界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

2023年商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)復(fù)蘇，但因行業(yè)邏輯生變且經(jīng)濟(jì)不確定性增加，新的一年仍將面臨多重挑戰(zhàn)。

對(duì)經(jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂將于今年和之后繼續(xù)成為影響全球房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者決策的主要因素。由于營(yíng)收預(yù)期連續(xù)第二年下降，不少房地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)首席財(cái)務(wù)官對(duì)2024年的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃也持更審慎態(tài)度。

1月31日，一份德勤對(duì)全球大型房地產(chǎn)公司和投資公司共計(jì)750位首席財(cái)務(wù)官的調(diào)研報(bào)告顯示，經(jīng)濟(jì)放緩隱憂進(jìn)一步影響行業(yè)收入和支出，有多達(dá)四成受訪者表示將在2024年進(jìn)一步削減開(kāi)支。對(duì)比兩年前，僅有6%的受訪者有此打算。

其中，員工（49%）和辦公空間（46%）開(kāi)支縮減是首要舉措。

宏觀經(jīng)濟(jì)因素和網(wǎng)絡(luò)風(fēng)險(xiǎn)成為2024年的首要關(guān)注點(diǎn)。調(diào)研報(bào)告指出，全球受訪者都對(duì)網(wǎng)絡(luò)風(fēng)險(xiǎn)越發(fā)擔(dān)憂，認(rèn)為其最有可能影響財(cái)務(wù)表現(xiàn)。而隨著建筑中越來(lái)越多采用智能技術(shù)，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在面臨資產(chǎn)層面的脆弱性。

利率上升和資本成本增加是受訪者最關(guān)心的問(wèn)題。利率上升的關(guān)注度按年增幅最大，而債務(wù)成本則排在了第五位。亞太地區(qū)對(duì)于大量贖回/短期流動(dòng)性問(wèn)題，區(qū)域政治不穩(wěn)定及氣候相關(guān)監(jiān)管行動(dòng)比較關(guān)注。

2024年，投資者對(duì)行業(yè)的市場(chǎng)預(yù)期和投資目標(biāo)發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。

德勤最新調(diào)研報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)行業(yè)基本面將惡化的受訪者比例上升至德勤自2018年開(kāi)始調(diào)查以來(lái)最高，預(yù)計(jì)資本成本狀況惡化的受訪者比例從2023年的38%升至今年的50%，預(yù)計(jì)資本可用性惡化的受訪者比例則從40%增至49%。

另外，也有40%的受訪者預(yù)計(jì)市場(chǎng)交易活動(dòng)將惡化，40%的受訪者預(yù)計(jì)2024年空置率繼續(xù)惡化。

新的一年，數(shù)字地產(chǎn)成為房地產(chǎn)業(yè)主和投資者的首要投資目標(biāo)。而郊區(qū)和市區(qū)寫(xiě)字樓排名自2023年以來(lái)大幅下降，2024年的投資目標(biāo)排名下降至第七和第十，反映出企業(yè)持續(xù)努力應(yīng)對(duì)混合辦公趨勢(shì)。

不屬于“四大核心”（即寫(xiě)字樓、零售地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和多戶住宅）的替代型資產(chǎn)機(jī)會(huì)漸受青睞，其中有三類現(xiàn)已成為受訪者的五大首選目標(biāo)。

獨(dú)戶租賃（SFR）和建造租賃（BTR）類住宅上升五位，2024年排名第二，緊隨其后的是養(yǎng)老地產(chǎn)（第三）和生命科學(xué)地產(chǎn)（第五）。

對(duì)于這些替代型資產(chǎn)預(yù)期向好，德勤分析，日益增長(zhǎng)的數(shù)字服務(wù)需求推動(dòng)數(shù)據(jù)中心需求，獨(dú)戶住宅租賃有助于彌補(bǔ)負(fù)擔(dān)能力問(wèn)題，而人口老齡化將推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展，未來(lái)具有一定投資吸引力。

