文|空間秘探 鄭佳鈮

近期，泊寓發(fā)布消息表示長春泊寓與龍翔集團成功簽約，落子長春新區(qū)北湖技術開發(fā)區(qū)。據了解，聯手泊寓的龍翔集團前身為長春東北城市生態(tài)濕地公園管理有限公司，是經長春新區(qū)管委會批準成立的大型國有企業(yè)集團。國企的加入，不僅為長春長租公寓市場帶來了新鮮“血液”，更是為泊寓注入了一劑“穩(wěn)定劑”。而今，放眼整個長租公寓市場，今年以來，國資正在加速布局，重塑長租公寓市場格局……

井噴的公寓市場，國資蜂擁而至

近日，泊寓官方發(fā)布消息表示長春泊寓與龍翔集團成功簽約，泊寓·長新創(chuàng)谷人才社區(qū)項目成功落子長春新區(qū)北湖技術開發(fā)區(qū)。這一項目是長春首個千間體量的泊寓項目。作為長春泊寓旗艦店，泊寓·長新創(chuàng)谷人才社區(qū)整體以輕奢風格為主題，項目總建筑面積約9.4萬平方米，房間數量1408間，樓棟數量4棟。此外，泊寓·長新創(chuàng)谷人才社區(qū)項目將作為長春泊寓旗艦店，并宣布于10月正式啟幕。

據悉，泊寓本次項目合作方是一家具有國資背景的龍翔投資控股集團有限公司，其前身為長春東北城市生態(tài)濕地公園管理有限公司，是經長春新區(qū)管委會批準成立的大型國有企業(yè)集團。二者此次合作，屬于長租運營機構與國有企業(yè)強強聯合，是打開新局面的有益嘗試，為城市住房租賃供給提供新思路。

除此之外，今年以來，長租運營機構“聯手”國資的現象已變得越來越多。例如，9月28日，上海閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)攜手華潤置地有巢，聯合發(fā)布“悅虹人才公寓有巢綠苑路店、吳中路店”兩大新品長租公寓項目。據了解，悅虹人才公寓是虹橋鎮(zhèn)政府打造的高品質宜居人才公寓品牌，而此次推出的兩處鎮(zhèn)級人才公寓為上海閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)政府與華潤置地有巢聯合打造，通過政企合作形式，為虹橋鎮(zhèn)內企業(yè)人才提供優(yōu)質的居住環(huán)境和配套服務。

無獨有偶，國資在以政企合作方式布局長租公寓之外，有的甚至已開始以打造自己的公寓品牌進軍長租公寓領域。比如，央企招商蛇口招商蛇口，推出自有品牌“壹間”品牌；杭州市錢江新城投資集團有限公司推出杭州市屬國有企業(yè)首個自主租賃住房運營服務品牌——寧巢公寓等。

近幾年，隨著人口結構的變化、住房觀念的調整，長租公寓的需求量也在持續(xù)增大。隨著國資的入場加持，不僅能加快培育住房租賃市場，完善租賃領域的頂層設計，其一系列政策紅利的出臺帶來諸多市場機會。

例如，2021年國務院辦公廳強調加快保租房建設，圍繞保租房建設配套出臺了一系列支持政策，從更改項目規(guī)劃的綠色通道，到金融貸款資金支持，再到公募REITs的全面打開，形成了住房租賃“投融管退”的商業(yè)模式閉環(huán)。長租公寓極具成長性的發(fā)展更是吸引了民資，甚至引來了黑石、KKR、博楓、睿星等外資的爭相布局，而這也讓國央企看到了長租公寓市場利好前景。

可見，隨著近年來住房租賃市場格局的不斷洗牌并呈現出愈加廣闊的前景，在民資、外資的爭相布局下，國資們也紛紛進入長租賽場。不論是大型央企國企的布局或是地方型國企的發(fā)力，都在成為長租公寓領域一股不可小覷的市場力量，在住房租賃市場發(fā)揮積極作用。

國資發(fā)力“租賃社區(qū)”，改變長租公寓生態(tài)

長租公寓作為房地產市場一個新興的行業(yè)，但已經成為住房租賃市場不可忽視的組成部分。在政策紅利加持、租賃用地供應加大、市場需求提升等多重因素影響下，大型租賃社區(qū)作為市場租賃房源的重要供給，正在逐漸成為市場的主流。繼2020年旭輝瓴寓推出的全國首個租賃社區(qū)--柚米社區(qū)上海浦江華僑城店開業(yè)后，各地的“租賃社區(qū)”產品也如雨后春筍般不斷涌現。

