界面新聞記者 | 楊冰柯
1月15日，鄭州2024年第一場拍地開啟，位于鄭東新區(qū)北龍湖的一宗地塊溢價率達(dá)到了36%。
據(jù)土拍信息顯示，地塊位于鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域，使用面積27652.26平米（約合41.478畝）， 城鎮(zhèn)住宅用地，1.0＜容積率＜2.5，起始價5.8億元。
根據(jù)土地出讓文件，該地塊為政府儲備土地且為現(xiàn)房銷售地塊，該地塊所建商品住宅 （毛壞） 現(xiàn)房銷售綜合銷售均價不超過25000元/平方米；如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價格不得超過5000元/平方米，且裝修價格應(yīng)一并計入銷售價格，不得分拆為獨立合同。
鄭州一位市場人士稱，參加競拍的房企有周口城投和河南三建聯(lián)合體，海義、鄭汴建設(shè)和河南海貝聯(lián)合體，商丘金沙以及保利。
最終，經(jīng)過42輪報價，耗時近兩個小時，地塊被鄭州市鄭汴海義管理有限公司以7.9億元競得，溢價率36%。
中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤稱，民營房企與地方國有企業(yè)的競爭合作相互交織，并在激烈的舉牌中實現(xiàn)高溢價摘地，反映出各企業(yè)對地塊入市前景和鄭州市場信心有增強(qiáng)。
根據(jù)天眼查app，鄭州市鄭汴海義管理有限公司由鄭州市鄭汴產(chǎn)業(yè)帶開發(fā)建設(shè)投資有限公司持股51%，河南海義地產(chǎn)有限公司持股35%，河南海貝企業(yè)管理咨詢有限公司持股14%。
上述市場人士稱，項目后續(xù)的操盤方將是海義地產(chǎn)。
根據(jù)河南海義官微，河南海義集團(tuán)有限公司成立于2016年8月，由海義集團(tuán)董事長常坤玉女士創(chuàng)建，總部位于河南鄭州。目前已經(jīng)形成集房地產(chǎn)開發(fā)、教育、投資、綠色建材、土地整理等業(yè)務(wù)為一體的綜合性集團(tuán)公司。
河南海義集團(tuán)有限公司旗下?lián)碛?家控股子公司，在開發(fā)模式上，多選擇與知名房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作，先后與建業(yè)集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)成立了多家控股公司。目前海義地產(chǎn)已進(jìn)駐南陽、濟(jì)源、洛陽、許昌、平頂山、周口、新鄉(xiāng)等多個地市，在建21個項目。
從河南海義官微看，這是其第一次在鄭州布局住宅地產(chǎn)項目。
2023年10月，海義也曾出現(xiàn)在鄭州北龍湖土拍市場，當(dāng)時底價競獲了一宗商業(yè)用地，總價9560萬元。
彼時，海義專門在官微發(fā)布了一則喜報，稱該地塊的獲取標(biāo)志著海義集團(tuán)產(chǎn)業(yè)布局落子鄭東北龍湖金融核心區(qū)，將打造為集總部、金融證券、信托、資管、并購、金融科技等業(yè)態(tài)為一體的產(chǎn)業(yè)項目。
值得注意的是，本次拍賣的土地也是鄭州第一宗現(xiàn)房銷售地塊。
2023年2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開，會議明確，2023年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。
同年8月3日，鄭州市八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中提到，鄭州將推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”試點，著力抓好鄭東新區(qū)和惠濟(jì)區(qū)各一個試點項目。
從這次現(xiàn)房銷售地塊的價格設(shè)置來看，也為開發(fā)商預(yù)留了利潤空間。
根據(jù)土地出讓文件，依據(jù)現(xiàn)房銷售試點相關(guān)規(guī)定及來函要求，經(jīng)測算該地塊土地供應(yīng)即時房價（毛還房價格） 為22500元/平方米 （已下浮10%)。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年鄭州住宅用地市場總體較為低迷，按照規(guī)劃建筑面積，供應(yīng)規(guī)模同比下降超42%，成交規(guī)模同比下降24%；商品住宅市場方面，供應(yīng)面積610.09萬平米，同比下降10%，備案成交1089.36萬平米，同比上漲28.02%。
梁波濤稱，去年鄭州土地市場供應(yīng)端大幅縮量，但銷售端的穩(wěn)步回升正在推動鄭州住宅市場供需關(guān)系逐步好轉(zhuǎn)，特別是改善市場表現(xiàn)較為平穩(wěn)。
按照最近6個月的銷售均值計算，房價在16000元/平方米以上的改善市場可售庫存去化周期維持18個月的合理區(qū)間以內(nèi)，市場前景仍穩(wěn)定可期。
在目前鄭州新房市場分化的局面下，較多房企重點聚焦改善市場。2023年年底，中海地產(chǎn)分別以10.68%和15.03%的溢價率摘得中原區(qū)核心區(qū)二砂文創(chuàng)園兩宗住宅用地，時隔不到一個月，此次北龍湖地塊再次高溢價成交，對鄭州土地市場和住宅市場的信心提振也有一定作用。