要發(fā)展機遇，通過商業(yè)版塊的一盤棋建設和強化團隊管理力量，以更好地抓住商業(yè)業(yè)務發(fā)展機會。另一方面，開發(fā)業(yè)務在當前市場嚴峻挑戰(zhàn)下，更需要以大江大海的開放心態(tài)，不拘一格用人才。