界面新聞記者 | 楊冰柯 彭飛
界面新聞編輯 | 李慎
經(jīng)過數(shù)輪博弈后,王健林在北京12月罕見暴雪來臨前幾天,保住了公開資本市場信用和萬達商管繼續(xù)上市的火種。
“王健林”這個名字,在全球范圍內(nèi)的資本市場立住了,而代價卻是萬達帝國控制權旁落。
這是今年69歲,曾經(jīng)蟬聯(lián)中國首富,一度超越李嘉誠成為全球華人首富的王健林作出的選擇。
2023年底,珠海萬達商管上市確定失敗、對賭協(xié)議到期還有不到一個月,王健林需要做一個重大決定,來避免支付約300億元股權回購款。
作為全球最大的商業(yè)地產(chǎn)運營商,珠海萬達商管是唯一靠大量運營項目收租來維持運轉(zhuǎn)的大型地產(chǎn)公司,在房地產(chǎn)下行周期,這種模式相比傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務更為安全。
但過去三年,它始終有一個必須解除的束縛,即與投資者簽署的對賭協(xié)議——如不能成功上市,大連萬達商管需要向上市前的部分投資者支付約300億元股權回購款。這個期限將在今年12月31日到期。
對王健林和萬達商管來說,對賭失敗的代價難以承受。為避免觸發(fā)回購給本就緊張的現(xiàn)金流帶來更大壓力,引發(fā)違約危機,王健林必須拿出讓投資者滿意的方案。
要達成新的協(xié)議同樣挑戰(zhàn)重重。市場環(huán)境惡劣,資產(chǎn)估值大幅下修,投資人顯然會爭取更大利益。這也是一場心理戰(zhàn),“大不了爆雷”,投資人手里的資產(chǎn)、股權更不值錢。
王健林沒有躺平。據(jù)公開信息,“雙12”這一天,萬達與投資者簽下新協(xié)議。最大戰(zhàn)投方太盟投資集團(PAG)(以下簡稱“太盟)將聯(lián)合其他投資者,在原定對賭協(xié)議贖回期滿時,經(jīng)大連萬達商管贖回后,對子公司珠海萬達商管再投資。
新投資協(xié)議將不附帶對賭協(xié)議,解除了王健林和萬達商管的燃眉之急。
為此付出的代價是,大連萬達商管持有珠海萬達商管的股權比例下降至40%,仍是單一最大股東,太盟等數(shù)家現(xiàn)有及新進投資人股東參與投資,總計持股60%。新協(xié)議達成前,大連萬達商管的持股比例超過78%,投資者持股比例為21.17%。
雖然新協(xié)議讓王健林失去珠海萬達商管的絕對控制權,也失去了最大收益權,但仍然意義重大。保住了資本市場信心,今后融資恢復和繼續(xù)沖擊上市也會有希望。
過去6年,萬達多次出售資產(chǎn)自救、向輕資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)型,如今萬達所剩的核心資產(chǎn)主要都在珠海萬達商管,它經(jīng)營著494個大型商業(yè)中心,但不持有這些物業(yè)中的任何一個。
在監(jiān)管無限期暫停房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再融資和IPO的背景下,“輕資產(chǎn)”是萬達最有可能上市并獲得較高估值的商業(yè)模式,珠海萬達商管這個平臺,承載了王健林最后的野心,傳統(tǒng)的金融、房地產(chǎn)開發(fā)(重資產(chǎn)模式)、文旅等業(yè)務已經(jīng)被剝離且邊緣化。
王健林并不是首次經(jīng)歷危機。上一次是在2017年,“內(nèi)保外貸”引爆資金鏈危機,他當機立斷賣掉文旅城和酒店,回血637億度過難關。
這一次對賭危機,他失去的是核心資產(chǎn)平臺珠海萬達商管的絕對控制權,以及萬達電影的控股權。
