文｜實習(xí)記者 朱簞
廣州樓市一系列利好政策出臺以來，市場熱度持續(xù)回升，土拍市場也誕生了“銀十”的第一宗封頂搖號地塊。
10月11日下午，位于廣州天河區(qū)的牛利崗北街地塊拍賣搖號結(jié)果出爐，中鐵建以約59.8億元的總價摘得該地塊。
在10月10日下午的競拍中，這幅地塊吸引了保利、中海、招商、越秀、珠實、金茂、中鐵建、中鐵置業(yè)等多家國央企報名，該地塊歷經(jīng)40輪競價后觸頂進入搖號階段，折合樓面價5.27萬元/平米（扣除配建安置房面積），取代9月份拍出的海珠上涌果樹公園北側(cè)地塊，成為廣州全市樓面價第四高的地塊。
值得一提的是，該地塊是2022年12月遭遇流拍的梅花鋁廠地塊，也是去年廣州第四輪土拍的6宗地塊中唯一成交失敗的地塊。該地塊在去年的起拍總價約為53.6億元，此次的起拍總價降低了約1.6億元。
在去年廣州第二輪土拍中，與該地塊一路之隔的燕塘地塊三達到了封頂搖號，當時被廣州國企越秀地產(chǎn)以81.2億元的總價成交，折合樓面價5.08萬元/平米，溢價率達15%，目前已經(jīng)開發(fā)成為越秀·天河·和樾府樓盤，項目銷售均價約8.6萬元/平米。
根據(jù)相關(guān)信息，該地塊總面積約7.7萬平米，出讓面積約4.7萬平米，臨近地鐵3號線梅花園站，5站即可到達珠江新城，周邊的學(xué)校、醫(yī)療、商業(yè)配套成熟。該地塊采用“限地價+競品質(zhì)+搖號”方式出讓，根據(jù)出讓要求，競得人需配建道路用地、幼兒園和安置房。
此外，該地塊也是廣州市“智慧+品質(zhì)”住宅標準的首個試點項目。
按照相關(guān)標準，拿地房企的綜合評分不能低于80分。這意味著，政府會對拿地的房企進行評分，分數(shù)達標后房企才有資格進行搖號。具體而言，評分標準主要有六個維度：用地與規(guī)劃、安全與耐久、舒適與健康、節(jié)能與環(huán)保、智慧與數(shù)字、運營與維護。從土地的掛牌，到住宅的建設(shè)、竣工及交付，全程都有政府相關(guān)部門進行監(jiān)管。
與去年的出讓條件相比，今年的出讓條件有所寬松，配建的幼兒園面積不計容，安置房的套數(shù)減少了14套，但競品質(zhì)的要求也將提高房企的建設(shè)成本。
中指研究院華南地產(chǎn)研究主管陳雪強認為，從流拍到封頂搖號，除了地塊自身出讓條件下調(diào)以外，更主要是由于市場環(huán)境因素的變化。在去年底，由于廣州疫情集中爆發(fā)導(dǎo)致市場成交跌入底谷，加之年底開發(fā)商資金緊張，因此地塊遭遇流拍。而當前市場環(huán)境在廣州近期連續(xù)出臺多項政策下有所改善，尤其是限購政策的松綁，更加利好中心區(qū)域項目的去化，相關(guān)政策也大力支持改善性需求的釋放。
此外，廣州近幾年高端產(chǎn)品的去化顯著提升，豪宅產(chǎn)品去化效果較好，也是堅定了開發(fā)商趨于拿市中心核心優(yōu)質(zhì)地塊的信心，尤其今年國慶黃金周前后中心區(qū)域多個高端樓盤去化較好，也是影響此次競拍的激烈度。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，距離該地塊一路之隔的越秀·天河·和樾府，在去年12月開盤時的總套數(shù)有一千余套，去化數(shù)據(jù)并不理想，去化表現(xiàn)為C級（低于20%）。對于房企來說，在此時拿下梅花鋁廠地塊會面臨較大的銷售壓力。
但今年，越秀·天河·和樾府的銷售情況整體提升不少，以71.74億元、14.13萬平米依次包攬今年前三季度金額榜亞軍和面積榜冠軍。在國慶黃金周期間，成交金額超1億元。就在牛利崗北街地塊進入搖號后不久，越秀·天河·和樾府宣布在售產(chǎn)品價格全線上漲2%，此外將加推一棟戶型為180平米大平層的樓王。
周邊的新盤除了越秀的項目外，還有保利天瑞?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年6月至8月，保利天瑞位列天河區(qū)新房市場成交榜單第一，成交面積34127平米，成交套數(shù)224套，成交金額28.4億元，實現(xiàn)“三連冠”，其中成交金額位列全市第二。在國慶假期首日，該樓盤的成交額就突破3億元。根據(jù)開發(fā)商發(fā)布的海報，國慶假期期間保利天瑞的銷售金額超16億元。
二手房方面，根據(jù)廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，10月2日至8日，天河區(qū)二手房網(wǎng)簽宗數(shù)170宗，環(huán)比下降16.67%；該地塊所在的天河北板塊網(wǎng)簽宗數(shù)19宗，環(huán)比卻上升46.15%。
陳雪強表示，此次地塊觸頂搖號也會給市場釋放積極的信號，疊加近期政策利好，市場成交已有明顯回溫趨勢，但市場成交也將趨于分化。
10月9日，黃埔限購放開后首次土拍，位于知識城的兩宗地塊均以底價成交，總價共計30億元。
比對來看，無論是土地市場還是新房市場，廣州中心區(qū)域及近郊核心板塊市場成交將延續(xù)良好的局面，外圍區(qū)域市場成交則趨于平淡。