文|道總有理
前段時間，關(guān)于#一線城市房租跳水#的話題登上熱搜。根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)，23年11月以來，各等級城市全部邁入租賃淡季，租金均價全線下滑，11月全國大中城市租金掛牌均價為35.37元/平方米/月，環(huán)比下跌0.59%，同比下跌0.25%。
具體來看，雖然一線城市的平均租金最高，為86.6元/平方米/月，但下降也是四個等級中最高的，同比下跌1.48%，環(huán)比下降0.83%。
在整個租房市場不景氣的大背景下，曾經(jīng)如火如荼的長租公寓也嗅到了危機，一些長租公寓的租期正在變短、變靈活，另一些則卷起了價格，調(diào)低租金以求租客。但對偏高端的公寓而言，它所受到的沖擊力最大，這些些許的調(diào)整和改變似乎挽救不回需求的大幅下滑，因為高端公寓越來越難成為年輕人的租房選擇。
從高向低，趨勢所在。
退租之后，降價成常態(tài)
“明明簽了3年的合同，才住了半年就要走，跟我說因為工作變動，要去另一個城市發(fā)展，他可以賠償一個月的押金”，作為房東的李先生有些生氣。
2021年的時候，上海樓市火熱，李先生在靜安區(qū)附近買了一套40平米左右的一室一廳公寓，準(zhǔn)備出租給白領(lǐng)和高端租客。11月交付后，中介很快幫他找到了一個租客，是一個在附近工作的白領(lǐng)，簽了3年的合同，可是沒曾想突然有一天租客跟他說不打算租了。無奈之下，他只能接受解約請求，可眼看著房子空置了兩個月，中介勸他降價，從原來的7500/月降到6800元/月，而后又降到了6600/月。
李先生趕上了上海樓市急劇變化的時候。根據(jù)《2023年一季度上海住房租賃市場回顧及展望》，2023年3月，上海房屋租金收入比為28%，環(huán)比下跌21.7%，達(dá)到近年來新低。這意味著盡管各方數(shù)據(jù)都顯示人均可支配收入增長了，但租房人群更傾向于控制租金預(yù)算或縮減租金支出。
這對高端公寓的出租影響最大。上海某外資高端公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2023年下半年，上海某國際基金投資的高端公寓出現(xiàn)了退租潮，一個月退租最高超20套，多數(shù)租客并未離開上海，而是搬到了更便宜的公寓。
作為頂奢公寓的代表，寶格麗公寓也早已放下了姿態(tài)。原來行情好的時候，一個月租金數(shù)萬元的酒店式公寓基本是“秒定”狀態(tài)，經(jīng)常幾位意向客戶在搶一套房子，有時候還可能要加價才能租到。而從2022年的下半年，寶格麗公寓就開始搞起了各種優(yōu)惠活動，有些活動算下來等于變相打了8.3折。
高端公寓的租戶，多以年輕人為主，前些年很多互聯(lián)網(wǎng)圈、金融圈的本土“高精尖”人才、上市公司中高層管理者、居家做直播的網(wǎng)紅博主及其他自由職業(yè)者，都喜歡租高端公寓。但2023年退租的越來越多，一旦空了，再租出的周期也越來越長。
這其中外企外派員工所代表的國外租戶流失，是高端公寓日趨冷清的一個核心原因。自疫情發(fā)生后，外資公司不斷減少外派人員，而去年徹底開放后，這群潛在的“租戶”也少有回流。一位上海碧云的中介表示，他那邊的外國租戶差不多走了一半，而且“像長寧古北原先這里很多外籍客戶，尤其是日韓的，公司降預(yù)算或者回國了，所以很多這類客戶退租”。
面對這種情況，高端公寓也只能打起了價格戰(zhàn)。2023年上半年，上海某國際知名公寓的小戶型租金降幅達(dá)到40%；虹口某知名公寓54平方米loft戶型，2022年簽單價格在2萬元左右，2023年已降至1.4萬元左右；另外，一些小業(yè)主的別墅型產(chǎn)品租金降價幅度達(dá)到50%。
降價不是長久之法，中介、房東、公寓運營商們?nèi)栽诳嗫嗟却鈶簟?/p>
租房的年輕人都去哪了？
“人在不同時期確實有不同的想享受的東西，之前想著工作不易，要盡量給自己好的生活環(huán)境，現(xiàn)在只想攢錢出遠(yuǎn)門旅游”，一位去年搬到一棟老房子樓梯房里小單間的年輕人表示。
去年，易居研究院發(fā)布報告對全國30個重點城市租房市場進(jìn)行分析，報告顯示，對比收入而言，2023年5月，全國30個重點城市房租收入比為29%，這意味著租客需要掏出近3成的工資等收入用于租房。而其中，在北京、三亞、上海、深圳等城市，房租收入比更是高達(dá)40-50%。
不過當(dāng)前大部分城市的房租收入比正在下滑，受企業(yè)倒閉、裁員及降薪的影響，年輕人租房的首要考慮因素變成了性價比，而從高租金區(qū)域向低租金區(qū)域換租，則是大多數(shù)年輕人的租房消費趨勢。
