文｜睿思網(wǎng)
進(jìn)入2024，物業(yè)管理企業(yè)們的上市路，似乎又迎來(lái)新曙光。
近日，泓盈服務(wù)、深業(yè)物業(yè)赴港IPO申請(qǐng)已獲中證監(jiān)備案。該兩家物企分別于2023年6月及8月向港交所提交上市申請(qǐng)，此后則未見(jiàn)更多新的進(jìn)展。盡管獲備案距離IPO上市仍有相當(dāng)長(zhǎng)的一段距離，但至少在進(jìn)程上又向前邁了一步。
今時(shí)不同往日
數(shù)據(jù)顯示，截至2023年12月31日，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)共有66家上市公司，其中香港主板60家、A股6家。
此外，還有不少物企正排隊(duì)等候IPO，除了泓盈服務(wù)、深業(yè)物業(yè)等區(qū)域型企業(yè)，還有萬(wàn)達(dá)商管、龍湖智創(chuàng)生活等行業(yè)頭部企業(yè)。
不過(guò)，近年物業(yè)服務(wù)企業(yè)IPO節(jié)奏明顯放緩，其中，2022年成功在港股上市的物企只有6家。到了2023年，受市場(chǎng)環(huán)境、資本偏好等因素影響，最終成功IPO上市的物企僅有潤(rùn)華服務(wù)和眾安智慧生活，且兩家企業(yè)自2021年籌劃上市以來(lái)，均歷經(jīng)了多次遞表方完成“長(zhǎng)征”。
2023年物企上市熱情進(jìn)一步冷卻，新遞表企業(yè)僅4家，分別為珠海萬(wàn)達(dá)商管、深業(yè)物業(yè)、泓盈服務(wù)、經(jīng)發(fā)物業(yè)。此次泓盈服務(wù)、深業(yè)物業(yè)獲中證監(jiān)備案，另兩家則可能進(jìn)度猶有不及。
相較于港股，物企在A股的IPO表現(xiàn)則更為嚴(yán)峻。2023年唯一向A股市場(chǎng)發(fā)起沖擊的明喆集團(tuán)，亦于當(dāng)年12月12日撤回了A股上市申請(qǐng)。上一次成功敲開(kāi)A股市場(chǎng)大門(mén)的是新正大，但已是4年前的事了，此后除了個(gè)別借殼上市的物企外，再無(wú)一家成功通關(guān)。
這背后與兩地資本市場(chǎng)監(jiān)管的進(jìn)一步規(guī)范，以及物企估值回落、房地產(chǎn)行業(yè)下行等不無(wú)關(guān)系。
比如，2023年5月，恒生指數(shù)公司就宣布，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)（簡(jiǎn)稱“HSPSM”）名稱變更為恒生港股通物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)。并新增了南向港股通資格要求、更改了流動(dòng)性要求等內(nèi)容。
其后，萬(wàn)物云、建發(fā)物業(yè)、越秀服務(wù)、濱江服務(wù)、中駿商管、時(shí)代鄰里及浦江中國(guó)等7只物管股被剔除該指數(shù)成份股份。旭輝永升服務(wù)、建業(yè)新生活、卓越商企服務(wù)等多家企業(yè)亦被剔除港股通名單——這變相降低了物企上市的“收益”，一定程度上削弱了其它物企的上市熱情。
當(dāng)然，在這波趨勢(shì)中起決定作用的無(wú)疑是地產(chǎn)行業(yè)的情勢(shì)變化，物業(yè)管理行業(yè)伴隨著加速洗牌。數(shù)據(jù)顯示，在港股57家已公布營(yíng)業(yè)數(shù)據(jù)的上市物企中，2023年上半年港股上市物企營(yíng)收均值約為22.31億元，同比增速為9.91%，該值僅約為去年同期增速的1/5。
上市企業(yè)的營(yíng)收增速回落，市場(chǎng)開(kāi)始質(zhì)疑物企的成長(zhǎng)性。此外，受地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方持續(xù)暴雷、應(yīng)收賬款難以收回、大額計(jì)提減值準(zhǔn)備等因素影響，2023年，物管行業(yè)筑底盤(pán)整，上市物企PE均值約11.3倍。
與數(shù)年前高峰期動(dòng)輒50-100倍的PE相比，當(dāng)前資本市場(chǎng)對(duì)物企的期許顯然已大幅回落。而港股物業(yè)板塊總市值也從一度萬(wàn)億港元，滑落至如今2000億港元左右水平。
什么樣的物企更受青睞？
分析指出，當(dāng)前在地產(chǎn)行業(yè)仍處于持續(xù)出清的背景下，國(guó)央企及區(qū)域深耕企業(yè)由于資金穩(wěn)定性較為良好，因而更易受資本市場(chǎng)關(guān)注。
新近向香港主板發(fā)起上市沖擊的四家物企中，除了珠海萬(wàn)達(dá)商管，其余三家均為國(guó)企背景，不過(guò)均為區(qū)域性企業(yè)，能在資本市場(chǎng)講的“故事”相對(duì)不那么吸引。
其中，深業(yè)物業(yè)的母公司為深圳控股，深耕粵港澳大灣區(qū)；泓盈服務(wù)的控股股東則為長(zhǎng)沙市城發(fā)集團(tuán)，主要業(yè)務(wù)聚焦在湖南??；經(jīng)發(fā)物業(yè)隸屬于西安經(jīng)發(fā)集團(tuán)，最終實(shí)控人為西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)。
