界面新聞?dòng)浾?| 趙一帆

昔日需求火熱、創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)此起彼伏的共享辦公市場(chǎng)正在走向轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

曾被視為共享辦公鼻祖的WeWork被傳計(jì)劃最早于本周申請(qǐng)破產(chǎn)，早于WeWork成功上市的國(guó)內(nèi)頭部共享辦公平臺(tái)優(yōu)客工場(chǎng)也于今年7月被法院列為“老賴”。除此之外，如氪空間、納什空間等曾躋身過(guò)行業(yè)頭部的企業(yè)紛紛被曝大幅裁員、無(wú)法按時(shí)交租等消息。

平臺(tái)企業(yè)面臨的巨大壓力，也在市場(chǎng)規(guī)模上有所體現(xiàn)。據(jù)國(guó)家信息中心發(fā)布的報(bào)告顯示，共享辦公領(lǐng)域市場(chǎng)交易規(guī)模是七大共享經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)（生活服務(wù)、生產(chǎn)能力、知識(shí)技能、交通出行、共享辦公、共享住宿、共享醫(yī)療）中萎縮最為嚴(yán)重的領(lǐng)域，從2019年巔峰時(shí)的227億元暴跌到2022年的132億元，同比下降37.7%。 

但在界面新聞?dòng)浾邔?shí)地探訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，位于北京的兩處WeWork中國(guó)辦公地幾乎滿員運(yùn)行，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員也表示，“兩人間非常搶手，已經(jīng)被訂光了，四人間還只剩下5個(gè)?！?/span>

這不禁讓人產(chǎn)生疑問(wèn)，共享辦公行業(yè)是真的成熟起飛了，還是疫情后暫時(shí)的需求回暖？

據(jù)界面新聞?dòng)浾吡私猓糠止蚕磙k公企業(yè)自稱為“科技企業(yè)”，但其實(shí)市場(chǎng)對(duì)此并不買賬。從商業(yè)模式來(lái)看，原本的共享辦公企業(yè)可以被理解為“二房東”，其實(shí)就是先自己租賃寫字樓，再裝修成辦公室，出租給有辦公需求的企業(yè)或個(gè)人來(lái)賺取租金。 

這也意味著，單一依靠租金的盈利結(jié)構(gòu)和前期巨額的支出成本導(dǎo)致這一類企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力很弱。

首先，企業(yè)入住率和租金定價(jià)的高低很大程度上決定了租金收入的多少。

疫情期間，遠(yuǎn)程辦公、門店臨時(shí)關(guān)閉等因素導(dǎo)致辦公需求大幅減少。以優(yōu)客工場(chǎng)為例，其在財(cái)報(bào)中表示，公司整體入住率從2020年的77%下降至2022年的51%，入住率的降低引發(fā)了企業(yè)收入降低的連鎖反應(yīng)。

此外，共享辦公企業(yè)入住率還會(huì)依賴于大企業(yè)，這就導(dǎo)致其單一的盈利結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

曾在共享辦公行業(yè)任職多年的李澤透露，“大企業(yè)可以直接租下一層樓，相較小企業(yè)或個(gè)人，與大企業(yè)簽約收益能高很多?！边@在優(yōu)客工場(chǎng)財(cái)報(bào)中也有所體現(xiàn)，入住率要依賴大型企業(yè)成員維持，而大型企業(yè)的租金可以占到年總凈收入的7%?！矮@客小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)者即使投入了很高宣發(fā)成本，但最終轉(zhuǎn)化率很低，就算能夠與中小客戶簽約成功，他們所占的收入占比也不大?！崩顫烧f(shuō)。

其次，租金定價(jià)的上下浮動(dòng)在一定程度上也受到樓宇整體租賃狀況影響。疫情期間，由于員工到達(dá)辦公室次數(shù)減少，許多企業(yè)通過(guò)縮小辦公空間來(lái)壓縮成本，寫字樓空置率上升則進(jìn)一步促使租金下跌。 

包括共享辦公企業(yè)在內(nèi)的所有寫字樓都在通過(guò)降價(jià)來(lái)吸引租客，租金定價(jià)減少使得企業(yè)盈利空間再次被擠壓。根據(jù)李澤提供的數(shù)據(jù)，在需求最旺盛的2018年，某品牌在北京望京酒仙橋商圈的辦公室價(jià)格在10.5元/平米·天，但現(xiàn)在同商圈的辦公室價(jià)格于近期下探到了6.5元/平米·天。

