文｜實習記者 朱簞
出險房企債務展期的進程加快。
11月29日，中國奧園（03883.HK）公告稱，公司在中國奧園計劃會議上取得足夠境外債權(quán)人支持批準債務重組計劃。這意味著，中國奧園的境外債務重組方案獲通過，成為又一家完成全部境內(nèi)外債務重組的房企。
公告顯示，中國奧園及Add Hero計劃分別由占有表決權(quán)金額79.11%及88.31%的出席債權(quán)人，通過現(xiàn)場或委派代表的方式投票贊成奧園重組方案，待相關(guān)法院聆訊裁決后將正式生效。
債務重組方案通過后，11月29日上午，中國奧園的股價也發(fā)生異動，漲幅一度飆升超26%。截至當日收盤，漲幅為11.93%，報0.244港元/股。
根據(jù)奧園此前披露的境外債務重組方案，公司計劃發(fā)行新的融資工具對原有約61億美元的境外債務進行置換。此次境外債務重組方案的通過，預計能提升公司的凈資產(chǎn)，減輕債務壓力。
此前，奧園在境外債務重組之路上也遭遇了一個插曲。
11月19日，知情人士透露，在香港法院的公開受理聽證會上，平安海外對奧園的境外重組計劃提出了公開反對，不過被法官駁回，要求其提供更多證明材料。平安海外對此回應稱，并非有一家機構(gòu)反對現(xiàn)有方案，此前在法律顧問組織協(xié)調(diào)下，多家境外債權(quán)人集體反對中國奧園重組計劃。
資本市場人士認為，當時債權(quán)人提出反對的原因主要是認為重組方案不公平。在奧園的境外重組方案中，奧園對非抵押債務的債權(quán)人和有抵押債務的債權(quán)人作出了區(qū)分，這導致清償率會有區(qū)別。
作為較早出險的民營房企，奧園今年一直在推動債務展期和盤活旗下項目的談判。
今年上半年，奧園先后引入了山東健康、南粵基金、中金國測等國央企資金紓困，盤活部分舊改項目。
據(jù)奧園集團官網(wǎng)顯示，4月14日上午，中國奧園集團與西安航投科創(chuàng)控股集團在西安簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將本著優(yōu)勢互補、共贏發(fā)展的務實原則，以陜西區(qū)域為起點，在品牌引入、項目合作、商業(yè)運營、戰(zhàn)略投資等領(lǐng)域開展合作。
7月，奧園披露了境外債務重組方案，重組規(guī)模約61億美元，奧園計劃發(fā)行新融資工具對原債券進行置換，包括4支共計23億美元新債務工具、14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉(zhuǎn)換債券、16億美元永續(xù)債。
這一方案在8月獲得了超75%的債權(quán)人同意，隨后奧園補發(fā)了財報，完成復牌指引動作。9月5日，奧園的12只境內(nèi)公開債務全部順利通過整體展期，期限三年，總規(guī)模約116億元。20天后，奧園在港交所順利復牌。
根據(jù)不完全統(tǒng)計，自2021年下半年以來，已有超50家上市房企進行債務重組。最近完成境內(nèi)外債務重組的房企還有融創(chuàng)。
11月20日，融創(chuàng)歷時18個月完成了境內(nèi)外債務的整體重組，總規(guī)模約900億元，成為首家完成境內(nèi)外債務重組所有流程的大型房企。此外，富力、華夏幸福等房企也實現(xiàn)了債務重組。
在宏觀層面，近期關(guān)于房企融資也頻頻傳來利好政策。
11月17日，人民銀行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機構(gòu)座談會，研究近期房地產(chǎn)金融、信貸投放、融資平臺債務風險化解等重點工作，明確要支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資。
此外還有市場消息稱，監(jiān)管機構(gòu)正在起草一份中資房地產(chǎn)商“白名單”，涵蓋50家規(guī)模房企，國有和民營房企會被列入其中，在列的企業(yè)將獲得包括信貸、債權(quán)和股權(quán)融資等多方面的支持。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，如果白名單制定落地，金融機構(gòu)融資支持扎實落實，房地產(chǎn)企業(yè)流動性有力緩解，房地產(chǎn)企業(yè)風險蔓延將會明顯受到遏制，標志著防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風險進入了新階段。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，債權(quán)股權(quán)融資只是外部輸血，關(guān)鍵還是自身造血功能。到了償還的時候，需要大規(guī)模的銷售兌現(xiàn)現(xiàn)金流，這才是最關(guān)鍵的。
但在銷售層面，這些出險房企依然面臨壓力，銷售下滑的趨勢并未改變。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，奧園今年前10月的銷售額115.4億元，銷售面積122.7萬平米，同比均大幅下滑，今年7-10月，奧園月均實現(xiàn)約10億元。
同時奧園的整體營收、財務狀況也未好轉(zhuǎn)，上半年仍出現(xiàn)虧損。根據(jù)中國奧園的財報數(shù)據(jù)，今年上半年，公司總營業(yè)額約109.4億元，毛利約7.41億元，同比增長373.1%；期內(nèi)虧損約28.96億元，股東應占虧損約29.45億元，同比上升0.8%；流動負債總額約2334億元。公司手持現(xiàn)金及銀行存款余額僅33.74億元。
在保交付方面，今年1-10月，奧園實際完成交付房屋2.3萬余套，預計今年內(nèi)還將交付近2萬套房源。
此次境外債務重組方案的通過，只是中國奧園走出債務危機跨出的一步，接下來在保交樓、恢復正常運營以及扭轉(zhuǎn)銷售頹勢方面，還會面臨諸多挑戰(zhàn)。