界面新聞記者 | 張熹瓏
一個有別于商品房的住房保障體系正在重塑。1月13日，廣州首批配售型保障性住房動工，該項目位于中新廣州知識城何棠下舊村改造范圍內(nèi)，占地面積約4000㎡，預(yù)計2026年5月完成建設(shè)，建成后可供應(yīng)超200套房源。
2024年，廣州計劃籌建配售型保障性住房1萬套，共涉及12項目，包括8個新開工項目和4個存量房源轉(zhuǎn)化項目。其中，黃埔區(qū)將于今年開工包括何棠下項目在內(nèi)的兩個配售型保障房項目，建成后將供應(yīng)1200套住房。
目前，針對廣州配售保障房的核心信息，例如配售價格、發(fā)行對象等，暫未有論定。
在住房市場，配售型保障房是一個新概念，獨立于住房租賃與銷售市場。
2023年8月發(fā)布的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》首次提到了配售型保障性住房，其最大特征是成本價供應(yīng)、封閉流轉(zhuǎn)，由政府劃撥土地，微利開發(fā)。
這紙文件也將配售型保障房與公租房、保租房并列，意味著配售型保障房替換了原來人才房、安居房及共有產(chǎn)權(quán)住房在住房保障體系中的位置。
需要注意的是，這類房源存在若干限制，一個家庭只能購買一套，實施嚴(yán)格的封閉管理，不得上市交易，且購買之后不得長期閑置。
何棠下項目的建設(shè)方、廣州市黃埔區(qū)區(qū)屬國企人才教育工作集團董事長王叢立表示，按照政策規(guī)定，享受配售型保障房的家庭，將按照政府確定的銷售價格購買，退出時由政府組織回購的住房。
也就是說，這類房源更多保障的是居民的居住權(quán)，而非產(chǎn)權(quán)。
政府和購房人實施產(chǎn)權(quán)共有，這樣的轉(zhuǎn)變已發(fā)生在深圳。2023年8月起，深圳取得完全產(chǎn)權(quán)的保障性住房——安居型商品房、可售型人才住房成為歷史，取而代之的是的共有產(chǎn)權(quán)住房。共有產(chǎn)權(quán)住房采取封閉流轉(zhuǎn)，買賣合同滿5年后，只能面向符合條件的對象轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)份額或者申請收購。
而跟共有產(chǎn)權(quán)房相比，配售型保障房有政府主導(dǎo)屬性更強、購房者產(chǎn)權(quán)權(quán)益減少的變化。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受界面新聞采訪時指出，配售型保障房為政府劃撥土地，共有產(chǎn)權(quán)房是招拍掛供應(yīng)，且不完全是國企、城投來建設(shè)；共有產(chǎn)權(quán)房購房者擁有50%產(chǎn)權(quán)，可以在公開市場上交易，但配售保障房則無法實現(xiàn)。
李宇嘉認(rèn)為，配售型保障房的目的是讓住房徹底回歸居住和民生屬性，解決年輕人和外來人口融入城市的問題。
“配售型保障性住房重點保障住房困難未得到解決、收入不高的工薪收入群體。”廣州市黃埔區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長陳偉指出，黃埔區(qū)將城鎮(zhèn)戶籍家庭、產(chǎn)業(yè)發(fā)展人才以及各類長期穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工群體均逐步納入保障范圍。
據(jù)《廣州日報》，廣州市住建局表示，廣州住房保障覆蓋面從戶籍低收入家庭逐步擴大到中等偏下收入家庭，向新市民和人才延伸。
當(dāng)下，大城市的樓市面對這樣的結(jié)構(gòu)性矛盾——有資金實力的人群不想買房，多數(shù)積蓄不足的人想買卻買不起房。一方面，商品房過剩、價格受到抑制；另一方面，住房需求仍在高位。
今年1月9日，廣州迎來2024年首場土拍，推出兩宗住宅用地，均因無有效競買人而流拍。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2023年10月底，廣州新房庫存高企，月均庫存超10萬套，消化需要18.9個月。
與此同時，廣州仍有很大的住房需求潛力。根據(jù)《2023廣州統(tǒng)計年鑒》，截至2022年底，廣州戶籍總?cè)丝谶_1034.91萬人，常住人口達1873.41萬人，人口凈流入超過830萬人。房價居高不下的背景下，新市民、新就業(yè)人口、工薪階層擁有產(chǎn)權(quán)住房的訴求依然強烈。
“反思房地產(chǎn)發(fā)展的舊模式，最大的問題就是供需錯配，商品房是賣給富裕人群或加杠桿、掏空家庭積蓄的人群，這與我國城鎮(zhèn)居民大部分為中低收入人群的結(jié)構(gòu)是不相符的，從而導(dǎo)致了商品房市場發(fā)展的不可持續(xù)。”李宇嘉分析道。
他進一步指出：“過去地產(chǎn)市場回升，也是由有錢人換房和投資帶動的，但目前這類人群購置物業(yè)的積極性在降低，同時由這部分人群驅(qū)動更多購房人群入市的邏輯也斷了。這也是為什么發(fā)展配售型保障性住房，整體的供需匹配性發(fā)生了很大的變化?！?/span>
截至目前，深圳、昆明、福州、南寧等地也啟動了配售型保障房的規(guī)劃與建設(shè)。相比廣州，深圳的步伐更快。2023年12月，深圳首批配售型保障性住房開工，共有13個項目，預(yù)計可提供超越1萬套房源。
不過，配售型保障房價格多少、如何分配、如何與已有產(chǎn)權(quán)型保障房相銜接等關(guān)鍵問題仍是未知數(shù)。
這類全新的房源要形成長效機制，李宇嘉認(rèn)為，必須堅持封閉流轉(zhuǎn)原則，即只能按照成本加折舊的形式賣給政府，去除商品房的套利屬性，“另外，要建立全國、全省和全市的保障房信息統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)平臺，最后還要從保障住房最困難的人群先入手?！?/span>