多次“斷臂”,王健林似乎已經(jīng)看開了。
“資產(chǎn)都可以賣,等我們情況好了還能再買回來?!蓖踅×衷?/span>內(nèi)部對高管表示。
王健林展現(xiàn)出的果斷和誠意,讓以太盟為代表的境外投資者選擇繼續(xù)與萬達繼續(xù)同舟共濟。除了足夠的利益,也說明他們認可萬達的商業(yè)管理能力,對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運營的前景仍然看好。
但在行業(yè)下行大背景下,房企的估值和市值不可避免地會大幅縮水。這兩年不少出險房企市值已跌去九成,龍頭房企萬科、保利市值跌幅也超過50%,珠海萬達商管的估值同樣在下跌。2021年,這家公司IPO前融資輪中的估值約為1800億元。
新協(xié)議下,據(jù)投資者人透露,珠海萬達商管估值約為1000億元,距離2021年投后估值跌去近五成。當初入局的碧桂園也因自身債務危機選擇退出,虧了1.6億元。
對投資者來說,投資標的估值下跌也會有巨大壓力。在拿到珠海萬達商管六成股權后,投資人的想法也會發(fā)生變化,至少會加強對公司的監(jiān)督管理。
太盟董事長單偉建被認為是這次王健林的“貴人”,但他過往的投資風格卻是buy out(控制權收購),對投資標的會深度介入,改造公司,然后提高估值或成功上市后退出。
他的目的顯然還沒有達成。
如今新協(xié)議對外部投資者更有利,他們擁有更多主導權,珠海萬達也將進入一個新階段。等再上市時,萬達或許已不再是王健林的萬達。
極限博弈
今年10月底,萬達開始嘗試與投資者進行商討。王健林做了兩手準備,一邊繼續(xù)沖擊不太可能完成的上市,另一邊將重心放在與投資者溝通上。
此時投資者并未給出明確回應。
半個月后,眼看上市無望,萬達向投資者提出了一份在四年內(nèi)分期支付300億元股權回購款和相應利息的方案。條件是,萬達向投資者再提供20%的珠海萬達商管股權作為抵押。
一位接近萬達人士告訴界面新聞,當時萬達希望上市能延遲到2026年、甚至是2028年。
但投資者對上述方案并不買賬,且冷淡態(tài)度,這令萬達壓力倍增——必須在付款期限僅剩一個多月時間內(nèi)拿出更豐厚的條件。
王健林隨后開始頻繁“割肉”籌錢為贖回做準備。對珠海萬達商管的股權,他也可以繼續(xù)讓步。
萬達的最終目的,即便是多付出一些條件,也要再度叩響投資人的大門,讓他們同意推遲珠海萬達商管的上市計劃。
如果推遲上市的協(xié)議不能達成,萬達將陷入更大的流動性危機,也會導致公開信用市場違約,以后再想上市可能性微乎其微。
不少投資者尤其是境外投資者不買賬的理由也很充分。最近兩年,他們已經(jīng)屢次被出險房企“教育”過。在多家民營房企的美元債展期談判中,境外債權人大多只能被動接受展期方案。
況且當前國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)還在觸底階段,已經(jīng)在危機中苦苦掙扎的債權投資者們?nèi)阅憫?zhàn)心驚。
眼前也沒有更多選擇,“為了保證不沉船,只能繼續(xù)談。”一位債權人稱。
今年下半年以來的樓市和消費恢復持續(xù)性不及預期,資本市場對地產(chǎn)股信心不足,時間緊迫下,萬達和投資者們都要盡快抉擇。
投資者當然希望盡可能爭取最大權益,“吹哨人”是亞太區(qū)的私募股權類投資公司太盟投資集團 (PAG )。
2021年7、8月間,珠海萬達商管引入了陣容豪華的22家機構投資人,這些戰(zhàn)投方總投資約380億元人民幣,境內(nèi)投資人包括螞蟻科技、騰訊、碧桂園、中信資本、華平投資、招商局資本等,境外投資者中有鄭裕彤家族、太盟投資集團等。
