文｜實習(xí)記者 朱簞
繼放松樓市限購政策后，廣州在土拍政策上也進(jìn)一步放松。
11月21日，廣州公共資源交易中心官網(wǎng)掛出黃埔區(qū)一宗宅地出讓公告。公告中提到，“本次國有土地使用權(quán)掛牌出讓按照價高者得原則確定競得人”。這意味著，廣州也開始取消土拍限價，打響一線城市取消地價上限第一槍。
廣州此前執(zhí)行的土拍規(guī)則中，基本都會設(shè)置最高限制地價，觸頂后轉(zhuǎn)入競配建面積、競自持面積、搖號等方式確定最終競買人，同時控制土拍溢價，涉宅地出讓溢價長期控制在15%以內(nèi)。
最新掛出的黃埔地塊，則大幅改變了以往的競拍規(guī)則。根據(jù)出讓公告，該地塊位于黃埔區(qū)，用地性質(zhì)為二類居住用地兼容文化設(shè)施用地，土地面積3.77萬平米，起拍總價為39.47億元，將于12月22日進(jìn)行限時競價。
公告也同時指出，競買人必須使用自由資金，不得使用融資借款。對于建設(shè)期限也有了明確要求，競得人須在土地交付后一年內(nèi)動工，三年內(nèi)竣工。這對于拿地企業(yè)也有了更高的要求。
對于廣州此次取消地價上限的舉措，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這主要與當(dāng)前的政策導(dǎo)向、轉(zhuǎn)變市場態(tài)勢及修復(fù)市場情緒有關(guān)。
在新的房地產(chǎn)政策架構(gòu)下，廣州恢復(fù)“價高者得”的競拍原則，意味著不再限制房價，也不再競配建、競自持。對開發(fā)商來說，就能根據(jù)房價水平直觀地計算出利潤空間，這一舉措是在給市場讓利、休養(yǎng)生息，提振市場拿地的積極性。
在廣州之前，下半年以來已有多個核心二線城市取消了土拍限價。
截至11月21日，在22個進(jìn)行集中供地的城市中，已經(jīng)有18城恢復(fù)“價高者得”，目前僅剩北京、上海、深圳、寧波四個城市執(zhí)行限地價政策。
但寧波雖然沒有取消限價，但也大幅提高了溢價上限。寧波在11月20日掛牌了兩宗總價16億元的住宅用地，將土地出讓的溢價率上限由15%提高到30%。
不少熱點城市在取消地價后的首拍中，就出現(xiàn)了高溢價率地塊，引發(fā)市場關(guān)注。
10月30日，濟(jì)南在解除土拍價格上限的首拍中，鳳凰北路以西、商貿(mào)城路以南住宅組團(tuán)地塊吸引了7家房企進(jìn)行了241輪競價，刷新了濟(jì)南土拍2018年以來的土地競價輪次最高記錄，溢價率也高達(dá)53.1%。另一宗彩石地塊經(jīng)過236輪競價，最終的成交價溢價率達(dá)50.17%。
11月初，合肥取消限價后的首場土拍中，兩宗分別位于濱湖金融板塊和包河區(qū)的地塊，溢價率也超過了30%，分別為44.89%和33.95%。并且在此次拍地中，其中一幅地塊還創(chuàng)下了合肥新的樓面地價記錄。
取消土拍限價，正成為各地樓市放開限購、限貸后，房地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的新方向。
今年9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，其中就提出建議取消土地拍賣中的地價限制，隨后多個城市積極做出響應(yīng)。
包括廣州在內(nèi)的多個城市之所以開始取消土地限價，主要意圖都在于提振低迷的土地市場。
今年1-10月，廣州土地出讓金為951.5億，同比下降了7.6%；總成交建面555.2萬平米，同比降幅為22.8%。
從全國土地市場的成交情況看，成交量也處于下滑。根據(jù)統(tǒng)計，今年10月全國土地出讓金3761億元，同比下滑29%。1-10月，全國土地出讓金28629億元，較2022年同期下滑26%，較2021年同期下滑48%。
另一方面，當(dāng)前市場預(yù)期較弱，競拍開發(fā)商不會很多，不會誕生高溢價地塊，利潤確定性較強。通過土地市場的情緒修復(fù)，帶動下游的商品房市場。
今年以來，廣州宅地土拍市場分化現(xiàn)象相當(dāng)明顯，多宗中心城區(qū)核心地段宅地競爭激烈，近遠(yuǎn)郊區(qū)域宅地多以底價成交或中止交易。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年廣州共有10宗宅地觸頂搖號成交，主要分布在天河區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、番禺區(qū)等中心城區(qū)及近郊熱點板塊。
中指研究院華南分院總經(jīng)理楊紅俠表示，此次取消“限地價”政策，有望進(jìn)一步提升中心土拍熱度，促進(jìn)市場預(yù)期的邊際改善，帶動新房市場回暖，加快市場筑底進(jìn)程。
李宇嘉也認(rèn)為，此舉預(yù)期會提振開發(fā)商拿地的積極性，對后續(xù)賣地也起到積極效果。但是，如果不設(shè)地價上限，如果開發(fā)商參拍多，溢價率收窄，也可能導(dǎo)致效果減弱。因此，具體效果要看具體地塊。
目前市場情緒仍比較低迷，新房、二手房價格繼續(xù)下降，二手房掛牌、新房批售都在高位，需要市場消化到一定程度，有了觸底的跡象，供地新政的效果將會顯現(xiàn)。