不同于集中式公寓或分散式公寓，租賃社區(qū)的體量一般很大，房源數量多數在1000以上。物理空間更加集中。受大城市中心區(qū)域的地產資源趨于飽和影響，以及大型租賃社區(qū)體量較大，建設成本較高的挑戰(zhàn)。相較于其他長租公寓運營商，國企在融資、拿地等方面擁有更多資源與話語權，更能占得租賃住房用地政策紅利“頭籌”，更易于成為長租行業(yè)的頭部玩家。因此，與央企、國企合作也成為了各公寓品牌打造“租賃社區(qū)”最常見的手段之一。

從當前住房租賃市場來看，現在許多公寓品牌所做的“租賃社區(qū)”板塊大多有著實力國企的背書。例如，10月7日，瓴寓發(fā)布消息表示，瓴寓國際中標上海楊浦區(qū)共青430寓和上海寶山區(qū)新顧城上實菁英薈租賃住房兩個租賃大社區(qū)項目，瓴寓國際與上海國企及地方政府平臺公司合作，為在滬工作的新市民、青年人提供1500余間公寓。

據了解，瓴寓國際自2019年提出深耕大型租賃社區(qū)賽道，截至10月，瓴寓已在上海成功落地11個大型租賃社區(qū)項目，其中保障性租賃住房8個，在滬已開業(yè)房源1.9萬間，納入保障性租賃住房1.2萬間。并在多個核心城市布局標桿人才社區(qū)，從投到退各個環(huán)節(jié)均積累了豐富的實踐經驗，形成經由市場驗證和肯定的商業(yè)模式?？梢哉f，瓴寓在“租賃社區(qū)”板塊取得了較好的成績。

朗詩寓，在租賃社區(qū)領域也在不斷深耕。去年年底，朗詩寓宣布落地高品質人才租賃社區(qū)——太湖科學城國際青年創(chuàng)新社區(qū)。據了解，朗詩寓的新租賃社區(qū)是與蘇州科技城合作打造的。蘇州科技城是蘇州科技城管理委員會下屬公司，系蘇州高新區(qū)全資國有公司,是蘇州科技城的開發(fā)建設主體。這一項目可提供1340套租賃房源、合計2800多個床位，是朗詩寓繼杭州瓜山未來社區(qū)后落地的又一個大型租賃社區(qū)，也是一個典型的城市更新案例。

除此之外，今年5月，招商蛇口競得合肥高新區(qū)GX202302租賃用房地塊，招商伊敦表示將建成計容面積10.3萬平方米的保租房租賃社區(qū)，這是招商伊敦即將在合肥落地的第三個管理項目，預計2026年初開業(yè)，并定位壹間公寓品牌。據悉，招商伊敦作為實力央企招商蛇口旗下的酒店及公寓板塊企業(yè)，是租賃市場央企公寓代表，對于一些優(yōu)質資源更具優(yōu)勢。

不難發(fā)現，大型租賃社區(qū)作為租賃房源的主要供給，目前正成為租賃住房主力企業(yè)的重要布局方向。同時，隨著保租房建設快速推進，大型租賃社區(qū)項目接連入市，租賃住房市場房源供給增加明顯，國央企成為市場供應主力。

國企登頂，身前的“秘寶”和背后的“大山”

回顧長租公寓近10年的發(fā)展，有過高光，經歷過低谷，當下正在回歸理性。其中，憑借在資源整合方面的優(yōu)勢，“國家隊”在住房租賃市場迅速崛起。作為住房租賃市場“壓艙石”，國資企業(yè)不僅具有自身獨特的優(yōu)勢，也有身后仍需翻越的“大山”。

不可比擬的拿房優(yōu)勢

長租公寓作為一個資金密集型行業(yè)，在房源獲取、裝修改造和運營管理等方面都需要投入大量的資金。國企憑借其在國民經濟中的主導地位，無論是從購買土地的資金成本還是獲取土地的質量上，都碾壓眾多民企。能夠更容易地獲取低成本資金，同時通過資源整合，提高運營效率和成本控制能力。以其先天優(yōu)勢，搭建拿地底氣。

從近兩年公開的土拍市場，可以發(fā)現一個典型的特征——地方國企越來越強勁，熱門地塊或是高價地，都非其莫屬，在土地市場的信息上國企有著其他企業(yè)無法望其項背的優(yōu)勢。

