文｜實習記者 劉晨

“受消費溫和復蘇傳導影響，2023年北京的零售物業(yè)租賃市場率先于其他物業(yè)類型迎來回暖。”1月4日下午，仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇在回顧去年北京房地產(chǎn)市場時表示。

張冀蘇稱，隨著經(jīng)濟恢復向好勢頭持續(xù)鞏固，商業(yè)地產(chǎn)市場預期將由需求的逐步改善帶領(lǐng)整體恢復進程。

在經(jīng)濟恢復的浪潮下，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，北京辦公樓市場也將進入一個新的發(fā)展周期。

過去的2023年，北京辦公樓市場新增需求持續(xù)恢復。

高力國際1月3日發(fā)布的報告顯示，在2023年第四季度，北京辦公樓市場各資產(chǎn)類別凈吸納量均恢復到正值，而上一次全市場錄得季度凈吸納量正值還是在2021年第四季度。

從需求端來看，互聯(lián)網(wǎng)、金融及專業(yè)服務(wù)機構(gòu)是2023年北京辦公樓市場主要需求來源。其中，互聯(lián)網(wǎng)科技占比為31%，金融占比為26%；5000平方米以上租賃成交企業(yè)中，國企央企占據(jù)近六成。

但是從資產(chǎn)類別來看，市場需求還是呈現(xiàn)總量不足的情況。其中甲級寫字樓市場四季度凈吸納量為2.7萬平方米，2023年全年總計8.6萬平方米，這一水平為疫情前平均水平的30%；乙級寫字樓市場四季度的凈吸納量為8.3萬平方米，但由于2023年上半年市場退租嚴重，全年凈吸納量僅為負3.9萬平方米；產(chǎn)業(yè)園市場四季度凈吸納量為3.1萬平方米，由于前三季度市場表現(xiàn)不佳，全年凈吸納量為負3.7萬平方米。

高力國際中國區(qū)辦公樓研究負責人兼華北區(qū)研究部負責人陸明表示，2023年北京市場這三個資產(chǎn)類別的市場凈吸納量均為前低后高，需求持續(xù)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。從全年來看，三個市場年度新增供應(yīng)量合計達到154萬平方米，疊加需求側(cè)表現(xiàn)不振，三個市場均出現(xiàn)空置率上漲且租金下滑的情況。以甲級寫字樓為例，年末空置率達到19.8%。

2023年北京寫字樓市場整體的空置率也出現(xiàn)上升。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，全市整體空置率上升0.7個百分點至11.8%，主要受到新項目的影響。

市場需求有限的背景下，北京甲級寫字樓市場的租金水平也面臨下滑壓力，去年第四季度跌幅擴大，不過低價策略也在推動市場活躍度小幅提升。

仲量聯(lián)行稱，當前大部分業(yè)主已意識到直接降租是促使成交落地的唯一有效途徑，在爭取好資質(zhì)租戶的過程中，市場中已出現(xiàn)突破底線的租金價格。在競爭激烈的租賃市場中，業(yè)主將持續(xù)大幅下調(diào)租金。

雖然北京辦公樓市場復蘇勢頭的放緩與疫情的延續(xù)性影響有一定關(guān)聯(lián)，但當下的困境更多來源于市場所處發(fā)展階段的變化。在經(jīng)歷了2008年和2018年兩輪大供應(yīng)周期后，北京市場已走完初步發(fā)展階段和快速增長階段，開始步入成熟階段。

就當下情況而言，國內(nèi)房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷調(diào)整之后于2023年年末開啟筑底反彈，隨著一攬子房地產(chǎn)刺激政策密集出臺、從樓市消費端入手，包括北京在內(nèi)的一線城市迎來久違的政策松綁，將直接刺激潛在商業(yè)地產(chǎn)成交，預計將促進北京辦公樓市場的恢復。

展望2024年，仲聯(lián)量行在年度報告中認為，北京甲級寫字樓市場的平均租金將跌破300元/平方米/月。在全球經(jīng)濟進入調(diào)整期之際，北京辦公樓市場將經(jīng)歷同向下調(diào)，租賃需求預計于2024年年中觸底后逐步回暖，2024年的全市凈吸納量則預計有所提升。