界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯

在大多數(shù)地產(chǎn)商業(yè)績(jī)被市場(chǎng)和政策所困時(shí)，“杭州一哥”濱江集團(tuán)（002244.SZ）的業(yè)績(jī)?nèi)韵袷堑禺a(chǎn)行業(yè)欣欣向榮時(shí)的景象。

8月29日，濱江集團(tuán)發(fā)布2023年上半年業(yè)績(jī)。根據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告，今年上半年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入270.29億元，同比增長(zhǎng)152.84%；歸母凈利潤(rùn)16.37億元，同比增長(zhǎng)27.33%。歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)約16.14億元，同比增加25.89%。

對(duì)于濱江上半年?duì)I收大幅增長(zhǎng)，歸母凈利潤(rùn)增速卻小于營(yíng)收增速的原因，東吳證券在研究報(bào)告中提到了幾個(gè)方面。

首先，濱江集團(tuán)2023年上半年毛利率同比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)至18.3%；其次，公司計(jì)提信用減值損失和資產(chǎn)減值損失共計(jì)7.9億元，2022年同期僅0.6億元，主要由應(yīng)收款壞賬和計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備導(dǎo)致；第三，由于上半年交付樓盤(pán)較多且部分樓盤(pán)土增稅負(fù)率較高，稅金及附加和所得稅費(fèi)用分別同比增長(zhǎng)5.7億元和4.4億元。

值得注意的是，濱江上半年在大本營(yíng)杭州市場(chǎng)的毛利率還低于平均值，為17.23%，同比下降了2.64個(gè)百分點(diǎn)。

但由于濱江上半年在運(yùn)營(yíng)管理方面有所提升，如營(yíng)銷(xiāo)管理費(fèi)率下降至2.5%，財(cái)務(wù)費(fèi)率降至1.3%，一定程度上對(duì)沖了上述影響。

根據(jù)濱江業(yè)績(jī)報(bào)告，今年上半年，濱江集團(tuán)銷(xiāo)售額925.8億元，同比增長(zhǎng)35%，權(quán)益銷(xiāo)售現(xiàn)金回籠478.66億元，手持貨幣資金約296.3億元。

在克而瑞房企銷(xiāo)售排行榜上，濱江今年上半年位居全國(guó)房企第10名，是這家區(qū)域房企首次進(jìn)入行業(yè)前十，較2022年提升3名，并連續(xù)獲得杭州房企銷(xiāo)售冠軍。

在地產(chǎn)商同行多被負(fù)債拖累時(shí)，濱江集團(tuán)的負(fù)債結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，負(fù)債規(guī)模也是行業(yè)低位。

根據(jù)濱江集團(tuán)業(yè)績(jī)報(bào)告，截止上半年末，濱江有息負(fù)債規(guī)模425.57億元，其中銀行貸款占比76%，直接融資占比24%，債務(wù)結(jié)構(gòu)相對(duì)清晰。扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為55.71%，凈負(fù)債率為21.54%。

在債務(wù)期限上，濱江的短期債務(wù)為142.95億元，占比為33.59%，低于期末貨幣資金（296.31億元），現(xiàn)金短債比為2.07倍，可有效覆蓋短期債務(wù)。

濱江的融資成本近幾年也持續(xù)下降，截至報(bào)告期末，濱江平均融資成本為4.4%，較上年末下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，在多數(shù)房企面臨階段性現(xiàn)金流壓力之際，濱江集團(tuán)卻保持了不錯(cuò)的現(xiàn)金流水平。今年上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)到275.88億元，同比增長(zhǎng)5637.15%。

由于銷(xiāo)售給力，濱江集團(tuán)接下來(lái)的營(yíng)收也有保障，上半年末尚未結(jié)算的預(yù)收房款為1602.17億元，較年初增長(zhǎng)23%，隨著后續(xù)逐步交房，這部分預(yù)收房款將陸續(xù)轉(zhuǎn)化為營(yíng)收。

重倉(cāng)大本營(yíng)杭州后，濱江的土地儲(chǔ)備也較為充分。今年上半年，濱江集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目22個(gè)，分布于寧波、金華、南京、杭州，其中杭州一城達(dá)到19宗；新增項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)249萬(wàn)平方米，權(quán)益土地款180億元。

截至6月末，在濱江集團(tuán)土地儲(chǔ)備中，杭州占比60%，浙江省內(nèi)非杭州的城市包括寧波、金華、湖州、嘉興、溫州、臺(tái)州等二三線城市占比22%，浙江省外占比18%。

在今年6月的股東會(huì)上，濱江董事長(zhǎng)戚金興提出了公司2023年目標(biāo)，“要做到占全國(guó)商品房銷(xiāo)售額的1%，行業(yè)排名躋身20位以?xún)?nèi)，爭(zhēng)取沖進(jìn)15位以?xún)?nèi)”。

從上半年的銷(xiāo)售額情況，戚金興提升行業(yè)排名的目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。

雖然各項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)都不錯(cuò)，但根據(jù)平安證券報(bào)告，濱江集團(tuán)仍然有一些風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注。

最明顯的是公司毛利率存在下滑風(fēng)險(xiǎn)，若后續(xù)濱江押注的杭州樓市熱度仍然較高，或存在地價(jià)高企而新房嚴(yán)格限價(jià)情況，公司拿地及結(jié)算毛利率或?qū)⒊袎骸?/p>

另外拿地力度不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，若后續(xù)土拍規(guī)則調(diào)整或地市波動(dòng)，濱江擴(kuò)充土儲(chǔ)或?qū)⑹茏瑁矔?huì)對(duì)未來(lái)銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)產(chǎn)生制約，

市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)也需要考慮，如果政策改善不及預(yù)期，受到房企信用事件波及影響，合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售去化預(yù)期或受合作方信用資質(zhì)影響，若后續(xù)合作方發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)事件，也對(duì)濱江的銷(xiāo)售去化產(chǎn)生阻礙。