以珠江租賃為例，在房源獲取方面，不同于部分市場運營商，大部分屬廣州市住建局等相關單位委托管理。同時，在自建或改造房源上，其從源頭避免相關安全及消防隱患，房間多以整租為主，杜絕各類亂象，為租戶提供安全穩(wěn)定的長住居所。

租賃市場的“穩(wěn)定器”

“租售并舉”的住房制度改革大背景下，住房租賃市場將持續(xù)火熱，資本的介入只會增強不會減弱。促進這個市場的健康發(fā)展，既有賴于監(jiān)管政策和配套措施的不斷完善，也需要國有資本切實負起“穩(wěn)定器”的作用。

一方面，國有資本的進入，有利于進一步優(yōu)化租房市場結構，提供低、中、高不同檔次的租房產品，緩解城市不同收入群體的住房困難；另外一方面，國有資本的進入，可以在房租過快上漲的特殊時期，起到“調節(jié)器”的作用，平抑市場短期租金價格，規(guī)范和引導市場行為，從供給端推動長租公寓市場的健康發(fā)展。

據了解，目前上海共有70余家國有企業(yè)參與并引領高品質租賃住房建設，且占據的市場規(guī)模巨大。例如，2023年上海城方自持新建租賃住房項目共計11個，約向市場供應1萬套（間），已運營新建保租房項目6個，約占上海市場規(guī)模的30%。上海城方作為上海首個國企住房租賃品牌，在短短幾年時間，發(fā)展如此迅猛，除了客觀因素，政策引導、國企背景、市場需求，當然也與其自身運營力的不斷迭代提升有關。

專業(yè)人才難引進

在租賃市場規(guī)?；l(fā)展以后，面對日益增長的房源和租戶管理需求，長租公寓需要納入更多的人才以支撐高效的運作與發(fā)展。但目前來看，整個長租行業(yè)面臨的最大的問題是行業(yè)人才的稀缺帶來的企業(yè)效率低下。

樂乎CEO羅意也曾說過，長租公寓最大的問題是缺少專業(yè)的行業(yè)人才。行業(yè)人才多來自地產、金融、互聯網，均屬于高薪行業(yè)的高薪崗位，人才累積需要時間來沉淀，但長租行業(yè)時間還很短，沉淀下的人才當然也不多。國企在運營公寓項目方面并沒有形成成熟的運營團隊，需要大量引進專業(yè)人才，同時也需要時間培養(yǎng)自己的專業(yè)運營團隊。但國企薪酬體系和激勵機制，盡管多年改革，但與市場薪酬有差距，導致國企在引進和留住運營管理等方面感到困難。

前期投入難控制

企業(yè)投資一個新的行業(yè)，必須有清晰的盈利模式和穩(wěn)定的盈利前景，才能有持續(xù)性發(fā)展。當下，長租公寓的運營商通常面臨前期投入巨大，但利潤回報率不高、回報周期較長的挑戰(zhàn)。

從租賃市場的發(fā)展情況來看，盈利模式仍比較單一，目前長租公寓市場企業(yè)主要收入來源于租金和增值服務，沒有對口金融產品支持是住房租賃企業(yè)面臨的共性難題。

以上海市為例，上海大多國企是通過競拍租賃地塊新建租賃住房的方式拓展公寓市場，企業(yè)從前期的競拍地塊，到后期的建設和運營，都需要有大量的現金流作為支撐，這給后續(xù)的經營管理帶來了極大的挑戰(zhàn)。為此，國企在拓展住房租賃市場時，需要挖掘新的利潤點并不斷總結盈利經驗，通過經營管理實踐逐漸形成獨具特色的盈利模式，才能減少發(fā)展壓力。

政策與資源的傾斜，為國企進入公寓行業(yè)提供了一定優(yōu)勢條件，不僅能夠盤活原有的國有資產，也是國資平臺在經營上進行創(chuàng)新的積極嘗試。但是面對完全市場化的公寓行業(yè)，國企人才和經驗的缺失，以及權責與激勵的不匹配等現狀，就像無形的“大山”，仍在等待國資企業(yè)去翻越。

長租市場再多一類“猛將”，民企還有機會嗎？

隨著長租公寓行業(yè)的不斷發(fā)展，目前，國企已然是全國長租公寓住房租賃市場管理規(guī)模中的較大持有者。隨著各地國資攜大量保租房漸次入市，再一次改變市場格局。可見，民營企業(yè)的長租公寓分額的減少也就成了前進道路上的一道難關，作為較早開始涉足長租公寓領域的民企們來說，如何尋求新機會分得更多市場蛋糕成為迫切需要解決的問題，民企們未來可以轉向何處發(fā)展，值得探究深思。

