文|RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)
城市更新，越來越高頻地同城市地標、街頭藝術(shù)、網(wǎng)紅園區(qū)、主理人文化、city walk……聯(lián)系在一起，時代記憶疊加時尚顏值，成為網(wǎng)紅打卡地。當然，空間年輕態(tài)并非城市更新的全貌。從城市環(huán)境面貌改善的化妝運動，到文旅商功能再劃、消費場景重塑的存量規(guī)劃，再到機能提升、在地文化激活的有機更新，城市更新深化推進的過程，不再僅僅圍繞一方空間或建筑形態(tài)做解決方案，也不再是純粹的美學更新，而是越來越回歸商業(yè)邏輯，聚合內(nèi)容和長效經(jīng)營，關(guān)注其經(jīng)濟效應(yīng)和資產(chǎn)價值。
城市更新，要盤活城市老舊閑置設(shè)施、升級城市功能，因此要將其視為城市資產(chǎn)，著重其資產(chǎn)價值提升的設(shè)計和更新，以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)共生、業(yè)態(tài)共享、多元資本參與。那么如何站在城市資產(chǎn)的角度重新設(shè)計？成功的城市更新，社會、經(jīng)濟、文化上都發(fā)生了哪些煥新？
城市更新其本質(zhì)是城市職能的再造，是社會關(guān)系、文化影響、經(jīng)濟功能更新的體系化工程。這就要求在更新過程中，基于人、內(nèi)容和場域，引入更有經(jīng)濟實力的人、匹配更豐富的消費內(nèi)容、讓空間承載更多經(jīng)濟產(chǎn)出的生產(chǎn)單元，從而真正意義上重構(gòu)資產(chǎn)價值體系，讓更新主體獲得收益回報，讓消費者樂于消費。RET睿意德通過研究國內(nèi)外經(jīng)典案例，探究城市更新如何在有機更新下實現(xiàn)價值再造。
01 人群再聚合：多元社會關(guān)系鏈接新的價值共同體
城市因人而興。更新項目的老舊不僅在于空間，也在于人群的單一和固化，只有吸引并留下人流，特別是新興人群，才能帶動消費，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)，串聯(lián)居住、就業(yè)，賦予項目新的生命力。因此，檢驗城市更新成果的重要標志之一就是，是否實現(xiàn)了由單一人群到多類人群的聚合，是否締造了新型的生產(chǎn)關(guān)系組成，如產(chǎn)業(yè)人群、居住人群、旅游人群等。
位于倫敦泰晤士河南岸的巴特西發(fā)電站，不僅吸引了很多年輕高收入群體定居，近千萬的觀光客到訪，更重要的是聚焦創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)引入Apple等數(shù)字媒體公司、科技公司、新興產(chǎn)業(yè)公司，吸引創(chuàng)意工作者、商務(wù)人士源源不斷涌入。為社區(qū)帶來了創(chuàng)新思維和活力，也與傳統(tǒng)的居民和企業(yè)形成了互動合作的關(guān)系，共同推動社區(qū)的繁榮與發(fā)展。更新成為集總部辦公、商業(yè)、高檔居住、文化休閑公共區(qū)域于一體的產(chǎn)業(yè)社區(qū)。
意大利都靈OGR車站改造，從工業(yè)基地改造為集技術(shù)、設(shè)計和創(chuàng)新于一體的現(xiàn)代化中心。共享辦公、社交餐桌的空間布局，為企業(yè)家、技術(shù)專業(yè)人士、創(chuàng)業(yè)者等搭建了無縫銜接與交流的橋梁。而公共空間和文化活動的舉辦，也吸引了當?shù)匮袑W教育的參與者、藝術(shù)愛好者的參與。在相互的碰撞、交流、合作中，推動了當?shù)貏?chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
通過“引人、聚人、留人”，更多元、更多元的人群產(chǎn)生聯(lián)結(jié)，將形成新的價值共同體，重構(gòu)生活方式，所激發(fā)的社交能量成為城市活力的核心驅(qū)動力。
02 文化再融合：在地文化與先鋒文化締結(jié)新的文化體驗
城市是文化的凝結(jié)、生活的載體。2000年英國出臺《城市白皮書》，強調(diào)了文化、休憩、運動等人文內(nèi)涵的重要性，開啟了以文化為導向的城市更新新階段。不少更新項目本身就攜帶文化基因，若能延續(xù)歷史文脈，導入全新的文化表達，打造更具傳播性、更年輕化的文化產(chǎn)品，能增加項目軟實力，也能進一步催生更多文化產(chǎn)業(yè)，帶動項目社會價值、商業(yè)價值、經(jīng)濟價值的提升。正如英國學者Miles and Paddison所說，“文化可以作為經(jīng)濟增長的推進劑”，不僅可以豐富消費內(nèi)容，還能產(chǎn)生更大的城市影響力。
