實(shí)習(xí)記者：唐玉蓮

近日，據(jù)彭博社報(bào)道，由于投資者的贖回請(qǐng)求激增，黑石限制了旗下規(guī)模高達(dá)1250億美元（約合人民幣8800億元）房地產(chǎn)投資基金BRIET（Blackstone Real Estate Income Trust）的提款。

此后，黑石集團(tuán)(BX)的股價(jià)一度下跌，在上周四早下跌7.1%后，截止發(fā)稿，該股在12月5日與6日兩個(gè)交易日中分別下跌3.75%與3.95%，目前股價(jià)為78.73美元。

據(jù)華爾街見聞消息，黑石集團(tuán)在11月僅滿足了BRIET投資者贖回請(qǐng)求的43%。黑石在通知中補(bǔ)充說，12月它只允許投資者贖回該基金凈資產(chǎn)的0.3%。而根據(jù)最新的規(guī)定來看，為了緩解資金贖回壓力，黑石通知投資者可以在任何一個(gè)季度贖回最多5%的份額，每月最多贖回2%，以防止其持有的非流動(dòng)性房地產(chǎn)被拋售。

據(jù)彭博社報(bào)道，此次黑石集團(tuán)的贖回請(qǐng)求主要是來自亞洲的投資者，但是無(wú)論這些投資者來自哪里，這樣的贖回請(qǐng)求行為都將使黑石集團(tuán)的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)變得更加的困難。

根據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，有分析人士指出，黑石這只基金目前遭遇的狀況體現(xiàn)出了房地產(chǎn)作為底層資產(chǎn)的特點(diǎn)，就是流動(dòng)性差，一旦面臨贖回，即使規(guī)模不大也會(huì)引發(fā)贖回限制，但這看似保護(hù)性的條款，卻很容易引發(fā)流動(dòng)性的擠兌。

事實(shí)上，黑石集團(tuán)的房地產(chǎn)投資基金BRIET一直以來都表現(xiàn)得很強(qiáng)勁，特別是與其他地產(chǎn)股相比而言。據(jù)彭博社消息，2022年以來，該基金的正向回報(bào)率達(dá)到了9.3%。與之相應(yīng)的，Vanguard的公開上市房地產(chǎn)指數(shù)基金今年下跌超過22%。

從BRIET的資產(chǎn)組合和資產(chǎn)質(zhì)量來看，公司大部分投資組合投資于租賃住房和工業(yè)設(shè)施，如倉(cāng)庫(kù)和物流樞紐，這些都是房地產(chǎn)行業(yè)最熱門的部分。其中只有約3%的部分在寫字樓行業(yè)受到了一定的沖擊。

然而，之所以表現(xiàn)強(qiáng)勁的BRIET會(huì)面臨眾多投資者的贖回請(qǐng)求，主要是因?yàn)榻鼇砻绹?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種跡象加劇了人們的擔(dān)憂。

畢馬威(KPMG)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Diane Swonk認(rèn)為，這表明金融市場(chǎng)對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂的擔(dān)憂日益加劇。他預(yù)計(jì)2023年美國(guó)的房?jī)r(jià)或?qū)⒗^續(xù)下跌15%。

無(wú)獨(dú)有偶，信安環(huán)球投資公司(Principal Global Investors)的首席策略師Seema Shah在談到未來可能出現(xiàn)的陷阱時(shí)表示：“我們必須小心，利率已經(jīng)急劇上升，一些資產(chǎn)類別將受到影響。而幾個(gè)月來，REITS都有出色的表現(xiàn)，但當(dāng)你有這種表現(xiàn)時(shí)，投資者不會(huì)對(duì)加息等傳統(tǒng)基本面信號(hào)作出反應(yīng)?！?/span>

在本輪貨幣緊縮周期中，美聯(lián)儲(chǔ)今年已將政策利率上調(diào)375個(gè)基點(diǎn)，至3.75%-4.00%區(qū)間，這是自20世紀(jì)80年代抗擊通脹以來最快的加息周期。

據(jù)標(biāo)普CoreLogic Case-Shiller全國(guó)房屋價(jià)格指數(shù)顯示，受美聯(lián)儲(chǔ)此前采取極度寬松貨幣政策等因素的影響，2020年3月-2022年6月期間美國(guó)房?jī)r(jià)整體漲幅達(dá)到42%。

但值得注意的是，隨著今年以來美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)大幅加息，美國(guó)房?jī)r(jià)漲得快，跌得更快。目前美國(guó)主要城市房?jī)r(jià)已出現(xiàn)連續(xù)多月下跌，且成交量快速萎縮。

“在美國(guó)房地產(chǎn)成交量與價(jià)格雙雙持續(xù)回落的情況下，越來越多資金開始擔(dān)心房地產(chǎn)信托投資基金將受到波及，導(dǎo)致壞賬資產(chǎn)激增與凈值大幅下跌，不如早早贖回資金避險(xiǎn)?！敝槿耸恐赋觥?/span>

正如21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道所指出的，當(dāng)前由于市場(chǎng)對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展普遍悲觀，已盈利的BREIT反而成為眾多高凈值投資者與資管機(jī)構(gòu)爭(zhēng)相獲利了結(jié)的對(duì)象。

據(jù)中國(guó)基金報(bào)報(bào)道，為了應(yīng)對(duì)基金贖回，黑石正在緊急籌劃出售拉斯維加斯賭場(chǎng)等地產(chǎn)項(xiàng)目，計(jì)劃出售其持有的兩家賭場(chǎng)的50%股份，估值在13億美元左右。顯然光靠賣賭場(chǎng)只是杯水車薪，僅11月的贖回請(qǐng)求就已經(jīng)超過了20億美元。如果美國(guó)持續(xù)加息，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，將會(huì)引發(fā)更大規(guī)模的贖回潮。

與此同時(shí)，華爾街見聞也指出，如果黑石等機(jī)構(gòu)不能取得投資者信賴，為應(yīng)對(duì)贖回壓力，其手中其余各類資產(chǎn)也難逃拋售命運(yùn)，考慮到金融機(jī)構(gòu)之間復(fù)雜的交叉違約風(fēng)險(xiǎn)，一場(chǎng)類似08年雷曼危機(jī)的房地產(chǎn)風(fēng)暴或難以避免。

不過，摩根士丹利的Michael Cyprys表示，市場(chǎng)對(duì)該消息的反應(yīng)"過度了"。該分析師在一份研究報(bào)告中寫道，盡管贖回請(qǐng)求、年終稅收規(guī)劃決策和投資者重新配置的限制可能在短期內(nèi)刺激更多贖回，但強(qiáng)勁的業(yè)績(jī)記錄、支持性的市場(chǎng)基本面以及宏觀背景改善的空間，應(yīng)有助于緩解潛在的流出壓力。

據(jù)金吾資訊最新消息，蒙特利爾銀行分析師James Fotheringham將黑石集團(tuán)(BX)的目標(biāo)價(jià)從109美元下調(diào)至90美元，并維持與大市一致評(píng)級(jí)。Fotheringham在研究報(bào)告中告訴投資者，為了應(yīng)對(duì)不斷上升的贖回要求，黑石對(duì)旗下房地產(chǎn)投資信托基金B(yǎng)RIET開始執(zhí)行先前披露的贖回限制，這對(duì)于該集團(tuán)的中期增長(zhǎng)而言可能是一個(gè)重大的逆風(fēng)。Fotheringham還對(duì)黑石2022年的每股收益預(yù)期下調(diào)0.06美元至5.04美元，將2023財(cái)年的每股收益預(yù)期下調(diào)0.39美元至5.50美元。