太盟投資集團是當時最大的單一戰(zhàn)投方,投了約28億美元(約合180億人民幣),持股比例達10%。
一位投資人告訴界面新聞,太盟投資集團近期一直代表投資者群體主導與萬達商管的談判。
太盟投資集團(PAG),成立于2002年,是一家專注于亞洲的私市股權投資公司,業(yè)務板塊包括私市股權、不動產(chǎn)及信貸與市場的投資,管理著超過550億美元的資產(chǎn)。
同樣年近70歲的單偉建是太盟投資集團董事長,他在私募圈極為知名,有過華爾街投行經(jīng)歷,被業(yè)內(nèi)成為“中國私募之王” 。他曾代表TPG(前身為新橋投資)主導收購深圳發(fā)展銀行,這是首例也是唯一一例外資收購國內(nèi)全國性商業(yè)銀行控制權。
他領導的太盟參投的國內(nèi)企業(yè)涉及多個領域,其中騰訊音樂、樂信、奈雪的茶、優(yōu)然牧業(yè)等均成功上市。但也有失手的時候,2017拿下珍愛網(wǎng)的控股權,后借殼重組失敗。
單偉建信奉的投資理念是:“但凡沒有退出的投資,故事就沒有完,就勝負未卜”。
顯然在珠海萬達商管的投資上,單偉建還會堅持,但要有足夠回報。
接近萬達人士告訴界面新聞,太盟和他代表的境外投資者是初步延期方案堅決的反對者,也是萬達前期溝通最頻繁的債權人主體。
“一方面是對國內(nèi)房地產(chǎn)市場前景感到擔憂,另一方面,認為萬達給出的條件還不夠有吸引力。”
但王健林之所以有信心可以談成,除了愿意“割肉”外,也來自與境內(nèi)主要投資者溝通的進展。
相比太盟為代表的境外投資者,境內(nèi)戰(zhàn)投們心態(tài)相對好一些,愿意同萬達共克時艱。
上述知情人士稱,以騰訊、阿里、中信資本等為代表的境內(nèi)投資者,對國內(nèi)房地產(chǎn)市場和金融政策環(huán)境有更直觀的感受,愿意繼續(xù)維護萬達公開市場信譽,對延期的補償條件接受度高。
推遲上市能保證投資者手上的珠海萬達商管股權價值,公司一旦走向破產(chǎn)清算流程,對所有投資者人都不是最佳選項。
萬達近期在一筆6億美元債的展期談判上,“懇請”債權人同意展期方案,展現(xiàn)了誠意,最終兩周內(nèi)談妥。
這為萬達接下來繼續(xù)與戰(zhàn)投方的談判打了個樣。
萬達拿出了更大誠意,新方案也對投資者也更有利,今后他們可以對這一平臺的運作進行更多監(jiān)管。
“老板在最終方案上,拍板很堅決,做出了最大程度讓利,超出了不少人預期,這也是能在差不多一個半月左右時間與戰(zhàn)投方談妥的重要因素。”一位萬達內(nèi)部人士稱。
“從開始談判起,老板展現(xiàn)出的承受力和抗壓力都很強,對能完成延期談判的信心也很高。”
過去的這段時間,是萬達和投資者們互相探底的過程,也是博弈最激烈的階段,最終結果當下都能接受。
出路何在
珠海萬達商管接下來會繼續(xù)推進上市,緊迫感會輕很多。
一直未能上市的原因,接近萬達的人士告訴界面新聞,第一次遞交招股書,有競爭對手舉報萬達商管內(nèi)部運營有問題。今年初,又有前員工舉報萬達廣場內(nèi)部運營數(shù)據(jù)造假,商鋪營收、出租率虛高等,隨后引來證監(jiān)會問詢。
最近一次遞交招股書,遇到金融系統(tǒng)整體改革、機構調(diào)整的大背景,證監(jiān)會對涉房、涉外上市企業(yè)的審批更嚴格和謹慎。同時房地產(chǎn)整體市場下滑,讓境外投資者對涉房企業(yè)的投資更謹慎。
整體經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)面臨挑戰(zhàn),此時的萬達應風聲鶴唳,但戲碼似乎并沒有這么悲情。
