文｜睿思網(wǎng)

“blinq博鄰”，這只博楓資管設立的租賃住宅品牌，從一開始就瞄準了中高端市場。但如今看起來，這個曾經(jīng)充滿機會的藍海市場并不美好。

“上海五角場博鄰行政公寓”是博鄰blinq打造的首個中高端長租公寓產(chǎn)品。根據(jù)最新消息，目前五角場博鄰公寓A棟出租率超80%。

該出租率情況并不算出色。盡管博楓對外宣稱項目于今年三季度啟動租賃，但實際上五角場博鄰公寓早已于7月開始對外營業(yè)，至今已運營達半年。

市場認為，定價偏高或是五角場博鄰公寓出租率增長緩慢的主要原因。據(jù)悉，博鄰公寓月租金約為1-1.5萬元/月，而所在片區(qū)公寓產(chǎn)品租金普遍在5-6千元/月左右?！氨M管中高端市場需求尚在，但始終是個小眾市場。”相關(guān)人士直言。

隨著長租公寓市場步入集中供應期，更多租賃住房產(chǎn)品入市，五角場博鄰公寓也或?qū)⒚媾R新一輪的市場沖擊。博楓又將如何應對？

中國首秀水土不服

五角場博鄰公寓是博楓在中國的首個租賃住宅項目，標志著博楓在中國租賃住宅板塊布局的起點。

該項目為博楓于2022年從由富力與合景泰富手中收購的租賃住宅項目，位于上海楊浦區(qū)新江灣城板塊，包含辦公、商業(yè)及酒店業(yè)態(tài)，經(jīng)改造為長租產(chǎn)品推向市場。由博楓新設立的中高端長租公寓品牌“blinq博鄰”進行運營管理，并正式命名為上海五角場博鄰酒店及行政公寓。

其中，五角場博鄰公寓分為A、B兩棟獨立公寓樓，約340套公寓客房，囊括47-100㎡的多樣房型。

盡管博楓此前在海外已有多年的長租公寓項目運營經(jīng)驗，但在中國的首個長租項目運營上，卻稍顯“水土不服”。

最先入市的是博鄰酒店，于2022年9月25日開業(yè)。按照當初的開業(yè)計劃，五角場博鄰公寓將經(jīng)裝修改造后于2022年四季度及2023年二季度陸續(xù)開業(yè)。

最終，五角場博鄰公寓推遲至今年下半年才正式對外亮相，且目前僅推出A棟公寓。博楓并未透露B棟公寓的入市時間。

市場人士稱，五角場博鄰公寓推遲入市，或與改造工作延遲以及市場需求不如預期有關(guān)，“相信后者占大多數(shù)，畢竟項目定位高端，月租達一萬元以上，這必然進一步縮窄市場。當然，有相當消費能力的人群確實尚在，只是，既然能承受該租金，為何不直接買房呢？”

從五角場博鄰公寓對外宣布之初，市場便已開始對其高端定位及定價表示擔憂。不過博楓對此則表現(xiàn)樂觀。

博楓大中華區(qū)房地產(chǎn)投資負責人黃迎迎曾在接受媒體訪問時表示，盡管很多人認為月租1萬元以上偏高，但“我們發(fā)現(xiàn)這個定位很有市場?！逼湫判闹饕獊碜皂椖克谄瑓^(qū)的客群組成分析判斷。

據(jù)了解，五角場博鄰公寓所位于的新江灣板塊，周邊圍繞著眾多科創(chuàng)和新興行業(yè)企業(yè)，包括尚浦領(lǐng)世、創(chuàng)智天地、合生匯、五角場、世界500強產(chǎn)業(yè)孵化基地等，員工普遍收入較高且對品質(zhì)生活有追求。另外，項目臨近復旦和同濟，海外留學生和外地前來讀MBA的學生也有相關(guān)租賃需求。因而，五角場博鄰公寓也重點主攻五角場、新江灣以及10號線沿線企業(yè)的高級管理人員、精英人士等人群。

但從目前出租情況來看，市場的擔憂不無道理。五角場博鄰公寓A棟未滿租，這也令B棟的入市更布滿不確定性。

如何挖掘新增租賃需求，將是對博楓即將入市的又一高端租賃項目運營能力的“大考”。按照推售計劃，“blinq博鄰”第二個長租項目“上海靜安博鄰行政公寓”將于2024年一季度入市。

該項目為“blinq博鄰”于今年8月收購，此前為由朗詩寓運營的靜安區(qū)聚源大廈，地上建筑面積約1.8萬平方米，可提供約280套租賃住宅，同樣定位中高端市場。

高端租賃市場降溫

“blinq博鄰”所面臨的租賃挑戰(zhàn)，也反映出當前中國長租公寓市場正在發(fā)生的結(jié)構(gòu)性變化。

此前，仲量聯(lián)行對長租公寓投資賽道細分為高端公寓市場、中高端公寓市場、大眾化公寓市場、藍領(lǐng)公寓及企業(yè)宿舍市場四個類別。其中，高端公寓月租金基本不低于2萬元/月，大眾化公寓租金則在5000-10000元/月。

調(diào)查結(jié)果顯示，2023年超過7成的投資人在未來三年內(nèi)將聚焦在大眾化公寓市場，相較于2021年增長了30%。與之相比，高端公寓市場的投資意愿則明顯下滑。2021年，有超過5成的投資人愿意進入這一細分賽道，而2023年，這一數(shù)字不足2成。

分析指出， 盡管近年中高端公寓市場新增房源不斷增長，但對應的新增需求并未及時跟上，這主要由于經(jīng)濟環(huán)境尚未完全轉(zhuǎn)好，消費降級成為主流，加上企業(yè)正面臨改革調(diào)整期，對員工包括高收入人群的薪資等也造成一定的變化，高端租賃需求也必然隨之有所下降。

數(shù)據(jù)顯示，僅上海區(qū)域，2020-2023年8月間新增房源量不斷增長，其中2022年開業(yè)房源達2510間，增長超217%。2023年僅1-8月就新開了9個項目，房源量達3248間。市場競爭愈發(fā)激烈。

另一方面，自2022年起，隨著保障性租賃住房細則不斷完善，帶來金融、財稅等一系列利好政策。保租房提升的供應端對應的正是大眾化長租公寓賽道。這也是投資人選擇放棄高端市場，轉(zhuǎn)而大力加倉大眾化長租公寓產(chǎn)品的原因。

但從長遠來看，長租行業(yè)仍有巨大增長空間。多家研究機構(gòu)認為，我國住房租賃需求規(guī)模仍有增長空間。其中，單就上海，就有超過1000萬的外來人口，這將成為租賃住宅市場發(fā)展的主要驅(qū)動力。

盡管“blinq博鄰”首秀未盡如意，但博楓同樣始終看好中國長租市場。此前博楓更透露，將在2023-2024年加大對長租板塊的投資，但投資會更為多元。

據(jù)稱，除了中高端項目，博楓還會考慮更下沉的市場端，同時還可能選擇與其他運營商合作，甚至考慮再建立新的長租品牌。而在項目的選擇上，則更偏重于靠市中心的位置，并最大程度確保周圍不會有新增供應為佳。

市場人士指出，盡管五角場博鄰公寓的出租率未及理想，但至少為博楓長租產(chǎn)品打下了良好的品牌基礎，這也有助于博楓在長租領(lǐng)域的深耕拓展，“畢竟有些項目是負責立標桿的，若能取得不錯的業(yè)績則更好。”但博楓還需要進一步提高自身的運營能力，才能獲得市場的更多青睞。