回顧都靈OGR的第三次更新，很重要一點就是在原有工業(yè)文化、博物館文化的基礎(chǔ)上，引入了更現(xiàn)代先鋒的文化屬性。將OGR作為游客與當?shù)鼐用竦膮⒂^地，設(shè)立“都靈011 Biografia di una citta”主題展覽，供人們了解都靈過往的工業(yè)歷史。同時在Sala Fucine（鍛造廠）與Duomo（圓頂）兩個OGR的核心文化空間舉辦各種前衛(wèi)小眾藝術(shù)展覽、演出、音樂會（從古典到電子音樂）、戲劇和舞蹈活動，以及前沿的科技產(chǎn)學研實踐等。建筑整體裝修風格也在時代風貌基礎(chǔ)上，打造了現(xiàn)代藝術(shù)場景。重溫工業(yè)輝煌的同時，讓歷史情懷實現(xiàn)了二度創(chuàng)新，讓人們在文化互動中參與城市更新。
日本新宿東急歌舞伎町塔，在歌舞伎町“不夜城”文化的基礎(chǔ)上，將其改造成為東京最有創(chuàng)意的娛樂聚場。采用“橫丁”（胡同）概念，以復古元素展現(xiàn)昭和時代風貌，發(fā)展區(qū)域夜經(jīng)濟；引入新生代游樂設(shè)施、動漫IP，豐富全新的娛樂體驗；建筑內(nèi)外空間展有各種主題的影像藝術(shù)作品，古今的融合碰撞在這里交匯。
通過更新，淬煉歷史文化精髓，融入當?shù)鼐用竦娜粘Ｉ?，以更年輕態(tài)的表現(xiàn)形式促成新的內(nèi)容體驗，植入更多公共文化服務(wù)，以文化產(chǎn)業(yè)推動城市生活的鮮活，實現(xiàn)人與城市，傳統(tǒng)與現(xiàn)代的共生。
03 內(nèi)容再匹配：新興產(chǎn)業(yè)導入驅(qū)動功能升級
城市更新，就是要煥新已經(jīng)不適合城市現(xiàn)代化發(fā)展的功能。引入新產(chǎn)業(yè)，正是替代陳舊落后的業(yè)態(tài)功能，創(chuàng)新消費場景，打造城市發(fā)展的新地標、新引擎，提升區(qū)域的人口承載力和吸附力，促進經(jīng)濟發(fā)展，帶動物業(yè)升值。
倫敦金絲雀碼頭，從城外一處廢棄的老碼頭，到成為倫敦新的商業(yè)與金融增長極，很重要的一點就是對區(qū)域功能重新定位，將其作為倫敦商業(yè)發(fā)展新區(qū)規(guī)劃。核心功能的導入與聚集趨勢起到了帶動作用，一批銀行總部、商業(yè)公司和一流媒體如匯豐銀行，花旗銀行，摩根大通、每日電訊報，路透社等機構(gòu)迅速入駐。據(jù)統(tǒng)計，金絲雀碼頭擁有50%以上的英國百強公司和100多家歐洲500強企業(yè)，對倫敦的經(jīng)濟總量的貢獻率超37%。經(jīng)濟功能的導入之外，金絲雀碼頭還著重發(fā)展文化與教育功能，三大功能組合讓金絲雀逐漸發(fā)展成為倫敦東部最為重要的文化活動區(qū)域，成為世界知名的新興綜合商務(wù)區(qū)。
波特蘭珍珠區(qū)Pearl District的改造亦然。藝術(shù)工作室與畫廊的聚集，形成濃厚的創(chuàng)意文化氛圍；利用老舊倉庫改建成的Loft住宅吸引了大量藝術(shù)家和創(chuàng)意人士入??；改造后的辦公區(qū)域吸引了超1000家企業(yè)，其中60%是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，如廣告、設(shè)計、軟件等。此外，充分尊重市場規(guī)律，引入大范圍的公共參與，最大化激活開發(fā)項目的商業(yè)潛力。與開發(fā)商合作改造的釀酒廠街區(qū)，短短幾年增值10倍有余。波特蘭珍珠區(qū)通過20年間不斷更新，不僅成為美國十大最偉大社區(qū)之一，更提升了當?shù)氐馁Y產(chǎn)價值，該區(qū)域房地產(chǎn)價值在20年間增長1500%，就業(yè)人數(shù)增長了128%。
如果說多元人群的聚集，形成了新的社交場域；新的文化體驗，增加了空間的軟實力；那么，引入新經(jīng)濟單元入駐，推出層出不窮的新內(nèi)容，提升了城市的綜合價值。而產(chǎn)業(yè)帶動的商業(yè)價值“變現(xiàn)”后又進一步反哺城市建設(shè)、街巷生活肌理的修復，形成良性循環(huán)。
結(jié)語
城市更新的不易，在于既要改造“表”，更要改造“里”；既要實現(xiàn)空間顏值的“逆生長”，又要實現(xiàn)閑置資產(chǎn)的增值；既要關(guān)注社會公益，又要兼顧經(jīng)濟效益。通過延續(xù)項目原有優(yōu)勢，導入更新的產(chǎn)業(yè)，鏈接商業(yè)、藝術(shù)、文化等更豐富的內(nèi)容，實現(xiàn)城市機能的再生，是城市更新操盤手們值得深入思考、不斷探索的命題。