文|讀懂財(cái)經(jīng) 楊揚(yáng)
編輯|夏益軍
巴菲特不喜歡地產(chǎn)股，是大家都知道的事情。他老爺子甚至說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)是一項(xiàng)糟糕的投資。
但前不久，股神“食言”了。巴菲特旗下的伯克希爾·哈撒韋披露，公司在二季度對(duì)DR Horton、Lennar、NVR三家頭部地產(chǎn)公司投資8.14億美元。
股神的建倉(cāng)思路也很值得揣摩。要知道，在最近一年多的時(shí)間里，地產(chǎn)股都漲勢(shì)兇猛。就拿巴菲特下注的三家地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，近一年漲幅都在50%以上，同期甚至跑贏了MATANA中的大多數(shù)大型科技公司。
實(shí)際上，美國(guó)地產(chǎn)股的股價(jià)大漲，也超過(guò)大部分人的預(yù)料。通常情況下，美國(guó)房屋銷(xiāo)量與加息是負(fù)相關(guān)的關(guān)系，加息會(huì)導(dǎo)致放貸款利率上升，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，都不愿意在高利率環(huán)境下背負(fù)一筆高息貸款。
但在本輪美國(guó)加息周期中，地產(chǎn)股打破了加息魔咒。在加息何時(shí)結(jié)束尚不明確時(shí)，新房銷(xiāo)售從2022年年底開(kāi)始出現(xiàn)了持續(xù)的大幅反彈，今年6 月，美國(guó)新房銷(xiāo)售同比增速23.8%。那美國(guó)地產(chǎn)是如何在加息尚未結(jié)束時(shí)，就開(kāi)始反彈的？
本文持有以下觀點(diǎn)：
1、美國(guó)房源出現(xiàn)供應(yīng)短缺。次貸危機(jī)后，美國(guó)住宅經(jīng)歷了供給側(cè)改革，新增房屋數(shù)量趨緩，但在需求側(cè)，千禧后出生的美國(guó)人達(dá)到適合購(gòu)房年齡，開(kāi)始組建家庭。2015年到2021年，美國(guó)住房增加了約630 萬(wàn)套，但美國(guó)家庭數(shù)量共增加了790萬(wàn)戶。
2、二手房交易向新房轉(zhuǎn)移。疫情時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)降息大放水，很多人以很低的按揭貸款利率買(mǎi)房，而在如今高房貸利率時(shí)，居民普遍不愿意賣(mài)二手房。邏輯在于，美國(guó)很多二手房銷(xiāo)售目的是賣(mài)舊買(mǎi)新的房屋置換，而居民顯然此時(shí)不愿承接現(xiàn)有高利率。存量房不賣(mài)，剛需轉(zhuǎn)移到新房。
3、美國(guó)地產(chǎn)股由高風(fēng)險(xiǎn)變?yōu)楦叽_定性資產(chǎn)。金融危機(jī)前，美國(guó)很多地產(chǎn)股也是激進(jìn)的高杠桿模式。頭部公司DR Horton負(fù)債率在65%以上。但在次貸危機(jī)后，美國(guó)地產(chǎn)股將負(fù)債率降到了較低水平，如今頭部公司負(fù)債率都降到32%以下，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大大降低。
01 美國(guó)地產(chǎn)股擺脫加息“魔咒”
過(guò)去多年，美股漲幅最好的是以MATANA為代表的科技公司。但今年以來(lái)，情況有了變化，美股地產(chǎn)股的表現(xiàn)比這些科技公司還要猛。
近一年多的時(shí)間里，MATANA的漲幅都不小，拋開(kāi)英偉達(dá)不談，其他科技公司絕大多數(shù)漲幅都在10%-40%之間。但這都不及美國(guó)地產(chǎn)股的表現(xiàn)。近一年里，三家美國(guó)規(guī)模較大的房屋建筑商DR Horton、Lennar、NVR的漲幅分別為55%、50%、47%。
作為一個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)，地產(chǎn)股竟然能在一年多的時(shí)間里跑贏MATANA這些科技公司，原因在于其打破了加息“魔咒”。
通常情況下，美國(guó)購(gòu)房需求與加息是負(fù)相關(guān)的關(guān)系，加息會(huì)導(dǎo)致貸款成本上升，進(jìn)而導(dǎo)致貸款利率上升。而貸款利率肯定與新房銷(xiāo)量負(fù)相關(guān)，背后的邏輯也不難理解，地產(chǎn)是靠負(fù)債驅(qū)動(dòng)的行業(yè)-無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，都不愿意在高利率環(huán)境下背負(fù)一筆高息貸款。
