界面新聞記者 | 張熹瓏

香港樓市表現(xiàn)欠佳，發(fā)展商放慢了推盤速度。2月6日，香港地政總署發(fā)布1月份預(yù)售樓花同意書詳情，未有發(fā)展商申請新盤預(yù)售。這是2023年11月后，相隔2個月再出現(xiàn)零申請。

根據(jù)香港地政總署統(tǒng)計，扣除已批出及已撤回項目，截至1月底待批樓花單位數(shù)目為7717個，按月下跌25.4%，為2020年3月后新低。2023年，撤回新盤申請的項目達到4個。

2023年11月初至2024年1月底為香港樓市“減辣”后的3個月，但目前來看效果甚微。以私人住宅單位為例，只有1個項目新申請預(yù)售，涉及單位592個，比起“減辣”前3個月的1484個大跌約6成。

所謂“辣招”，港府官方正式說法是需求管理措施，通過額外印花稅打擊短期炒賣活動、買家印花稅遏制外來需求，以及推出新住宅印花稅減少投資需求。

2023年10月底發(fā)布的《施政報告》出臺了一系列樓市調(diào)控政策，包括將買家印花稅由原本的15%降至7.5%，而額外印花稅適用年期由3年縮短至2年，對合資格外來人才在港置業(yè)印花稅實施“先免后征”。換言之，目前樓市辣招只剩下打擊2年內(nèi)轉(zhuǎn)售住宅和針對持有超過1個物業(yè)的政策。

美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝指出，由于減辣后樓市仍然疲弱，加上目前未售樓盤保持超過2萬個的高水平，而已批出預(yù)售樓花同意書但尚未發(fā)售的私人住宅單位同時接近2萬個，因此發(fā)展商于減辣后并未急于為旗下項目申請預(yù)售樓花，導(dǎo)致1月再次出現(xiàn)零申請。

眼下，香港樓市面臨幾方面利淡因素。首先是樓價下跌引起的負資產(chǎn)倍升。此前香港金管局公布，截至2023年4季度末，香港負資產(chǎn)住宅按揭貸款宗數(shù)超過2.5萬宗，按季升幅高達近1.3倍，創(chuàng)2004年第3季以來的新高紀錄。主要是因為住宅樓價去年第3季按季下跌5.2%后，第4季再跌5.2%所致。

減息步伐未明朗是另一重挑戰(zhàn)。目前，香港利率仍在高位徘徊。盡管美元已連續(xù)4次未加息，香港大型銀行同樣維持最優(yōu)惠利率不變，但美聯(lián)儲亦表示3月減息的機會不大。

此外，新盤銷售放緩，進一步推高了一手積壓可售新盤數(shù)量，短期樓花及現(xiàn)樓項目未推售水平也處于上升。

香港房屋局公布的最新《私人住宅一手市場供應(yīng)統(tǒng)計》顯示，未來3至4年私人住宅潛在供應(yīng)量約10.9萬個，主要包括建筑中但未售出的樓花單位達7.1萬個、已落成但未售出的現(xiàn)樓貨尾單位約2萬個，以及已批出土地上可隨時動工興建的單位約1.8萬個。

以2023年香港一手成交量約1.07萬個計算，上述供應(yīng)量需要10年才能消化完畢。另據(jù)中原地產(chǎn)研報，2023年下半年以來，新盤貨尾量連續(xù)2季高企超過2萬個的“危險水平”，2023年第4季一手私人住宅新盤貨尾量升到2.3萬個，創(chuàng)2003年第3季后的20年新高，其中本地大型開發(fā)商新鴻基地產(chǎn)的貨尾量超過3800個。而截至2021年12月，香港新盤現(xiàn)樓貨尾為1.1萬個，2年時間內(nèi)貨尾量翻倍。

減辣對刺激住宅市場交投的作用明顯有限。短期內(nèi)，市場將焦點集中在2月底發(fā)布的《財政預(yù)算案》，不少建議提到給樓市全面松綁，即撤銷買家印花稅及額外印花稅。

2月7日，香港島各界聯(lián)合會等3個地區(qū)社團就新一份《財政預(yù)算案》提交建議，提出全面取消所有物業(yè)交易的辣招。香港島各界聯(lián)合會理事長蘇長榮指出，房地產(chǎn)市場是香港最重要的收入，去年原預(yù)算賣地收入可達850億元，但到年底實際只有370億元收入，撤辣可刺激交易，增加港府財政收入。