界面新聞記者 | 楊冰柯

在全國房地產(chǎn)市場的調(diào)整周期中，2023年的杭州樓市承受住了壓力，仍保持著相對平穩(wěn)的態(tài)勢，但寫字樓市場卻面臨空置率上升、租金降低的壓力。

根據(jù)仲量聯(lián)行1月17日發(fā)布的報(bào)告，2023年第四季度，杭州甲級辦公樓平均空置率為25.2%，下降0.4個百分點(diǎn)。第四季度有一個乙級辦公樓新增供應(yīng)入市，乙級辦公樓空置率為25.9%，環(huán)比上升了0.7個百分點(diǎn)?？v觀2023年全年，杭州甲、乙級辦公樓的空置率仍保持在高位。

隨著甲、乙級辦公樓空置率高企，租金隨之下降。

根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，截至2023年12月底，杭州甲級辦公樓平均凈租金為136.9元/平方米/月，季度環(huán)比下降0.8%。全年杭州整體租金表現(xiàn)不及預(yù)期，市場正面臨持續(xù)性的挑戰(zhàn)，甲級辦公樓平均凈租金同比下降3.0%，乙級辦公樓同比下降1.8%。重點(diǎn)板塊如阿里總部所在地的未來科技城、黃龍等區(qū)域的平均凈租金在年內(nèi)跌幅較為明顯。

從辦公樓需求端看，第四季度杭州整體辦公樓市場凈吸納量約為56851平方米。從行業(yè)需求表現(xiàn)來看，科技互聯(lián)網(wǎng)公司的需求占比24%，其中以互聯(lián)網(wǎng)平臺和IT軟件業(yè)為主；金融企業(yè)的需求占比為19%，整體需求保持穩(wěn)健增長。

另外，隨著國際商旅往來的成本回落，以及杭州營商環(huán)境的持續(xù)改善，外資企業(yè)的信心正在恢復(fù)，進(jìn)出口貿(mào)易類企業(yè)的需求呈現(xiàn)正增長。

2023年，杭州零售物業(yè)市場的空置率跟辦公樓市場趨勢一致。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，第四季度，杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的空置率為9.7%，較上季度上升了0.9個百分點(diǎn)。其中，全市購物中心的平均空置率為9.8%，同比上升0.9個百分點(diǎn)。

租金方面，全市零售物業(yè)租金繼續(xù)下降，整體市場首層平均凈有效租金環(huán)比下降了1.2%，新開業(yè)項(xiàng)目競爭加劇，零售物業(yè)招商壓力增長。

其中核心商圈零售市場首層平均凈有效租金降幅較大，環(huán)比下降了2.8%；非核心商圈的首層平均凈有效租金環(huán)比亦下降2.2%。

對于接下來的杭州商業(yè)辦公樓和零售物業(yè)市場，仲量聯(lián)行認(rèn)為，空置率上升、租金下降的趨勢仍然不變。

從寫字樓市場的供應(yīng)量來看，2024年全年，杭州將有11個新增供應(yīng)項(xiàng)目交付入市，其中，杭州恒隆廣場部分辦公樓有望在2024年年底交付；杭州嘉里城、新鴻基IFC等項(xiàng)目辦公樓將會在2025年前后陸續(xù)交付；錢江新城二期也將逐步迎來第一批辦公樓項(xiàng)目。

零售物業(yè)市場方面，2024年還將迎來4個新項(xiàng)目入市，總體量達(dá)到36.5萬平方米。2025年，武林、錢江新城等商圈的恒隆廣場、IFC等項(xiàng)目也將陸續(xù)開業(yè)亮相。

隨著這些新項(xiàng)目的入市，杭州辦公樓平均凈租金的未來預(yù)期將有所下調(diào)。預(yù)計(jì)未來一年，甲乙級辦公樓的平均凈租金仍將處于下行周期。

而零售物業(yè)市場，隨著2023年杭州商業(yè)用地出讓更少，預(yù)計(jì)到2027年杭州的零售市場供應(yīng)量將會明顯回落。         

仲量聯(lián)行杭州研究部經(jīng)理孫懿文表示，回顧2023年，杭州辦公樓整體市場經(jīng)歷挑戰(zhàn)，全年累計(jì)迎來了近77萬平方米的辦公樓新增供應(yīng)，是一個實(shí)打?qū)嵉墓?yīng)大年。而市場的租賃需求正從以增量為主向存量更新轉(zhuǎn)變，為應(yīng)對供應(yīng)高峰，業(yè)主多以價(jià)格換空間，整體市場租金持續(xù)進(jìn)入緩慢下行周期。