界面新聞記者 | 王妤涵

“行業(yè)陣痛比預(yù)想中更長、更痛，目前仍未結(jié)束，當(dāng)前的狀態(tài)有點(diǎn)像馬拉松的‘撞墻’，熬過去就跑下去了。”10月20日，在萬科一年一度的媒體交流會上，萬科集團(tuán)董事會主席郁亮談及當(dāng)下的房地產(chǎn)形勢時表示。

對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場是否存在供給過剩的問題，郁亮稱，主要城市當(dāng)前的住房條件“被平均”了，城市被小鎮(zhèn)平均了，大城市被小城市平均了。住房市場需求已經(jīng)從“有沒有”的階段，走向“好不好”的階段。

隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，老百姓生活水平日益提高，住房需求逐漸多元化，但目前針對新需求的市場供應(yīng)是不充分的。

根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，2020年，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到38.6平方米，折成使用面積只相當(dāng)于日本40年前的水平，63%的城市住房還未達(dá)到配備電梯的基本門檻。

據(jù)郁亮估計(jì)，目前的住房合理需求每年應(yīng)該在12億平方米左右，但今年開工量不到7億平方米，回到了2006年的水平，是遠(yuǎn)低于合理需求的，現(xiàn)階段的住房建設(shè)水平顯然超跌了。

國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1—9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87269億元，同比下降9.1%（按可比口徑計(jì)算）；其中，住宅投資66279億元，下降了8.4%。房屋新開工面積72123萬平方米，下降23.4%，其中，住宅新開工面積52512萬平方米，下降了23.9%。

但郁亮認(rèn)為，住房作為居民生活的剛需不會消失，壓制久了總要釋放出來。

他表示，未來市場自身會產(chǎn)生向上修復(fù)的動力，像今年的旅游市場一樣，過去3年的積壓的需求和動能在今年得以釋放，壓縮的越厲害，反彈的也越厲害。

對于“政策沒用論”，郁亮指出，政策肯定是有用的，但不是萬能的，不能指望一個政策就能徹底扭轉(zhuǎn)局面。

從數(shù)據(jù)來看，自8月底全國主要一二線城市出臺系列樓市優(yōu)化政策后，市場已經(jīng)出現(xiàn)回升跡象。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，在8月底各項(xiàng)新政實(shí)施后，盡管9月份全國房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模仍處于低位，但核心城市新房市場活躍度提升。當(dāng)月，100個重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長約14%。

其中，一線城市新房成交規(guī)模環(huán)比增長32%，二線代表城市環(huán)比增長13%，三四線代表城市環(huán)比增長10%。這也說明，新政實(shí)施后已經(jīng)顯現(xiàn)出一定效果，部分住房需求得到了合理釋放。

而10月上半月最新數(shù)據(jù)相較9月繼續(xù)好轉(zhuǎn)，郁亮認(rèn)為，這是市場積累的反彈力量和政策支持共同作用的結(jié)果。

與此同時，他也表示希望未來政策可以落實(shí)到位，“因城施策”十分關(guān)鍵，“不能指望政策一招解決所有問題”，每個城市都要根據(jù)具體情況做出對應(yīng)調(diào)整，調(diào)整成適合市場的力量。

尤其是在供給端，未來可以有更多更積極的舉措，比如對于庫存過多的地區(qū)，可以暫時放緩?fù)恋毓?yīng)節(jié)奏；對于過去規(guī)劃用途存在偏差的土地和房產(chǎn)，可以考慮轉(zhuǎn)變性質(zhì)。

對于如何穿越房地產(chǎn)行業(yè)新一輪周期，郁亮借用海爾集團(tuán)的理念“沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)”。

郁亮認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)要從過去傳統(tǒng)階段向新的發(fā)展階段邁進(jìn)，每個企業(yè)不管怎么樣，無論愿意不愿意、是否準(zhǔn)備好了，都要相信新發(fā)展階段都將進(jìn)入循環(huán)。

從跟客戶的同步發(fā)展來看，可以看到客戶現(xiàn)在要求越來越高、越來越及時。選行業(yè)、選企業(yè)，要讓客戶說好，客戶是滿意的，這一點(diǎn)有點(diǎn)像消費(fèi)品行業(yè)了。

而行業(yè)、客戶的變化也讓萬科發(fā)生轉(zhuǎn)變，這其中包含兩個難點(diǎn)：一是如何賺小錢、慢錢、辛苦錢；二是商業(yè)模式閉環(huán)問題，從房地產(chǎn)開發(fā)變成不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營服務(wù)商的閉環(huán)。

萬科除地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)，就是在賺小錢、慢錢、辛苦錢，比如物流業(yè)務(wù)、長租公寓業(yè)務(wù)等。

郁亮表示，市場短期雖有壓力，但對長期仍有信心，當(dāng)下不必過于悲觀，他相信城市永不落幕，只要與客戶、城市同步發(fā)展，未來仍有很多機(jī)會。