文｜實習(xí)記者 朱簞

在多項政策支持下，北京9月份的樓市成交量開始恢復(fù)，寫字樓市場需求也有所提升。

9月26日，在今年第三季度發(fā)布會上，高力國際中國區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明表示，本季度北京甲級辦公樓市場新項目集中入市，需求如期恢復(fù)。

今年三季度北京新入市甲級辦公樓超44萬平方米(不包含非市場化的自用樓宇和大宗買賣交易樓宇)，占全年新入市甲級辦公樓總量的66%；第三季度甲級辦公樓凈吸納量大幅回升至16.8萬平方米。

對于本季度北京甲級辦公樓凈吸納量的回升，高力國際認(rèn)為，這主要由新項目預(yù)租去化所致。

第三季度入市的新項目預(yù)租去化達(dá)到16.9萬平方米，而存量項目的凈吸納量較少，處在正負(fù)零左右的水平。

這意味著，第三季度的市場需求并沒有出現(xiàn)明顯回升，存量項目實際上并沒有去化，增長的凈吸納量全部都是由于新項目在入市前一年左右的時間內(nèi)陸續(xù)預(yù)租貢獻(xiàn)所得。

從存量項目的凈吸納量表現(xiàn)來看，市場需求呈現(xiàn)逐步改善的趨勢。雖然存量項目空置面積仍未實現(xiàn)去化，但相較于過去兩個季度負(fù)5萬到負(fù)6萬平方米左右的凈吸納量水平，三季度存量項目凈吸納量的表現(xiàn)說明需求確實在觸底恢復(fù)中。

高力國際數(shù)據(jù)顯示，截至今年前三季度，北京新入市甲級辦公樓項目累計超過54萬平方米，累計凈吸納量6萬平方米，于三季度轉(zhuǎn)正。與此同時，北京甲級辦公樓三季度空置率達(dá)19.5%，環(huán)比增長1.9%，凈有效租金持續(xù)下降至309.9元每月每平米，環(huán)比降幅2.3%。

從需求側(cè)來看，國央企仍然是新項目去化的重要需求來源。

本季度新項目的去化總量為16.9萬平方米，其中國央企去化總量達(dá)13.7萬平方米，占比超過80%。伴隨較多國央企轉(zhuǎn)向降本增效的經(jīng)營策略，許多國央企選擇對辦公空間進(jìn)行整合和升級，從新入市項目的國央企大宗租賃成交來看，整合搬遷類需求至少占到六到七成。

從商圈數(shù)據(jù)來看，金融街在北京各商圈中的空置率最低，為8.1%，環(huán)比上升0.3%，總存量97萬平方米，租金為572.3元每月每平方米，環(huán)比下降2.6%。

高力國際認(rèn)為，從過去三年的時間周期來看，金融街仍是具有國央企背景的金融企業(yè)最青睞的子市場，成交面積占比排名第一，超過21%。

CBD區(qū)域緊隨其后，空置率為12.6%，環(huán)比上升0.7%。東城商務(wù)區(qū)空置率19.2%，環(huán)比上升7.3%。望京·酒仙橋空置率18.2%，環(huán)比上升0.9%。中關(guān)村空置率21%，環(huán)比上升4.1%。

高力國際預(yù)測，今年第四季度CBD、東城商務(wù)區(qū)空置率將呈現(xiàn)下降趨勢，金融街基本持平，而望京·酒仙橋和中關(guān)村空置率將有所上升。

此外，除亞奧、麗澤兩個商圈的租金保持穩(wěn)定以外，其余子市場的租金均有不同程度的下降，其中中關(guān)村市場的租金降幅達(dá)到最大，為321.5元每月每平方米，環(huán)比下降3.8%。

對于第四季度的甲級辦公樓市場表現(xiàn)，陸明表示，在市場沒有出現(xiàn)實質(zhì)去化的前提下，高力國際依然維持年底甲級市場空置率超過20%的預(yù)判，同時如果北部市場退租持續(xù)，北部甲級市場空置率也將超過20%。

在北京市場的歷年成交中，寫字樓占比金額通常超過五成。而今年以來，受租賃市場及退出壓力影響，北京市場寫字樓交易金額占比僅有24%，投資人對寫字樓投資更趨謹(jǐn)慎。

高力國際中國區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明表示，需求不足的問題可能會長期困擾市場增長，而辦公樓市場也同樣面臨這個問題。如果需求不足和低通脹持續(xù)，北京辦公樓市場或?qū)o法避免租金中樞持續(xù)下移，甲級市場平均凈有效租金重回“2”時代或許只是時間問題。