但在本輪美國(guó)史上最強(qiáng)加息周期中，地產(chǎn)股卻給出了超預(yù)期的表現(xiàn)。從去年3月份以來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)加息幅度已經(jīng)超過(guò)了500個(gè)基點(diǎn)，加息規(guī)模和速度創(chuàng)下了過(guò)去四十年來(lái)之最，貸款利率也蹭蹭往上漲。
但美國(guó)地產(chǎn)股一改歷史上加息周期的萎靡表現(xiàn)。雖然美國(guó)加息還未結(jié)束且加息結(jié)束的信號(hào)也并不明顯，但新房銷(xiāo)售卻從2022年年底開(kāi)始出現(xiàn)了大幅反彈，比如今年6 月，美國(guó)新房銷(xiāo)售同比增速23.8%。
新房銷(xiāo)售大增，美國(guó)地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)開(kāi)始釋放。二季度，全美頭部開(kāi)發(fā)商DR Horton，營(yíng)收同比增長(zhǎng)11%，成交房屋數(shù)量同比增長(zhǎng)8%。而在供給端，地產(chǎn)公司竟然也開(kāi)始罕見(jiàn)的在加息周期中，加大新房建設(shè)，二季度，美國(guó)營(yíng)建許可與新屋開(kāi)工數(shù)據(jù)都開(kāi)始環(huán)比增長(zhǎng)。
那為什么這次美國(guó)地產(chǎn)股能打破了一直以來(lái)的加息魔咒呢？
02 剛性的需求與二手房供給的轉(zhuǎn)移
美國(guó)地產(chǎn)公司能擺脫加息的不利影響，與新房市場(chǎng)供應(yīng)和長(zhǎng)期人口結(jié)構(gòu)變化有關(guān)。
美國(guó)住宅市場(chǎng)其實(shí)也經(jīng)歷了一次供給側(cè)改革。次貸危機(jī)以來(lái)，美國(guó)地產(chǎn)資本開(kāi)支一蹶不振，地產(chǎn)投資對(duì)于GDP的貢獻(xiàn)也在收縮。但在需求側(cè)，千禧年初先后出生的美國(guó)人達(dá)到了適合購(gòu)房的年齡，開(kāi)始組建家庭。
供給的收縮與需求的增加，使房源供應(yīng)短缺在眼下的美國(guó)是一個(gè)確定性趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)金證券數(shù)據(jù)，2015年到2021年，美國(guó)住房增加了約630 萬(wàn)套，但美國(guó)家庭數(shù)量共增加了790萬(wàn)戶。另?yè)?jù)房地美公司最新預(yù)測(cè)顯示，全美住房缺口約為380萬(wàn)套。供需之間的較大缺口，意味著，美國(guó)當(dāng)前的住房短缺不會(huì)很快消失。
在新一代美國(guó)年輕人具有剛性購(gòu)房需求的情況下，年輕人的購(gòu)房剛需從二手房房屋市場(chǎng)轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，進(jìn)一步助推了新房銷(xiāo)售的火熱。根據(jù)民生證券數(shù)據(jù)，2022年下半年開(kāi)始，美國(guó)新房交易市場(chǎng)占比持續(xù)提升，以今年6月份數(shù)據(jù)為例，美國(guó)新房銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)23.8%，而同期成屋（基本為二手房）銷(xiāo)售同比增速僅為-18.9%。
二手房需求轉(zhuǎn)移至新房市場(chǎng)是因?yàn)椤版i定效應(yīng)”，指的是當(dāng)房貸利率偏高時(shí)，居民普遍不愿意賣(mài)出其持有的二手房。因?yàn)楹芏嗝绹?guó)很多二手房銷(xiāo)售的目的是房屋置換，而在貸款利率過(guò)高時(shí)，出售二手房的人如果想要進(jìn)行置換，也必須要承接現(xiàn)在的高利率，一般沒(méi)有人會(huì)想這么換。