上述三家國(guó)資物企都曾遭遇部分投資者的質(zhì)疑，尤其隨著監(jiān)管的收緊，資本市場(chǎng)對(duì)上市物企的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)及獨(dú)立性亦提出了更高的要求。
此前市場(chǎng)就曾指出，泓盈服務(wù)業(yè)務(wù)過(guò)于依賴湖南當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，同時(shí)還面臨毛利率持續(xù)下滑、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入萎縮、對(duì)關(guān)聯(lián)方面積供給較為依賴等問(wèn)題。
招股書(shū)顯示，2020年-2022年，泓盈服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)收入2.78億元、4.32億元、5.29億元，報(bào)告期內(nèi)的復(fù)合年增長(zhǎng)率為37.8%；年度利潤(rùn)及全面收益總額分別為3460萬(wàn)元、4080萬(wàn)元及5360萬(wàn)元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為24.4%。
然而，報(bào)告期內(nèi)，泓盈服務(wù)的毛利率分別為29.4%、24.9%、23%，呈逐漸下滑態(tài)勢(shì)。其中物業(yè)管理服務(wù)的毛利率由2020年的22.1%降至2022年的14.5%，泓盈服務(wù)稱系受運(yùn)營(yíng)成本上升及疫情影響。
另一方面，泓盈服務(wù)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的收益亦在持續(xù)下滑。報(bào)告期內(nèi)，該業(yè)務(wù)的收入分別為6540.4萬(wàn)元、5404.5萬(wàn)元及4633.7萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)的營(yíng)收占比亦由2020年的23.5%下降至2022年的8.8%。
泓盈服務(wù)表示，該部分收入下降主要由于2020年公司大部分業(yè)務(wù)是以整租模式運(yùn)營(yíng)，2021年整租項(xiàng)目逐漸改變?yōu)橥泄苣Ｊ剑虼水?dāng)年收入大幅減少；2022年收入減少則是受疫情影響，出租率下降。
此外，泓盈服務(wù)當(dāng)前營(yíng)收亦相當(dāng)依賴母公司。各報(bào)告期期末，來(lái)自城發(fā)集團(tuán)系的總收入分別為2.12億元、3.03億元和3.49億元，占比分別為76.2%、70.2%及66.0%。相較之下，報(bào)告期內(nèi)，泓盈服務(wù)獨(dú)立第三方的中標(biāo)率分別為10%、25%、28.6%，占比不足三成。
至于深業(yè)物業(yè)，其最早于2023年2月24日向港交所遞表，在到期失效后的兩天，即8月25日，深業(yè)物業(yè)再度向港交所遞交上市申請(qǐng)。
在此期間，深業(yè)物業(yè)曾遭到證監(jiān)會(huì)問(wèn)詢，要求出具境外發(fā)行上市備案補(bǔ)充材料，其中涉及公司依法設(shè)立且合法存續(xù)、股權(quán)清晰的相關(guān)情況、是否存在被控股股東或其他關(guān)聯(lián)方資金占用的情形等方面，同時(shí)需承諾上市募資不會(huì)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
與此同時(shí)，區(qū)域集中度過(guò)高、盈利能力偏低、增速過(guò)慢等經(jīng)營(yíng)痛點(diǎn)，亦在深業(yè)物業(yè)身上出現(xiàn)。
據(jù)招股書(shū)顯示，于2020年度、2021年度、2022年度、2023年上半年，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)分別約為1.05億元、0.75億元、1.21億元、0.83億元。毛利分別為2.78億元、2.79億元、3.38億元及2.02億元，毛利率分別為15.1%、13.0%、14.4%及15.8%。該數(shù)值明顯低于行業(yè)22%左右的均值水平。
值得注意的是，如此低的毛利率仍是靠關(guān)聯(lián)方拉升后的結(jié)果。深業(yè)物業(yè)在招股書(shū)上明確表示，其向關(guān)聯(lián)方提供服務(wù)的毛利率高于向獨(dú)立第三方提供服務(wù)的毛利率。
其中，于2020年度、2021年度、2022年度、2023年上半年，向關(guān)聯(lián)方提供服務(wù)的毛利率分別為23.0%、20.2%、22.0%及22.9%，向獨(dú)立第三方提供服務(wù)的毛利率分別為9.2%、8.0%、9.0%及11.0%。
而在2023年9月遞表的國(guó)資物企經(jīng)發(fā)物業(yè)，其獨(dú)立性也存在疑慮。彼時(shí)有業(yè)內(nèi)指出，其三成收入來(lái)自西安經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)，而西安經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)作為經(jīng)發(fā)物業(yè)的間接控股股東，卻被稱為獨(dú)立第三方是否合理。
由此看來(lái)，物企上市路仍難言順暢。