據(jù)了解,王健林對萬達高管層談論過自己最難的時候,“從商幾十年,最大的困難是1990年代在大連9天9夜沒睡覺,當年一個項目建好就能收到銀行貸款,但臨時聯(lián)系不到銀行行長,很焦急,一直等待回復,最后被公司同事抬回家休息?!?/span>
此后王健林很少在眾人面前顯露出恐懼和焦慮的情緒,這一次也不例外。眼前這次談判,在他看來,并非是從商以來最難時刻。
“他心力非常強,不屈不撓,相比其他老板和企業(yè)家,要勤奮很多,這么多年他每天都是早上七點開始工作。用投資人的話說,他比CEO每天還多工作兩個小時。”
核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),是王健林數(shù)次得以度過難關的最大籌碼。
2017年果斷賣掉13個萬達文旅城和76家星級酒店,回籠了637億元資金。如今在全國各地的商業(yè)項目,讓萬達穩(wěn)坐最強“收租公”。
從太盟這類投資者的角度考慮,中國的商業(yè)地產(chǎn)龍頭、每年有可觀的穩(wěn)定營收和利潤,在當前市場環(huán)境下,繼續(xù)投資也能接受。
珠海萬達商管在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領域是絕對的龍頭,今年上半年營收和租金收入均排名第一。它的租金收入和營收分別是231.1億元和254.52億元,排名第二的是央企華潤萬象生活,租金收入為105億元,不到萬達的一半,營收為67.93億元,與萬達的差距更大。
在商業(yè)模式上,萬達商管已完成了從傳統(tǒng)的重資產(chǎn)開發(fā)向輕資產(chǎn)運營的轉(zhuǎn)型,這是王健林最看重,也最有信心的能力。
截至今年11月,珠海萬達商管運營管理著494個大型商業(yè)中心,其中290個為大連萬達旗下商業(yè)中心,204個為第三方輕資產(chǎn)商業(yè)中心。
萬達前幾年轉(zhuǎn)型調(diào)頭后,在自持廣場方面的資本支出較小,重點放在輕資產(chǎn)業(yè)務拓展上,新增項目多為輕資產(chǎn)代管、代運營模式。
有代表性的是2022年萬達接過北京藍色港灣項目的運營管理權,對商場定位、業(yè)態(tài)重新調(diào)整后,客流量有明顯提升。現(xiàn)在,這里已經(jīng)是年輕人打卡地標。
王健林的信心,還來自于眾多地方政府對萬達商業(yè)地產(chǎn)能帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的認可。
從10月下旬以來,王健林先后與洛陽、太原、貴州丹寨、大同等市縣主要領導舉行工作會談。
在一些省會和廣袤的三四線城市,王健林和他的商業(yè)模式依然受到地方政府歡迎,而萬達廣場也能代表這些城市最基礎的就業(yè)和經(jīng)濟活力。
時代已逝
此次珠海萬達商管的股權被更多出讓,也有助于緩解母公司萬達商管的債務問題。
接近萬達人士告訴界面新聞,本次新協(xié)議將給萬達商管帶來一定增量資金,將減輕其流動性壓力。
在境內(nèi)外融資渠道依然不暢的背景下,萬達只能靠資產(chǎn)出售來回血。今年四次賣掉萬達電影股權,總計回籠資金接近90億元。
除了萬達電影外,王健林最看好的萬達商業(yè)廣場今年也被大量擺上貨架。
萬達商業(yè)在王健林看來是具有印鈔機屬性的產(chǎn)業(yè),憑著租金就可以“任憑風浪起,穩(wěn)坐釣魚船”。
他曾在公司年會上說,“萬達商業(yè)是萬達的核心企業(yè),我什么企業(yè)都可以放,這個不能放,什么都能丟,這個不能丟。
