文｜睿思網(wǎng)

“blinq博鄰”，這只博楓資管設(shè)立的租賃住宅品牌，從一開始就瞄準(zhǔn)了中高端市場(chǎng)。但如今看起來，這個(gè)曾經(jīng)充滿機(jī)會(huì)的藍(lán)海市場(chǎng)并不美好。

“上海五角場(chǎng)博鄰行政公寓”是博鄰blinq打造的首個(gè)中高端長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品。根據(jù)最新消息，目前五角場(chǎng)博鄰公寓A棟出租率超80%。

該出租率情況并不算出色。盡管博楓對(duì)外宣稱項(xiàng)目于今年三季度啟動(dòng)租賃，但實(shí)際上五角場(chǎng)博鄰公寓早已于7月開始對(duì)外營(yíng)業(yè)，至今已運(yùn)營(yíng)達(dá)半年。

市場(chǎng)認(rèn)為，定價(jià)偏高或是五角場(chǎng)博鄰公寓出租率增長(zhǎng)緩慢的主要原因。據(jù)悉，博鄰公寓月租金約為1-1.5萬元/月，而所在片區(qū)公寓產(chǎn)品租金普遍在5-6千元/月左右。“盡管中高端市場(chǎng)需求尚在，但始終是個(gè)小眾市場(chǎng)?！毕嚓P(guān)人士直言。

隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)步入集中供應(yīng)期，更多租賃住房產(chǎn)品入市，五角場(chǎng)博鄰公寓也或?qū)⒚媾R新一輪的市場(chǎng)沖擊。博楓又將如何應(yīng)對(duì)？

中國(guó)首秀水土不服

五角場(chǎng)博鄰公寓是博楓在中國(guó)的首個(gè)租賃住宅項(xiàng)目，標(biāo)志著博楓在中國(guó)租賃住宅板塊布局的起點(diǎn)。

該項(xiàng)目為博楓于2022年從由富力與合景泰富手中收購的租賃住宅項(xiàng)目，位于上海楊浦區(qū)新江灣城板塊，包含辦公、商業(yè)及酒店業(yè)態(tài)，經(jīng)改造為長(zhǎng)租產(chǎn)品推向市場(chǎng)。由博楓新設(shè)立的中高端長(zhǎng)租公寓品牌“blinq博鄰”進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，并正式命名為上海五角場(chǎng)博鄰酒店及行政公寓。

其中，五角場(chǎng)博鄰公寓分為A、B兩棟獨(dú)立公寓樓，約340套公寓客房，囊括47-100㎡的多樣房型。

盡管博楓此前在海外已有多年的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，但在中國(guó)的首個(gè)長(zhǎng)租項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上，卻稍顯“水土不服”。

最先入市的是博鄰酒店，于2022年9月25日開業(yè)。按照當(dāng)初的開業(yè)計(jì)劃，五角場(chǎng)博鄰公寓將經(jīng)裝修改造后于2022年四季度及2023年二季度陸續(xù)開業(yè)。

最終，五角場(chǎng)博鄰公寓推遲至今年下半年才正式對(duì)外亮相，且目前僅推出A棟公寓。博楓并未透露B棟公寓的入市時(shí)間。

市場(chǎng)人士稱，五角場(chǎng)博鄰公寓推遲入市，或與改造工作延遲以及市場(chǎng)需求不如預(yù)期有關(guān)，“相信后者占大多數(shù)，畢竟項(xiàng)目定位高端，月租達(dá)一萬元以上，這必然進(jìn)一步縮窄市場(chǎng)。當(dāng)然，有相當(dāng)消費(fèi)能力的人群確實(shí)尚在，只是，既然能承受該租金，為何不直接買房呢？”

從五角場(chǎng)博鄰公寓對(duì)外宣布之初，市場(chǎng)便已開始對(duì)其高端定位及定價(jià)表示擔(dān)憂。不過博楓對(duì)此則表現(xiàn)樂觀。

博楓大中華區(qū)房地產(chǎn)投資負(fù)責(zé)人黃迎迎曾在接受媒體訪問時(shí)表示，盡管很多人認(rèn)為月租1萬元以上偏高，但“我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)定位很有市場(chǎng)?！逼湫判闹饕獊碜皂?xiàng)目所在片區(qū)的客群組成分析判斷。

據(jù)了解，五角場(chǎng)博鄰公寓所位于的新江灣板塊，周邊圍繞著眾多科創(chuàng)和新興行業(yè)企業(yè)，包括尚浦領(lǐng)世、創(chuàng)智天地、合生匯、五角場(chǎng)、世界500強(qiáng)產(chǎn)業(yè)孵化基地等，員工普遍收入較高且對(duì)品質(zhì)生活有追求。另外，項(xiàng)目臨近復(fù)旦和同濟(jì)，海外留學(xué)生和外地前來讀MBA的學(xué)生也有相關(guān)租賃需求。因而，五角場(chǎng)博鄰公寓也重點(diǎn)主攻五角場(chǎng)、新江灣以及10號(hào)線沿線企業(yè)的高級(jí)管理人員、精英人士等人群。

