界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯
在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整周期中，2023年的杭州樓市承受住了壓力，仍保持著相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，但寫字樓市場(chǎng)卻面臨空置率上升、租金降低的壓力。
根據(jù)仲量聯(lián)行1月17日發(fā)布的報(bào)告，2023年第四季度，杭州甲級(jí)辦公樓平均空置率為25.2%，下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。第四季度有一個(gè)乙級(jí)辦公樓新增供應(yīng)入市，乙級(jí)辦公樓空置率為25.9%，環(huán)比上升了0.7個(gè)百分點(diǎn)。縱觀2023年全年，杭州甲、乙級(jí)辦公樓的空置率仍保持在高位。
隨著甲、乙級(jí)辦公樓空置率高企，租金隨之下降。
根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，截至2023年12月底，杭州甲級(jí)辦公樓平均凈租金為136.9元/平方米/月，季度環(huán)比下降0.8%。全年杭州整體租金表現(xiàn)不及預(yù)期，市場(chǎng)正面臨持續(xù)性的挑戰(zhàn)，甲級(jí)辦公樓平均凈租金同比下降3.0%，乙級(jí)辦公樓同比下降1.8%。重點(diǎn)板塊如阿里總部所在地的未來(lái)科技城、黃龍等區(qū)域的平均凈租金在年內(nèi)跌幅較為明顯。
從辦公樓需求端看，第四季度杭州整體辦公樓市場(chǎng)凈吸納量約為56851平方米。從行業(yè)需求表現(xiàn)來(lái)看，科技互聯(lián)網(wǎng)公司的需求占比24%，其中以互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)和IT軟件業(yè)為主；金融企業(yè)的需求占比為19%，整體需求保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。
另外，隨著國(guó)際商旅往來(lái)的成本回落，以及杭州營(yíng)商環(huán)境的持續(xù)改善，外資企業(yè)的信心正在恢復(fù)，進(jìn)出口貿(mào)易類企業(yè)的需求呈現(xiàn)正增長(zhǎng)。
2023年，杭州零售物業(yè)市場(chǎng)的空置率跟辦公樓市場(chǎng)趨勢(shì)一致。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，第四季度，杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的空置率為9.7%，較上季度上升了0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，全市購(gòu)物中心的平均空置率為9.8%，同比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)。
租金方面，全市零售物業(yè)租金繼續(xù)下降，整體市場(chǎng)首層平均凈有效租金環(huán)比下降了1.2%，新開業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)加劇，零售物業(yè)招商壓力增長(zhǎng)。
其中核心商圈零售市場(chǎng)首層平均凈有效租金降幅較大，環(huán)比下降了2.8%；非核心商圈的首層平均凈有效租金環(huán)比亦下降2.2%。
對(duì)于接下來(lái)的杭州商業(yè)辦公樓和零售物業(yè)市場(chǎng)，仲量聯(lián)行認(rèn)為，空置率上升、租金下降的趨勢(shì)仍然不變。
從寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量來(lái)看，2024年全年，杭州將有11個(gè)新增供應(yīng)項(xiàng)目交付入市，其中，杭州恒隆廣場(chǎng)部分辦公樓有望在2024年年底交付；杭州嘉里城、新鴻基IFC等項(xiàng)目辦公樓將會(huì)在2025年前后陸續(xù)交付；錢江新城二期也將逐步迎來(lái)第一批辦公樓項(xiàng)目。
零售物業(yè)市場(chǎng)方面，2024年還將迎來(lái)4個(gè)新項(xiàng)目入市，總體量達(dá)到36.5萬(wàn)平方米。2025年，武林、錢江新城等商圈的恒隆廣場(chǎng)、IFC等項(xiàng)目也將陸續(xù)開業(yè)亮相。
隨著這些新項(xiàng)目的入市，杭州辦公樓平均凈租金的未來(lái)預(yù)期將有所下調(diào)。預(yù)計(jì)未來(lái)一年，甲乙級(jí)辦公樓的平均凈租金仍將處于下行周期。
而零售物業(yè)市場(chǎng)，隨著2023年杭州商業(yè)用地出讓更少，預(yù)計(jì)到2027年杭州的零售市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)明顯回落。
仲量聯(lián)行杭州研究部經(jīng)理孫懿文表示，回顧2023年，杭州辦公樓整體市場(chǎng)經(jīng)歷挑戰(zhàn)，全年累計(jì)迎來(lái)了近77萬(wàn)平方米的辦公樓新增供應(yīng)，是一個(gè)實(shí)打?qū)嵉墓?yīng)大年。而市場(chǎng)的租賃需求正從以增量為主向存量更新轉(zhuǎn)變，為應(yīng)對(duì)供應(yīng)高峰，業(yè)主多以價(jià)格換空間，整體市場(chǎng)租金持續(xù)進(jìn)入緩慢下行周期。