但今年他的態(tài)度也變了。一位投行人士對界面新聞表示,年中時,萬達就通過投行在賣多個萬達廣場了,接觸買家主要以險資為主。
成功賣掉的萬達廣場至少有5個,包括廣西北海合浦萬達廣場、上海周浦萬達廣場等,主要接盤方為大家人壽保險。
萬達今年擺上貨架的資產(chǎn)還有第三方支付牌照快錢公司,估值約10億元,另外還有盈方體育傳媒公司。
成功賣掉資產(chǎn)回籠后的資金,絕大部分用在了償還萬達商管債務上。
萬達商管公布的數(shù)據(jù)顯示,截至11月23日,今年已償還超180億元公開債務,目前境內(nèi)債券余額已減至約69億元,其中明年需償還48億元。
境外債方面,萬達商管明年要分四期償還已通過展期的6億美元債,2025及2026年分別各有一筆4億美元債到期。
這只是公開市場層面的債務,萬達商管今年8月底披露的中期報告顯示,其合并口徑有息負債總額達到1412.83億元,其中一年內(nèi)到期的有息負債為292.57億元。
現(xiàn)金流也在急劇下降。截至2023上半年末,萬達商管現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為146.92億元,同比大幅減少53.44%。
萬達商管當時就對債務壓力作出了直接預警:不僅有息負債存量較大,一年內(nèi)到期規(guī)模較高,公司仍存在一定債務壓力。同時公開市場再融資渠道暫未恢復、珠海萬達商管上市進展不及預期,公開市場再融資難度提升。
這也是今年一整年下來,王健林和萬達商管不斷出售資產(chǎn)回籠資金的根源。
大舉甩賣資產(chǎn)后,王健林的商業(yè)版圖已極具縮小。
巔峰時刻時,王健林帶領的萬達集團所向披靡,業(yè)務板塊橫跨地產(chǎn)開發(fā)、文化、影視、旅游、體育、金融等多個領域。
對內(nèi),攻城略池,開發(fā)大型文旅城;對外,在洛杉磯、芝加哥、倫敦、澳大利亞等海外買下多處資產(chǎn),收購美國AMC、傳奇影業(yè)等公司,叫板迪士尼。打造了總資產(chǎn)達6340億元的商業(yè)航母,曾連續(xù)在2016和2017年進入世界500強,一時風頭無兩。
但這之后,就是一系列“賣賣賣”。如今萬達集團旗下最值錢的資產(chǎn)板塊只剩下了商業(yè)地產(chǎn)運營的萬達商管。其他文旅集團和投資集團業(yè)務繁多,但沒多少核心資產(chǎn)。
資產(chǎn)規(guī)模相對龐大的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務,在2015年王健林提出去地產(chǎn)化后,只剩下一些萬達廣場周邊配套的存量住宅。并且在目前住宅市場萎靡的背景下,這些位于三四線城市的項目去化堪憂。
當時在房地產(chǎn)上升期,王健林決意去地產(chǎn)化、向輕資產(chǎn)定轉(zhuǎn)型,一度被認為錯失了地產(chǎn)的黃金時代。
萬達曾是最早一批邁入千億陣營的房企,開發(fā)體量一度高于恒大、碧桂園和融創(chuàng),但這兩年行業(yè)急轉(zhuǎn)直下后,曾經(jīng)的行業(yè)龍頭“恒碧融”都陷入債務危機。
萬達反而在這輪行業(yè)危機下堅持了更長時間。
在當下普遍面臨信用危機的時代,房企和老板們需要有果斷自救的態(tài)度和可供變現(xiàn)的家底 ,甩賣資產(chǎn)、讓渡控股權,都是他們走出寒冬要付出的代價。
與太盟等投資者達成新協(xié)議后,王健林可以暫時松一口氣。接下來,他還需要帶領不斷瘦身的萬達繼續(xù)前行。
年近七旬的王健林是目前為數(shù)不多仍堅持在一線的初代企業(yè)家,但他的臉龐已日漸衰老、清瘦,屬于他的時代終究是過去了。