界面新聞記者 | 張曉云

近日，界面新聞獨家獲悉，大業(yè)信托旗下一產(chǎn)品發(fā)布2023年度第一次受益人大會通知，就與交易對手達成和解進行表決，并推出一份紓困方案。

該產(chǎn)品全名為“大業(yè)信托?招業(yè) 13 號（融創(chuàng)湛江）股權(quán)投資集合資金信托”（下稱“招業(yè)13 號”），成立于2021年6月23日，目前存續(xù)規(guī)模42,515萬元，該信托計劃預(yù)計期限屆滿日為2023年11月23日。

因受多因素綜合影響，該原預(yù)計期限屆滿日信托財產(chǎn)無法全部變現(xiàn)，為維護受益人的利益，根據(jù)《信托合同》約定，大業(yè)信托作為受托人將產(chǎn)品延期至2025年 12月20日。

與此同時，大業(yè)信托作為受托人以通訊形式組織召集本信托計劃2023年度第一次受益人大會，就與交易對手達成和解進行表決，表決的時間為2023年10月31日至2023年11月14日。該和解方案主要是將招業(yè)13號的股權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)換為債權(quán)關(guān)系。

具體來看，如通過和解方案，債權(quán)本金為5億元，主債務(wù)人為海南科晟融置業(yè)有限公司、融創(chuàng)房地產(chǎn)集團有限公司、創(chuàng)航（深圳）房地產(chǎn)有限公司，連帶責(zé)任保證人為湛江博盈置業(yè)有限公司、海南匯鑫源置業(yè)有限公司、三亞青田旅游產(chǎn)業(yè)有限公司，抵押人為三亞青田旅游產(chǎn)業(yè)有限公司，抵押物：三亞海棠灣兩塊土地使用權(quán)（第二順位抵押），產(chǎn)權(quán)證編號為“三 土房（2014）字第16184號”、“三土房（2014）字第16186號”。 

在還款安排上，債務(wù)人還款期限為2025年12月20日前。在此期間，債務(wù)人根據(jù)其全國轄屬房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售情況和整體的財務(wù)情況動態(tài)還本，先本后息，最后一次還本時結(jié)清全部利息。2025年9月20日之前，債務(wù)人可向大業(yè)信托就是否延長還款期限提出申請，大業(yè)信托可根據(jù)債務(wù)人財務(wù)情況單方自主決定是否展期1年（即不超過 2026年12月20日）。

為何會有此次和解方案？大業(yè)信托介紹了目前在司法訴訟和債權(quán)轉(zhuǎn)讓進展中的部分困難。

司法訴訟方面，招業(yè)13號訴訟案件于2023年10 月8日第一次開庭審理。大業(yè)信托稱，由于訴訟標(biāo)的金額大、案涉公司主體眾多、交易結(jié)構(gòu)法律關(guān)系較為復(fù)雜等原因，預(yù)計一審、二審、再審（若有）等訴訟程序合計對應(yīng)的審理周期較長，訴訟結(jié)果可能存在與受托人預(yù)期裁判結(jié)果不一致、有所偏差的訴訟風(fēng)險。

大業(yè)信托表示，債務(wù)人、擔(dān)保人目前已面臨較多的訴訟、執(zhí)行案件，后續(xù)取得生效判決進入執(zhí)行后，預(yù)計司法強制執(zhí)行效果一般，包括：基本無現(xiàn)金類資產(chǎn)可供扣劃執(zhí)行；抵押物資產(chǎn)以及其他在建在售的資產(chǎn)，因受限于“保交樓”、“購房小業(yè)主”、“工 程款債權(quán)人”、“處置稅費”、“欠付稅款”等多種因素影響，后續(xù)司法執(zhí)行也面臨較大的困難，預(yù)計司法處置周期較長，且可能面臨流拍后被動抵債無法變現(xiàn)的風(fēng)險。 

大業(yè)信托表示，從回收價值最大化，從信托計劃及受益人利益最大化角度出發(fā)，以和解方式快速厘清債權(quán)債務(wù)，理性面對現(xiàn)實，與債務(wù)方形成合力，促進底層資產(chǎn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，有利于債權(quán)回收價值最大化。

債權(quán)轉(zhuǎn)讓方面，大業(yè)信托表示，已在阿里、京東發(fā)布信托計劃資產(chǎn)推介公告，線下已向東方資產(chǎn)、信達資產(chǎn)、粵財資產(chǎn)、廣州資產(chǎn)發(fā)出不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓邀請函，并與部分資產(chǎn)管理公司就資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進行了接洽交流。目前尚無實質(zhì)性收購意向的資產(chǎn)管理公司。

大業(yè)信托表示，和解方案的實施與繼續(xù)推進債權(quán)轉(zhuǎn)讓（含債權(quán)結(jié)構(gòu)化轉(zhuǎn)讓）并非沖突排斥的關(guān)系，相反，和解方案的有效落地實施，有利于后續(xù)推動債權(quán)轉(zhuǎn)讓工作。厘清債權(quán)債務(wù)關(guān)系、促進底層資產(chǎn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，系資產(chǎn)管理公司等專業(yè)機構(gòu)決策是否收購債權(quán)及如何報價重要考慮因素。

針對和解方案，大業(yè)信托提出三點必要性。

一是招業(yè)13號原為為股權(quán)投資類產(chǎn)品，涉及交易主體眾多，交易結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，通過和解確認已轉(zhuǎn)換為債權(quán)債務(wù)關(guān)系，明確信托計劃對融創(chuàng)方面相關(guān)主體的主債權(quán)及其擔(dān)保權(quán)利，有利于受托人對融創(chuàng)方面主張權(quán)利，同時有利于與潛在收購方進行洽談。

二是如上分析所述，現(xiàn)階段司法訴訟和債權(quán)轉(zhuǎn)讓難以取得處置回收的實質(zhì)性成效，目前較為可行的處置節(jié)奏為：首先，通過和解方式理清債權(quán)債務(wù)關(guān)系；第二，與債務(wù)方達成共識形成合力，梳理盤活底層資產(chǎn)，推進底層資產(chǎn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，最終實現(xiàn)債權(quán)回收價值最大化。

三是通過債務(wù)重組（“展期”+“降息”）與債務(wù)方達成和解，有利于提高債務(wù)方解決債務(wù)的積極性。通過實施債務(wù)重組方案盤活和提升底層資產(chǎn)價值，努力實現(xiàn)債權(quán)回收，系目前針對困境房地產(chǎn)項目較為常見、可行的市場化處置方案。 

與此同時，大業(yè)信托還推出一份紓困計劃，計劃分5次每次按照本金4%的比例向信托計劃進行紓困，紓困金額累計不超過初始投資本金 20%（含）。

此外，知情人士向界面新聞透露，購買招業(yè)13 號的投資者中有較多其控股股東中國東方資產(chǎn)管理有限公司的員工。大業(yè)信托財富總監(jiān)在中國東方相關(guān)投資者群內(nèi)發(fā)布了一封《致融創(chuàng)項目東方系統(tǒng)投資人的信》表示，希望這些投資者能更深入地了解大業(yè)信托與底層項目在風(fēng)險處置過程當(dāng)中面臨的情況以及提出的處置思路和解決方案，并在受益人大會中投出寶貴的一票。

天眼查APP顯示，大業(yè)信托的股東為中國東方資產(chǎn)管理有限公司、廣州金融控股集團有限公司、廣州京信電力集團，持股比例分別為41.67%、38.33%、20%。