但具體流向了哪里？不斷入市的保租房承接了一大批長租公寓的租客。以上海為例，2023年6月，普陀區(qū)某央企運營的一個中高端保租房項目入市后，吸引了普陀、靜安、長寧區(qū)多家高端公寓的租客。據(jù)一位中介表示，該央企保租房項目僅4個月，入住率就爬升到了90%以上。
對于原來租高端公寓的租客而言，2萬以上的月租金換到保租房項目，可以租下一套三房，這不失為一個好的選擇。但對于被裁員或有被裁風(fēng)險及薪資變動較大的更多年輕人，保租房的價格仍然偏貴，他們更傾向于老破小或者搬離市區(qū)。
“在深圳市區(qū)，2500元只能合租到一個十幾平方米的單間，但在龍崗區(qū)，1600元左右可以租到30平方米的一居室”，由于福田等市區(qū)租金居高不下，不少租客將租房地點換到了龍崗。一位在龍崗住了近半年的租客稱，“自從搬到了龍崗中心城，周末都不想出去，最遠(yuǎn)不出龍崗，簡直不要太舒服”。
為了追求性價比，年輕人還將目光瞄準(zhǔn)了長住酒店，這在小紅書上興起了新潮流。
和短期住酒店相比，長住用戶會拿到更優(yōu)惠的價格，最多可達(dá)到五折，雖然和租房相比長住酒店價格可能持平或者高一些，但房租以外其余的費用綜合在一起，長住酒店還是有價格優(yōu)勢。一位用戶在小紅書上稱，自己工作后沒租房，在酒店住了兩三周，問了下前臺，說長租可以優(yōu)惠，三個月以上談到了價格1200/月，押一個月租金，想住多久就住多久。
不少年輕人選擇長住酒店，也是為了省去中介費。在北京、上海等一線城市，中介費一般是一月房租或者一月房租的50%，長住酒店可以省下這幾千元。
新選擇，不是人人都有，租房降級的大潮下，更多的年輕人在租房價格和質(zhì)量之間掙扎，既不想徹底將就，也不想背負(fù)經(jīng)濟壓力。
長租公寓的巨變
2017、2018年左右，消費升級在房地產(chǎn)租賃領(lǐng)域的體現(xiàn)，促使長租公寓得到快速壯大，房企、創(chuàng)業(yè)公司、中介、酒店等來自不同領(lǐng)域的人紛紛涌入該行業(yè)。當(dāng)時，形勢一片大好，貝殼研究院租賃行業(yè)首席分析師黃卉曾指出，未來7年，租賃業(yè)是我國房產(chǎn)市場中增長空間最大的市場，我國租賃市場將會實現(xiàn)3萬億規(guī)模的發(fā)展。
可如今來看，長租公寓市場最好的發(fā)展機遇在疫情這幾年被耽誤，模式上的弊端又為長租公寓的擴張埋下了隱患，導(dǎo)致暴雷不斷。但這還不是當(dāng)前長租公寓最大的阻礙，客觀原因?qū)е碌男枨蠡?，可能更讓業(yè)內(nèi)人感到悲觀。
以畢業(yè)生來講，每年龐大的畢業(yè)生群體曾經(jīng)是長租公寓最佳的用戶“流量池”，而2023年畢業(yè)生在租房上卻表現(xiàn)出比以往更保守的傾向。
根據(jù)58同城、安居客發(fā)布的《2023年畢業(yè)生租住報告》和《2022年畢業(yè)生租住報告》做對比，可以發(fā)現(xiàn)一些變化。從租住方式上看，2022年，畢業(yè)生選擇與人合租一套房的占比為42%，2023年這個占比增長為54.7%；
從租金上看，2023年，1501-2500元和2501-3500元這兩個價格區(qū)間的占比，相比2022年都出現(xiàn)了下滑，反而800元及以下和801-1500元這兩個價格區(qū)間的占比，相比2022年出現(xiàn)了增長。由此可見，很多畢業(yè)生在對未來薪資不樂觀的情況下，盡量降低了租房上的預(yù)算。
另外有一個數(shù)據(jù)值得注意，根據(jù)《2023年畢業(yè)生租住報告》顯示，受訪者在考慮租房時主要考慮選擇普通小區(qū)住宅，比例達(dá)66.0%，而傾向于選擇長租公寓的畢業(yè)生僅占比為22.2%。
沒錢的年輕畢業(yè)生想租租不起，有錢的白領(lǐng)、高管或網(wǎng)紅在各自的職場危機中選擇降級，前者阻礙了長租公寓對更大用戶群體的滲透，后者則影響了長租公寓品牌的高端化發(fā)展，而這兩者都將給長租公寓市場帶來結(jié)構(gòu)性變化。
未來一個明顯的表現(xiàn)，即大眾化公寓增多，而高端公寓減少。當(dāng)前市場上已經(jīng)有所預(yù)示，有調(diào)查結(jié)果顯示，2023年超過7成的投資人在未來三年內(nèi)將聚焦在大眾化公寓市場，相較于2021年增長了30%。與之相比，高端公寓市場的投資意愿則明顯下滑，2021年，有超過5成的投資人愿意進(jìn)入這一細(xì)分賽道，而2023年，這一數(shù)字不足2成。
為了應(yīng)對市場需求的變化，一些長租公寓品牌正在積極改變。如萬科泊寓，推出長短租結(jié)合的業(yè)務(wù)模式，包括對B端客戶推出隨心短租，最短租期從一年調(diào)整成一個月。
長租變短租，透露出運營商的無奈，但短租模式又如何保證服務(wù)水平和利潤？高端又將如何留住想走的租戶？這都是擺在長租公寓面前的問題。而在這個以租客為主的市場，年輕租客的臉上也寫著難。