但從目前出租情況來看，市場(chǎng)的擔(dān)憂不無道理。五角場(chǎng)博鄰公寓A棟未滿租，這也令B棟的入市更布滿不確定性。

如何挖掘新增租賃需求，將是對(duì)博楓即將入市的又一高端租賃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力的“大考”。按照推售計(jì)劃，“blinq博鄰”第二個(gè)長(zhǎng)租項(xiàng)目“上海靜安博鄰行政公寓”將于2024年一季度入市。

該項(xiàng)目為“blinq博鄰”于今年8月收購，此前為由朗詩寓運(yùn)營(yíng)的靜安區(qū)聚源大廈，地上建筑面積約1.8萬平方米，可提供約280套租賃住宅，同樣定位中高端市場(chǎng)。

高端租賃市場(chǎng)降溫

“blinq博鄰”所面臨的租賃挑戰(zhàn)，也反映出當(dāng)前中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正在發(fā)生的結(jié)構(gòu)性變化。

此前，仲量聯(lián)行對(duì)長(zhǎng)租公寓投資賽道細(xì)分為高端公寓市場(chǎng)、中高端公寓市場(chǎng)、大眾化公寓市場(chǎng)、藍(lán)領(lǐng)公寓及企業(yè)宿舍市場(chǎng)四個(gè)類別。其中，高端公寓月租金基本不低于2萬元/月，大眾化公寓租金則在5000-10000元/月。

調(diào)查結(jié)果顯示，2023年超過7成的投資人在未來三年內(nèi)將聚焦在大眾化公寓市場(chǎng)，相較于2021年增長(zhǎng)了30%。與之相比，高端公寓市場(chǎng)的投資意愿則明顯下滑。2021年，有超過5成的投資人愿意進(jìn)入這一細(xì)分賽道，而2023年，這一數(shù)字不足2成。

分析指出， 盡管近年中高端公寓市場(chǎng)新增房源不斷增長(zhǎng)，但對(duì)應(yīng)的新增需求并未及時(shí)跟上，這主要由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完全轉(zhuǎn)好，消費(fèi)降級(jí)成為主流，加上企業(yè)正面臨改革調(diào)整期，對(duì)員工包括高收入人群的薪資等也造成一定的變化，高端租賃需求也必然隨之有所下降。

數(shù)據(jù)顯示，僅上海區(qū)域，2020-2023年8月間新增房源量不斷增長(zhǎng)，其中2022年開業(yè)房源達(dá)2510間，增長(zhǎng)超217%。2023年僅1-8月就新開了9個(gè)項(xiàng)目，房源量達(dá)3248間。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。

另一方面，自2022年起，隨著保障性租賃住房細(xì)則不斷完善，帶來金融、財(cái)稅等一系列利好政策。保租房提升的供應(yīng)端對(duì)應(yīng)的正是大眾化長(zhǎng)租公寓賽道。這也是投資人選擇放棄高端市場(chǎng)，轉(zhuǎn)而大力加倉大眾化長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品的原因。

但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，長(zhǎng)租行業(yè)仍有巨大增長(zhǎng)空間。多家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，我國(guó)住房租賃需求規(guī)模仍有增長(zhǎng)空間。其中，單就上海，就有超過1000萬的外來人口，這將成為租賃住宅市場(chǎng)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力。

盡管“blinq博鄰”首秀未盡如意，但博楓同樣始終看好中國(guó)長(zhǎng)租市場(chǎng)。此前博楓更透露，將在2023-2024年加大對(duì)長(zhǎng)租板塊的投資，但投資會(huì)更為多元。

據(jù)稱，除了中高端項(xiàng)目，博楓還會(huì)考慮更下沉的市場(chǎng)端，同時(shí)還可能選擇與其他運(yùn)營(yíng)商合作，甚至考慮再建立新的長(zhǎng)租品牌。而在項(xiàng)目的選擇上，則更偏重于靠市中心的位置，并最大程度確保周圍不會(huì)有新增供應(yīng)為佳。

市場(chǎng)人士指出，盡管五角場(chǎng)博鄰公寓的出租率未及理想，但至少為博楓長(zhǎng)租產(chǎn)品打下了良好的品牌基礎(chǔ)，這也有助于博楓在長(zhǎng)租領(lǐng)域的深耕拓展，“畢竟有些項(xiàng)目是負(fù)責(zé)立標(biāo)桿的，若能取得不錯(cuò)的業(yè)績(jī)則更好?！钡鬟€需要進(jìn)一步提高自身的運(yùn)營(yíng)能力，才能獲得市場(chǎng)的更多青睞。