通常共享辦公企業(yè)與房東簽訂的房屋租賃合同普遍長(zhǎng)達(dá)十年，如果租金單價(jià)持續(xù)下跌，那企業(yè)凈收入勢(shì)必會(huì)受到很大影響。 

共享辦公除了前期需要投入巨大成本，后期也需要保持穩(wěn)定投入，當(dāng)中的費(fèi)用涉及場(chǎng)地租金外、裝修費(fèi)、管理費(fèi)、水電費(fèi)等。根據(jù)優(yōu)客工場(chǎng)財(cái)報(bào)，在開業(yè)前辦公空間通常有3-5個(gè)月的空置期，用于裝修和其他準(zhǔn)備工作，若宣傳效果不佳，沒(méi)有吸引到新會(huì)員的加入或維持現(xiàn)有會(huì)員規(guī)模，這一空置期還會(huì)比預(yù)期時(shí)間更長(zhǎng)。 

“共享辦公作為一個(gè)重資產(chǎn)行業(yè)，想要實(shí)現(xiàn)規(guī)?；c保證現(xiàn)金流本身就是矛盾的?！崩顫烧f(shuō)。

多重因素下，共享辦公行業(yè)進(jìn)入洗牌期，資本市場(chǎng)也開始回歸理性。

截至發(fā)稿時(shí)，WeWork估值從巔峰時(shí)期的470億美元，到如今的不足一億美元，跌幅達(dá)到了驚人的99%。與WeWork一樣，優(yōu)客工場(chǎng)至今仍未實(shí)現(xiàn)盈利，其市值也從6.18億美元一度縮水到現(xiàn)在的172萬(wàn)美元。 

對(duì)于仍然留在牌桌上的企業(yè)來(lái)說(shuō)，抓緊尋找新出路、實(shí)現(xiàn)扭虧為盈是活下來(lái)的唯一辦法。

李澤表示，創(chuàng)富港算是行業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)狀況比較好的，除了核心商圈，位置較偏、環(huán)境較差的乙級(jí)寫字樓也在其選址標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，而另一家企業(yè)雷格斯與房東簽訂的租賃合同相對(duì)合理和規(guī)范。不過(guò)，很多共享辦公企業(yè)經(jīng)常為了搶場(chǎng)地，隨意降低價(jià)格或者許諾給房東一些其他附加內(nèi)容，激烈競(jìng)爭(zhēng)下不斷向下突破的條款也為這類企業(yè)帶來(lái)了更多的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

目前來(lái)看，許多公司都推出了增值服務(wù)，比如雷格斯為抓住有遠(yuǎn)程辦公需求的大客戶，推出了高端辦公空間的新業(yè)務(wù)線?！昂芏嗍澜?00強(qiáng)企業(yè)有租賃多個(gè)辦事處的需求，雷格斯會(huì)提高店面的裝修標(biāo)準(zhǔn)，以符合客戶需求，因此定價(jià)也會(huì)比較高?！崩顫烧f(shuō)。

值得注意的是，已經(jīng)爆雷的優(yōu)客工場(chǎng)也曾向客戶提供U Plus服務(wù)（包括招聘、法律、營(yíng)銷等），服務(wù)推出后雖然會(huì)員數(shù)量有所上漲，但仍未從根源幫助其避免成為被執(zhí)行人的結(jié)局。

而WeWork中國(guó)已在2020年末與WeWork美國(guó)總部分離，擁有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)管理能力。為擺脫同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、適應(yīng)本土化市場(chǎng)，WeWork中國(guó)今年也推出了一站式、全生命周期的辦公解決方案，如企業(yè)初創(chuàng)期幫助其進(jìn)行工商注冊(cè)，快速擴(kuò)張期提供獵頭顧問(wèn)等服務(wù)。

從行業(yè)整體來(lái)看，中國(guó)共享辦公市場(chǎng)規(guī)模雖需求放緩，但仍有一定增長(zhǎng)空間。李澤表示，“如何提高疲軟市場(chǎng)下的獲客能力，打磨出效益更高的盈利模式、滿足客戶多樣化的需求，將成為未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的主要發(fā)力點(diǎn)?！?/span>