眼下，美國(guó)正發(fā)生著類(lèi)似的鎖定效應(yīng)。在疫情剛開(kāi)始不久，美聯(lián)儲(chǔ)降息大放水，很多人以很低的按揭貸款利率買(mǎi)了房，兩年時(shí)間內(nèi)凈增加超過(guò)兩百萬(wàn)的新屋主。房利美的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)總共有接近三分之二的抵押貸款所簽訂的利率低于4%。而如今現(xiàn)行的美國(guó)貸款利率在7%左右。
較大的利率差距，導(dǎo)致很多美國(guó)人不愿賣(mài)，這就導(dǎo)致了二手房庫(kù)存過(guò)低，并將買(mǎi)家擠到了新房市場(chǎng)，為美國(guó)地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)爆發(fā)加了一把“火”。
03 美國(guó)地產(chǎn)股的強(qiáng)勢(shì)還在持續(xù)？
巴菲特購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)股并不是抄底，而是買(mǎi)在了股價(jià)的“高點(diǎn)”。早在今年3、4月份，DR Horton的股價(jià)就已突破歷史高點(diǎn)，而巴菲特是從二季度才開(kāi)始買(mǎi)的。
即使在股價(jià)突破歷史高點(diǎn)后仍大膽買(mǎi)入，意味著巴菲特認(rèn)為地產(chǎn)股的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)是長(zhǎng)期邏輯。從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，美國(guó)新房市場(chǎng)有望長(zhǎng)期迎來(lái)“量?jī)r(jià)齊升”的階段。
正如上文所言，美國(guó)新房供應(yīng)短缺是長(zhǎng)期事件，保證了未來(lái)一段時(shí)間新房銷(xiāo)量的增長(zhǎng)。而在價(jià)格方面，美國(guó)居民的購(gòu)買(mǎi)力也在提升。
根據(jù)華西證券的說(shuō)法，“截止今年二季度，美國(guó)居民薪酬漲幅處于相對(duì)高位（超4%），房?jī)r(jià)收入比逐漸改善，并已經(jīng)處于歷史相對(duì)合理水平?！?/p>
房?jī)r(jià)收入比的改善為新房漲價(jià)提供了空間。知名房地產(chǎn)投資公司預(yù)計(jì)，未來(lái)五年房屋價(jià)格將繼續(xù)上漲。
量?jī)r(jià)齊增為地產(chǎn)股打開(kāi)了增長(zhǎng)空間。更為重要的是，美國(guó)地產(chǎn)公司已經(jīng)從高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楦叽_定性資產(chǎn)。
金融危機(jī)前，美國(guó)地產(chǎn)股走的也是激進(jìn)的高杠桿模式。頭部公司DR Horton的資產(chǎn)負(fù)債率在65%以上。但次貸危機(jī)后，地產(chǎn)公司受到了巨大沖擊，即使頭部公司的年?duì)I收較高峰時(shí)下降超過(guò)7成，很多小公司更是無(wú)法償還高負(fù)債，最終被迫破產(chǎn)。
但經(jīng)歷慘痛的次貸危機(jī)后，美國(guó)地產(chǎn)股吃一塹長(zhǎng)一智，已經(jīng)將負(fù)債率降到了較低水平，像DR Horton、LEN這些頭部公司負(fù)債率都已經(jīng)降到32%以下。
不僅經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大為降低，美國(guó)頭部公司也已經(jīng)形成了穩(wěn)固的經(jīng)營(yíng)壁壘，DR Horton經(jīng)過(guò)測(cè)算后提出，公司比中小型開(kāi)發(fā)商在每套房屋上具有明顯的成本優(yōu)勢(shì)。
成本優(yōu)勢(shì)得益于規(guī)模效應(yīng)，頭部公司在采購(gòu)設(shè)備和建材方面掌握著主動(dòng)權(quán)?？紤]到美國(guó)房屋成本中有60%的建材成本，遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)（11%），美國(guó)地產(chǎn)公司規(guī)模性采購(gòu)建材的成本壁壘在當(dāng)?shù)匦纬傻囊?guī)模優(yōu)勢(shì)不可小覷。
種種跡象表示，雖然美國(guó)加息節(jié)奏仍然不可控。但美國(guó)地產(chǎn)公司已經(jīng)與加息脫敏，未來(lái)，其新房銷(xiāo)售的增長(zhǎng)趨勢(shì)大概率延續(xù)。