單打獨斗不如聯手作戰(zhàn)

如今，各地國企漸次入市，再一次改變市場格局。隨著產品和服務更迭速度不斷加快，租賃市場進入品質化發(fā)展階段，姍姍來遲的國企，即使擁有資源的加持，但依舊存在著自身的短板。民企很難跟國企拼資金實力和融資優(yōu)勢，國企也很難跟民企拼市場化運營和效率?；陔p方各自不同的優(yōu)勢，專業(yè)分工與合作或許是促進長租公寓產業(yè)健康、高效、可持續(xù)發(fā)展的基石。

以重慶長租公寓市場為例，早前，為了打造為大型高端旗艦店，加快推進租購并舉，成為聚集渝中區(qū)高端人才的“新舞臺”。由國資攜手市場運營主體，共同打造了高端人才配套租住項目——龍湖冠寓嘉陵大廈。據悉，這是重慶首例國企民企攜手打造長租公寓，將形成渝中區(qū)首個定位中高端的新型人才長租公寓。這種國企民營強強合作的“新范例”，也將成為渝中創(chuàng)新發(fā)展的“新亮點”，這也是渝中區(qū)實施供給側結構性改革、提升城市品質的重要舉措。

實際上，當下市場中，市場力量在推動國資、民營的水乳交融。國企和民企應在更多保租房項目和市場化長租房項目上互信合作，積極做政府的顧問和參謀，尤其是在項目前期的市場調研、產品規(guī)劃設計和運營期間的精細化運營管理方面，交給民企來做。實現合作共贏，利益最大化，是需要民企主動進行的。

以經驗提升品質

在市場完成起跑階段后，住房租賃行業(yè)形成了初步的競爭格局。而隨著國資入局，競爭逐漸“白熱化”。在長租公寓等賽道吸引諸多房企入局角逐之時，品質提升亦始終是房地產行業(yè)的“新角逐點”。以“質”取勝，“?！闭邽橥跻琅f是長租市場的基本規(guī)律。而相對國資企業(yè)來講，民企在長租板塊的經驗，為其帶來了優(yōu)勢，在運營、品質提升等方面占據了利好位置。

例如，窩趣公寓為幫助全面提升項目收益，曾融合鉑濤集團和58集團賦能，進一步提出獨有“全鏈條運營管理體系”。 鉑濤集團和58集團兩個在住宿領域深耕十余年的民企，其強大的品牌勢能和卓越的運營能力幫助窩趣公寓的全鏈條運營不斷迭代升級，在為不同消費群繪制“品質租住”藍圖上穩(wěn)步前進，并成功運用到人才公寓、大型租賃社區(qū)項目上。

隨著消費要求的不斷增多，產品質量的優(yōu)化升級成為應有之義。雖然國企入場帶來了不少競爭壓力，但民企作為公寓領域的“推動者”，多年積累的耕作經驗或許能夠推動其重新找到發(fā)展的答案。

高效“搶奪”優(yōu)質房源

國企拿房大多依托于自有資產或者上級托管房源，這為國企在拿房環(huán)節(jié)帶來成本優(yōu)勢的同時，也為房源的長期穩(wěn)定性有了保證。民企在拿房成本上雖不如國企，但對于房源的決策速度也是國企在拿房環(huán)節(jié)難以與之相比的。

資本涌入導致競爭加劇，目前長租公寓市場的項目爭奪戰(zhàn)日益激烈。公寓作為一個對企業(yè)現金流有著高要求的市場，公寓市場的投資回報周期長、盈利能力相對單一。因此，在爭奪一些優(yōu)質房源時，巨大資金壓力和稅負壓力，反而會使一些融資能力很強的國企難以決策。相比之下，民企的反應力和決斷力會更加強大?？梢哉f，這是民企在拿房環(huán)節(jié)的最后優(yōu)勢，也是公寓面對房源搶奪時，民企所能給予的保障。

綜上，激情過后的長租公寓行業(yè)，迎來了更理性、更有公信力的企業(yè)的引領。如今，“國家隊”大踏步進入市場，利用自身的資源優(yōu)勢，發(fā)揮“穩(wěn)定器”作用，推動長租公寓市場穩(wěn)健發(fā)展。這對民企來說，既是機遇，又是挑戰(zhàn)。相信在未來，國企仍將穩(wěn)定發(fā)揮“壓艙石”作用，與民企充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，強強聯合，盤活更多存量項目，促進租賃市場蓬勃發(fā)展！