“預(yù)計(jì)以IDC數(shù)據(jù)中心為底層資產(chǎn)的公募REITs的推出將促進(jìn)數(shù)字資產(chǎn)的良性循環(huán)。以存量住宅改建提升養(yǎng)老地產(chǎn)供給量，并最終通過(guò)金融產(chǎn)品退出，更符合當(dāng)前市場(chǎng)各方的需求?！?/p>

就中國(guó)而言，工業(yè)物流、長(zhǎng)租公寓、酒店、零售等資產(chǎn)未來(lái)前景亦有望持續(xù)改善。

以工業(yè)物流為例，2024年中國(guó)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)加快復(fù)蘇帶動(dòng)貿(mào)易增長(zhǎng)，物流和倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)復(fù)蘇。并且，倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)的智能化、綠色化、專門(mén)化對(duì)相關(guān)資產(chǎn)價(jià)值提升的重要性也正在顯現(xiàn)。

過(guò)去25年形成的以高杠桿、高周轉(zhuǎn)為標(biāo)志的傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)一去不返，“租售并舉”將在未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)成為住宅市場(chǎng)供給端的主要政策。受此影響，租賃住房(包括保障性租賃住房和市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓)的供給量(包括新建和改建)將持平甚至超過(guò)商品房。

更關(guān)鍵的是，公募REITs及其構(gòu)建的產(chǎn)品生態(tài)圈為保障性租賃住房提供了投資到退出的閉環(huán)，帶動(dòng)租賃住房的交易市場(chǎng)。德勤稱，在未來(lái)適當(dāng)時(shí)機(jī)，公募REITs可以拓展到收益率更高的市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。

商業(yè)零售的增長(zhǎng)復(fù)蘇趨勢(shì)在新的一年會(huì)延續(xù)。尤其是首批消費(fèi)類公募REITs的陸續(xù)成功發(fā)行，將有助于激發(fā)零售物業(yè)持有人及運(yùn)營(yíng)商提升資產(chǎn)管理能力的積極性，也為零售物業(yè)錨定公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)值，提升零售物業(yè)的流動(dòng)性。

界面新聞獲悉，1月31日，受中國(guó)內(nèi)需市場(chǎng)的潛力和投資價(jià)值吸引，韓國(guó)時(shí)裝零售衣戀集團(tuán)與中東、北非地區(qū)的時(shí)尚和家居用品零售商Brand For Less（BFL）集團(tuán)在上海簽署協(xié)議成立合資公司，將以中國(guó)市場(chǎng)為起點(diǎn)，拓展全球城市型奧特萊斯、優(yōu)購(gòu)商城等項(xiàng)目。

酒店是2023年中國(guó)新晉熱門(mén)資產(chǎn)，市場(chǎng)交易頗為活躍。德勤報(bào)告稱，疫情后境內(nèi)游受多重因素影響迅猛恢復(fù)，促進(jìn)酒店的出租率及房?jī)r(jià)在短期內(nèi)回升，也帶動(dòng)主要城市酒店的交易。

“但酒店普遍面臨的成本高、收益率低、退出路徑少的長(zhǎng)期問(wèn)題并未解決。”

“2024年，全球房地產(chǎn)行業(yè)有望通過(guò)穩(wěn)固根基重獲發(fā)展動(dòng)力?！钡虑谥袊?guó)房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)與鑒證業(yè)務(wù)主管合伙人倪敏表示，目前市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)健康狀況和發(fā)展前景看法不一，房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者需要強(qiáng)化基礎(chǔ)，同時(shí)重塑房地產(chǎn)所有權(quán)和投資模式。

首要工作包括主動(dòng)調(diào)整房地產(chǎn)投資組合結(jié)構(gòu)和采取風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施，推進(jìn)綠色行動(dòng)和脫碳舉措以及借助稅收激勵(lì)創(chuàng)造價(jià)值，推動(dòng)營(yíng)運(yùn)和技術(shù)轉(zhuǎn)型。